地产数字化，寻找新的价值链_风闻

【深几度·数字化转型系列】

撰稿｜吴俊宇 燕玉涵

编辑｜吴俊宇

审阅｜梁欣婷

「摘要：人与建筑可以拥有全新的关系，智慧园区是人机物事深度的融合体，它是一个有机的生命体，它是一个可持续发展的空间。建筑是无生命的，可以延续百年，但建筑系统是有生命的，它可以生生不息。」

国内地产行业经过二十年的高速发展，在经济高增长和城镇化浪潮的推动下，已成体量庞大的市场。经历了城镇化浪潮，我国城市空间结构在不断演变和优化。

海通证券研究所数据显示，一二线城市外的人口净增长基本停止；与此同时，一二线热门城市的二手房交易量正超过新房，人口结构转变、住房需求饱和及城镇化趋缓，压缩了新增住房需求，推动了存量房，开始进入二手房时代。近两年金融、税收以及中长期经济发展的大环境又在一定程度上抑制着住宅增长。

这一切似乎都标志着：

中国的地产行业已经步入后开发时代。

在如今智慧城市的大背景下，基本的建筑功能已经无法提供新的竞争力，传统地产行业迎来了亟需“升级换代”的时刻。

然而越是“重量级”的行业转型起来往往越难，但一旦开转却容易取得显著的成效——如同大象跳舞。

近年来，地产行业对场景数字化的需求空前迫切。借助互联网与数字技术的不断革新，以及5G、IoT等技术的推动，越来越多的地产企业已经加入到“智慧地产”的布局阵营，渴望通过数字化之路驱动地产的全场景智慧落地。

场景数字化的实现，既需要数字化技术的加持，也需要懂行业场景的专家，这就使华为成为了很多地产企业青睐的合作伙伴。

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后开发时代的转身

2016年底中城联盟60+家地产企业董事长聚在一起达成了一个共识：

以2016年结束作为分水岭，之前是房地产“开发时代”，之后是房地产“后开发时代”。

开发时代的产品是单一的——只做住宅，而不是全面的房地产产品供应。开发时代，房地产创新取决于三个条件：规模、成本、速度，就是比谁卖得规模大，谁卖得速度快，谁的成本低。

在过去20年，地价几乎每年都在涨，大多地产企业都吃到了这个经济增长周期带来的红利。

一线城市群的人口聚集使房子成为刚性需求，房价不断飞涨，即便在二三线城市，由于城镇化的加剧也使房价在持续上涨，地产商只需要按照传统的商业逻辑做到以低成本拿地，大规模地盖楼，并以最快的速度卖出就能够赚到钱。

经历了过去20年的疯狂，其实目前中国大部分区域房子已经不再是稀缺品，人口红利也在逐渐消失，地产行业已经从共同做大蛋糕的阶段步入到了互相抢蛋糕的阶段，有竞争力的企业在这时候逐渐显现出来，头部企业或许将会抢夺其他企业的份额，这标志着地产行业进入后开发时代。

后开发时代的竞争力发生了转移——不再在规模、成本、速度上竞争，产品线变得愈加丰富，从单业态的住宅、商办、公寓，再到复杂多业态的TOD（以公共交通为导向的开发模式）综合体、CAZ（中央活动区），再到城市运营，都要纳入企业的产品范围内。

华为中国政企大企业业务部总经理王辉将地产行业的后开发时代称为“低容错时期”。在他看来，企业需要在开发模式、销售策略、交易模式和收入结构上实现转身。

要成功完成这四个转身，地产企业需要从一个传统企业转身为智慧企业，而数字化转型是地产企业的最佳路径。

传统地产企业擅长的是“建房子”，对“数字化”带来的后期价值运营可能不知从何入手，所以想要成功转型就需要一位既懂技术也懂行业场景的专家，于是华为成为了转型舞台的重要搭建者之一。

