连踩两道红线，中南建设溢价拿地隐忧不断_风闻

疫情冲击下的上半年，房企的日子并不好过。南都大数据研究院规模上市房企研究课题组统计了80家上市房企的半年业绩，数据显示，80家企业上半年的净利总额同比下降了11.7%。其中，有5家企业出现亏损，剩余的75家房企中，有36家出现了净利润的负增长。尤其是排在前10的企业中，就有6家净利下滑。

然而还有9家企业净利增幅超过50%，这其中就有中南建设，涨幅达到63.56%。

根据中南建设近日发布的2020年三季报数据，公司2020年1-9月实现营业收入458.6亿元，同比增长12.0%；归属于上市公司股东净利润36.8亿元，同比增长62.7%，加权平均净资产收益率15.78% ，同比提升3.56个百分点。

连踩两道红线

尽管表面看来，中南建设的业绩不错，但是，截止今年三季度末，中南建设的资产负债率达到89.02%，总债务超8百亿，净负债率达到136%，而剔除预收款后的资产负债率仍高达82.5%，连踩两道红线。

尽管中南建设非常笃定ROIC的作用，但公司在这方面的成绩却表现的差强人意。Wind数据显示，在过去三年（2017-2019）中，中南建设的ROIC分别为1.06%、3.51%、5.72%。

房地产本质上就是高周转，金融加杠杆，销售回款之后继续买地借款加杠杆，从目前上市公司的资产质量上来看，10倍杠杆是基本操作，在17年那轮大跃进中，甚至有些激进的企业为了冲击千亿，不惜风险20倍的杠杆也要上，在地产行情大幅调整的18、19年，这部分企业过得确实很艰难。

其实，从去年开始，行业大佬就已经吹哨，开始呼吁重视现金流管理。标杆房企从去年开始，都采取了类似的策略：促销出货，抓回款，降负债。市场下行行情中，这些体型大的玩家率先刹车了。跑在巨头后面的中小房企，在已经被巨头收割过一轮的市场里，后知后觉，现金流严重吃紧。

此外，中南建设在开发利润率方面的表现一直差强人意，自上市以来就未能超过10%，而频繁地高溢价拿地也对利润率形成更为严重的拖累。周转率方面相较于2010年0.68的存货周转率数据，2018年、2019年的存货周转率仅为0.26/0.4，有明显下滑，且并未处于行业较好水平。高杠杆、高溢价拿地可能有助于实现2300亿销售目标，但却似乎与ROIC、“三道红线”背道而驰。

溢价拿地，影响利润率

想要保持持续的高增长，土地储备也要充足。截止到2020年上半年，中南建设总土储4411万㎡，同比下降2.48%。但从另一个角度来讲，在拿地方面，中南建设是个“狠人”，多次高溢价拿地。

7月至10月间，中南建设以超过60%的溢价超快拿下三个地块。

高溢价拿地无疑会影响利润率。中南建设自上市以来利润率一直不高，三季报显示，其权益净利润率在同比上升4.72个百分点的情况下，才达到10.12%。

一心想要做大规模，却不得不面对国家不断收紧的降杠杆紧箍咒。面对两大指标已突破红线的现状，中南建设不得不面临重重考验。