曾因低评估被最高法叫停 防城港地标楼盘遭一案两份判决_风闻

（消费日报讯）投资广西防城港腾飞广场10年后，商人李忠飞陷入了窘境。

作为2018年12月4日最高法发布第二批保护产权和企业家合法权益经典案例，防城港腾飞龙执行申诉案至今未了。

最高法将广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司（简称腾飞龙公司）列入保护产权和企业家合法权益的典型违法案例的新闻发布会后，防城港中院解封了腾飞广场价值2.7亿元的181套住宅。

解封当日，防城港中院又以腾飞龙公司与中建海峡建设发展有限公司（简称中建海峡公司）存在建筑合同纠纷为由，查封该181套房产。

2019年4月，防城港中院再审本案。在4天内，防城港中院对该案作出两份结果完全不同的判决书。判决书案号相同：（2018）桂06民初115号。

第一份判决书公布于中国裁判文书公开网，现已被删除。该判决书判决腾飞龙公司应付中建海峡公司约9499万工程款。

第二份判决书已送达至腾飞龙公司，该判决书判决腾飞龙公司应付中建海峡公司1.63亿元工程款。

随后，腾飞龙公司上诉，2019年12月5日，广西高院在（2019）桂民终560号判决书中，基本支持了防城港中院4月19日版判决书。

腾飞龙公司向最高法院申请再审本案。2020年7月6日，最高法院立案受理。7月7日，确定合议庭成员，由第一巡回法庭审理本案。

2020年9月18日，防城港中院向中建海峡公司和腾飞龙公司下发《第二次网络拍卖通知书》，并于2020年10月9日对腾飞广场125套房产进行拍卖。

地标楼盘遭查封

防城港腾飞广场毗邻大海，曾是当地地标性楼盘。

10年前，经地方政府招商引资，李忠飞投资防城港，注册成立腾飞龙公司，开发腾飞广场项目。项目占地30亩，总建筑面积约14.04万平方米。

腾飞广场是防城港第一个旧城改造项目，被防城港市政府列为“十大重点项目”之一。如今，腾飞广场已被广西防城港市中级人民法院（简称防城港中院）查封，面临被变卖的困境。

最高人民法院公布的基本案情显示，腾飞龙公司董事长李忠飞与许文飞之间生意往来拆借资金，最终产生借贷纠纷。许文飞起诉李忠飞。2014年7月10日，许文飞向防城港中院申请诉前保全，请求查封李忠飞、腾飞龙公司名下人民币1亿元银行存款或相应等值财产。

工商登记资料显示，许文飞与怀宁县宏森房地产开发有限公司各占飞天地产50%股份。2020年7月17日，飞天地产股权变更，许文飞变更为“许文”。

许文飞向防城港中院提供安徽飞天房地产开发有限责任公司（简称飞天地产）自有的位于安徽省怀宁县高河镇的一处地块，评估价1.5亿元作为担保。

腾飞龙公司提交了盖有“怀宁县房地产管理局”印章的资料显示，该地块已开发为玉兰公寓，于2013年开始出售。从2014年8月1日至2015年8月23日，玉兰公寓所在土地使用权处于被查封状态。在查封期间的2015年4月开始，该宗土地上至少有158户业主办理了产权转移登记手续。

腾飞龙公司代理人表示，鉴于产权发生转移，就不应作为许文飞的担保物。但防城港中院最终同意以此地块作为担保物，并于2014年7月查封了腾飞广场的328套房产。数月后，又陆续追加查封70套房产，查封房产达到398套。其中5套房产是防城港中院执行局毛振法官以手机拍照发给防城港市房管局的方式查封的，因始终没有执行裁定等法律文书，防城港市房管局在查封6个多月后又自行解封。

据了解，防城港中院的主要判决依据是许文飞与李忠飞签署的一份《借款合同》（含两份《补充协议》）和双方资金往来的汇款凭证。

《借款合同》 显示，借款人李忠飞于2011年10月24日起陆续向贷款人许文飞借款人民币14280万元，中途李忠飞向贷款人归还了7070万元，尚欠借款本金10938万元。

《判决书》显示，2011年10月24日至2013年7月8日，贷款人向借款人汇款14280万元。2012 年7月13日至2014年1月9日，借款人向贷款人汇款7070万元，2014年2月21日至2014年6月23日，借款人向贷款人汇款66,773,125元，合计汇款137,473,125元。