搭建行业转型舞台一定需要一个方法论，即行业标准。但在我国，地产行业数字化的标准领域还处于发展中的一个阶段。

为向地产科技领域做进一步的输出和探索，华为对自身地产科技业务及相关市场进行全方位的梳理与研究，联合易居克尔瑞发布了华为首个地产行业数字化白皮书。

白皮书涵盖地产科技相关7大领域，分3轮对TOP 50房企、TOP 30物企、30+家科技企业进行定向访谈和问卷调研，对数字地产的应用场景和核心技术进行了全面解析。

在今年的华为中国地产行业数字化峰会上，华为还与20家公司达成合作，成立了华为地产行业生态联盟。

我们可以看到，华为是在延续“平台+生态”的思路，提供平台接口，将研发能力、测试、验证环境全部开放给合作伙伴，基于平台，把新的ICT技术与地产企业做生态协同。

在这种情况下，地产企业可以选择在华为提供的平台和生态中探索转型空间，寻找后续价值链条。

02

寻找价值链的挑战

对传统企业而言，在数字化来临时，寻找后续的价值链条一定是曲折的。

在后续平台和生态之中，地产企业可能会遭遇哪些数字化带来的挑战？核心在于三个方面。

1、传统的IT架构已经无法应对快速的市场变化和业务升级需求。

2、产业规模持续增长，地产企业需要更有效的运营模式。

3、市场竞争对客户服务能力提出了更高要求，随着持有资产占比不断提升，盘活资产、提升资产回报率的重要性也在提高；

在王辉看来，地产企业数字化转身需要具备三个核心能力：

服务：以数字化为支撑，为家庭、社区、园区、城市提供丰富种类的服务。

运营：即地产企业管理数字化，通过结合数字化技术和平台，建立新型运营框架和流程，从运营精细化、管控数字化和产品标准化等多个维度提升企业综合运营能力。

资管：从资金管理、资产管理等角度出发，打造高流动、低杠杆、回报可观的资产组合，提高投资回报率。

可以看出，三个核心能力对数据的依赖程度都非常高。

美国著名数字地产公司Cityzenith 创始人兼首席执行官 Michael Jansen 曾表示：

城市过去两年内产生的数据比之前200年产生的还多，其中95%的数据是非结构化的，因此未被使用或未被充分使用。了解这些数据，对其进行收集和分析并让其可视化是当今城市所面临的最大挑战之一。

在智慧地产时代，数据将作为重要的生产要素，新一代数字基础设施把数据资源变成“智源”，才能有力支撑各个场景的数字化转型走向智能升级，重构体验、优化流程和使能创新。谁能玩得转数据，谁就拥有了强大的问题解决能力。

基于这个前提，华为做了很多深入研究。在过去五年，华为的200多位数字化转型咨询顾问也已经为300多个客户交付了500多个项目，在地产数字化转型方面打下了坚实的基础。

针对当前地产数字化面临的挑战，华为还提出了“一体两翼双引擎”战略，加速行业转型进程。

一体：统一的智能体架构，为整合各类数字化技术，激发业务潜能而推出的全新ICT架构，降低地产行业使用数字化技术的复杂性和成本，使地产企业可以聚焦业务创新。

两翼：一翼是行业生态，通过与合作伙伴的联合解决方案对细分场景进行再造，帮助地产行业解决实际问题；另一翼是指行企标准，在标准领域加大投入，让地产行业数字化有标准可参考。

双引擎：第一个引擎是指通过空间智能化，对地产行业的住宅社区、商业综合体、产业园区、TOD等各类产品进行智能化提升，增强产品力；第二个引擎是业务数字化，将地产企业从投拓到运营服务的全业务链条打通，通过数据驱动，AI赋能优化业务流程，提高整个企业的运转效率。

这个智能体可以被看作地产数字化的一个数字底座，它构建了云网边端协同的一体化智能体系，能帮助地产企业形成开放兼容、稳定成熟的基础支撑技术体系，是地产行业数字化转型升级的参考架构，可支撑地产行业全场景的业务创新与应用。

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转型的数字与温度

1933年8月，国际现代建筑协会（CIAM）第4次会议通过了关于城市规划理论和方法的纲领性文件——《城市规划大纲》。

其中提出了提出了城市功能分区和以人为本的思想，城市规划的目的是解决居住、工作、游憩与交通四大功能活动的正常进行。

未来，办公建筑和产业园区将会像一座城市、一个生态系统一样丰富。位于荷兰阿姆斯特丹的B建筑成功演绎了一座座破旧的老式办公楼如何变为如今庞大的办公综合体。

除了IBM、ING、PWC、荷兰皇家邮政这样的国际大企业，B建筑也有当地的中小型企业和微型创业团队，甚至还囊括了NGO、教育机构等。

B建筑的特色之处在于用运营城市的思维在运营办公社区。这里不仅提供了办公空间，还有健身房、电影院、咖啡厅、停车场等，除了没有长期睡觉的场所，各种基础生活场景空间应有尽有。

如今，园区是城市的基本组成单元，是经济发展与公共服务的重要载体，因此园区的科技赋能是智慧城市发展的关键步骤。

未来，产城融合化是大势所趋，而未来的智慧园区也是一个融合空间，这个融合不仅是全场景的融合，同时也是物理空间和数字空间的融合，这就是数字孪生的空间。智慧园区的建设就是建立在数字孪生空间的基础上，实现全面感知、泛在联接、主动服务、智能进化。

华为与飞企互联建造的广州归谷科技园就是一个典型的智慧园区案例。

广州归谷科技园位于广州开发区科学城CBD核心区，是广州开发区重点产业项目。园区聚焦高新技术产业，力图打造国际科技创新综合体，构筑生产、生活、生态一体化的国际化人才创业社区。

华为给出了“全联接、全融合、全智能”的设计理念，对园区进行了智能化升级：

智能化：通过园区整体3D模型，对园区的数据信息进行可视化全面概览，3D模型还可细化到具体楼栋和楼层，对相关数据信息进行分析、展示，实现智能可视管控。

数字化：以运营方为中心，建立核心智管平台，通过平台与应用联接政府、企业、公众、第三方服务机构，实现园区运营信息化。

生态化：通过园区产业生态构建与园区大数据的沉淀，提升服务效率，构建产业服务生态圈。

智慧园区的最小单元是智慧建筑，建筑是智慧园区的基石；而智慧建筑则是由一个个空间组成的，建设空间对于地产企业来说就是制造产品，因此空间智慧化是地产企业产品力的核心竞争力之一。

在中国，华为也与华建、中海、万科、绿地、保利等在智慧园区、智慧社区及智慧家居等多个领域进行深度合作，以”4H”提升地产企业的核心产品力。

王辉详细介绍过“4H”的整体概念：

基于HiLink打造创新的全屋智能方案，结合多种传输技术形成虚拟终端，实现设备能力相互调用、信息内容无缝流转。

基于Hlink重构的智能建筑5A系统，将传统弱电子系统横向打通，降低智能建筑建设期和运维期的成本支出。

基于HiCampus core沉淀丰富的智慧园区场景，通过地产智能体，实现各类园区的数据模型和业务模型的积累与复用。

基于Huawei Smart City解决方案建设智慧城市，聚合了华为端—管—云—芯全栈技术能力，通过数字技术驱动城市更加智能。

王辉表示，要帮助企业和社会实现数字化，就要先把自己变成全联接的智能企业，把自己做成传统企业数字化转型的标杆。而华为园区基于智慧场景化的应用，已实现楼宇电力消耗降低10%，设备及安防误报率降低90%，事件响应时间降低73%，同时减轻工作人员压力与减少园区运维等人力成本，人力降低15-30%。

从建筑空间延伸到建筑、再到园区和城市，从建筑的最小模块覆盖到了整个城市运转系统。，“4H”技术方案体系的是在适配地产企业不同需求的同时，覆盖城市全部生活与工作场景，重新定义各类空间。

2020年，华为Cloud & AI BG智慧园区业务部总裁苏宝华博士提到过一个理念：

人与建筑可以拥有全新的关系，智慧园区是人机物事深度的融合体，它是一个有机的生命体，它是一个可持续发展的空间。建筑是无生命的，可以延续百年，但建筑系统是有生命的，它可以生生不息。

真正意义上的智慧，并非是数据资源的堆砌，而是勾勒起智能、高效、安全、绿色且有人情味的美好生活。