防城港中院判决李忠飞与腾飞龙公司偿还原告许文飞借款本金8105.28万元，利息252万元，违约金500元。

腾飞龙公司提出上诉，广西壮族自治区高级人民法院维持了一审判决，此案进入执行阶段。

李忠飞称， 2014年1月15日之前，双方互有资金往来，许文飞的借款本无利息。作为回报，自己为许文飞涉足焦炭业提供商业资源，同时于2012年7月9日用腾飞广场的土地证为许文飞的2300万元贷款提供抵押担保；2013年4月16日，为许文飞名下企业的一笔1亿元焦炭业务贷款提供反担保。李忠飞出示了为许文飞提供2300万元贷款提供抵押担保和1亿元贷款提供反担保的证据。

李忠飞表示，根据法庭调查的银行记录，许文飞自2011年10月24日至2014年5月29日向李忠飞转账24笔合计1.453亿元；李忠飞自2012年7月13日至2014年6月23日向许文飞转账26笔合计1.2187亿元，加上李忠飞为许文飞担保的34套腾飞广场房产（当时市值2400万），实际上许文飞倒欠李忠飞57万元。

腾飞龙公司认为，许文飞用虚假贷款的形式直接侵占了其34套住宅。2020年3月2日，腾飞龙公司向许文飞发起刑事控告。

两次评估报告

腾飞广场被查封近两年后的2016年3月，防城港中院委托广西万宇房地产资产评估有限公司（简称万宇评估公司）评估了查封资产，最终的评估价为1.28亿元。

腾飞龙公司提供的销售合同显示，商铺每平米的售价是41500元至49500元不等，而住宅每平米的价格5500元至7000元不等。依此折算，被法院查封即将拍卖的房产价值6亿多元，相差悬殊。

腾飞龙公司代理律师认为，法院指定的评估公司评估价格甚至低于建筑成本。

腾飞龙公司称，公司未能依法参与评选，由此得出的评估结果并不能让人信服，腾飞龙公司以虚假评估起诉了万宇评估公司，腾飞龙公司代理人称，万宇评估公司实控人朱某在庭审中陈述，当时接受防城港中院的评估委托时并没有腾飞广场项目的资料,对于朱某的陈述，当天的庭审笔录均已记录在案。

据了解，在案件执行过程中，腾飞龙公司被查封的房产曾两度被拍卖。2017年初，李忠飞在防城港投资遭遇司法不公为由，向有关部门举报后，法院的拍卖工作暂停。2017年8月，防城港中院再次启动拍卖程序，其下达网络拍卖通知称，将在2017年10月10日至11日通过淘宝网司法拍卖平台进行。

在递交给上级法院的资料中，腾飞龙公司认为，案涉房屋被评估时正处停工状态。评估后，案涉房屋复工并在拍卖前已基本完工，共投入资金逾1亿多元，房屋价值已发生重大变化，但执行法院在拟处置程序中并没有对案涉房屋重新评估，仍以复工前的评估价值整体拍卖房屋，属于超标的违规查封和拍卖房产。

案件审理期间，防城港中院曾指定广西国联房地产评估有限公司（简称国联评估公司）对查封的腾飞广场房产第二次评估。国联评估公司只评估了被查封398套房产中的315套，评估价值为3.5亿元。

国联评估公司评估资料显示，腾飞广场商业地产的评估价格为2万元每平方米。而腾飞龙公司提供的2014年房屋买卖合同显示，出售给中国移动、桂林银行等其他业主的实际成交价为5万元每平方米。

腾飞龙公司先后向防城港中院、广西高院提起异议和复议，请求对案涉房产价值重新评估，并根据新的评估价格解除对超标房屋的查封，但相继被驳回。此后，腾飞龙公司向最高人民法院申诉。

2017年12月29日，最高人民法院经过审查后，作出（2017）最高法执监401号执行裁定，依法撤销了防城港中院和广西高院的执行异议裁定和执行复议裁定，发回防城港中院重新审查。

最高人民法院认为，本案中案涉328套房屋被查封评估后，案涉企业进行了复工，使查封的房屋实现了升值。申诉人据此事由向执行法院提起异议，请求中止拍卖，重新评估并解除超标的部分的查封，理据充分。由于防城港中院遗漏当事人异议请求，应当发回该院重新审查，并根据查封标的物市场价值重新评估，解除超标的查封部分。但防城港中院没有裁定中止本案的执行，也未在对案涉超标的部分及时解封。

据李忠飞介绍，在此期间，自己曾多次向防城港中院院长韦武斌陈情，请求制止违法查封拍卖行为，但并无结果。防城港中院毛振、韦著敢等执行法官又远赴李忠飞福建老家查封了自己福建老家的三个门面和一个车位以及厦门的一套房产。

2018年12月4日上午11时，最高人民法院召开新闻发布会，发布第二批人民法院充分发挥审判职能作用保护产权和企业家合法权益典型案例，防城港中院审理的腾飞龙公司一案位列其中。最高法院认为李忠飞、腾飞龙公司一案的典型意义在于在人民法院审判执行过程中，对建筑物等财产超标的查封，不允许民营企业处分该超标的部分财产的行为，既不利于产权人充分发挥其财产价值，也侵害民营企业的合法权益。

同年12月14日，防城港中院立即解封腾飞广场价值2.7亿元的181套住宅。

解封当日，防城港中院又以腾飞龙公司与中建海峡公司存在建筑合同纠纷的名义查封该181套房产。

2019年7月18日，防城港中院根据许文飞的申请 ，把2018年底解封的181套房产中的166套再次查封，查封期限为3年。

同案两次判决

2012年 5月，腾飞龙公司作为发包方与中建海峡公司副总经理郁文跃签订腾飞广场项目建设工程施工合同，约定工程价款 2.5亿元。

2014年7月20日，中建海峡公司以腾飞龙公司拖欠工程款为由停工。

2014年9月，中建海峡公司将腾飞龙公司起诉至防城港中院。

2014年10月28日，中建海峡公司出具的工程清单显示，已完结工程总造价约1.9亿元。按照合同约定，在建工程付款85%，当时腾飞龙公司应付工程进度款为1.62亿元。

2016年5月30日复工。复工协议上，中建海峡公司要求赔偿1000万元的停工损失，整个工程包干价达2.6亿元。

2016年12月26日，中建海峡公司向腾飞龙公司出具收据，载明收到腾飞广场工程款9000万元。

2017年12月29日项目竣工。

腾飞龙公司称，截至2014年7月20日停工时，腾飞龙公司已经给中建海峡公司汇款支付1.1亿元，还将37套商铺以6578.15万元抵债给中建海峡公司，合计约1.75亿元。即使按照中建海峡公司单方出具的已完结工程清单，截止2014年10月28日，腾飞龙公司应付工程款也为1.62亿元，而腾飞龙公司已经实际支付1.75亿元，远超应付款。因此，中建海峡公司2014年7月21日停工，属于无故停工。

据滕飞龙公司李忠飞介绍，在项目停工期间，包工头荀茗红自称代表中建海峡公司到腾飞广场售楼部，要求停止售房并交出公章，托管项目，说如果不答应他的要求就锁售楼部。遭到拒绝后，郁文跃、荀茗红竟然带人打砸售楼部、驱赶员工和客户，导致多人受伤住院。其中一次，迫于无奈，滕飞龙公司选择了报警处理，民警到场后被迫鸣枪示警后才将他们驱散。

李忠飞称，为了能尽快复工，减少损失，腾飞龙公司只能接受中建海峡公司要求多付1000万元停工损失的要求，2016年5月30日，腾飞龙公司与中建海峡公司达成复工协议。2016年12月26日，腾飞龙公司支付9000万元工程款，总计向中建海峡公司付工程款2.65亿元。即使按照复工协议，腾飞龙公司也已经支付完毕全部工程款。

中建海峡公司认为，截至2018年3月22日，腾飞龙公司已向其支付14185万元，其中包括108885万元工程款和3300万元的利息、违约金、停工损失。2018年3月26日，中建海峡公司向法院申请变更其诉讼请求为：腾飞龙公司支付工程款171165044元，并支付工程进度款利息15009700元、逾期支付工程款利息1711650元、中建海峡公司对腾飞龙广场工程折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。

2018 年5月防城港中院判决腾飞龙公司还应向中建海峡公司支付324.83万元工程款，驳回了原告的其他诉求。随后，中建海峡公司提起上诉，2018年8月6日，广西高院裁定发回重审。

公证书显示，在2019年4月的前后4天时间内，防城港中院对该案作出两份结果完全不同的判决书。

第一份判决书的判决日期是2019年4月15日（简称4月15日版判决书），公布于中国裁判文书公开网，未送达至腾飞龙公司，现已被删除。该判决书判决腾飞龙公司应付中建海峡公司约9499万元工程款。

法院同时判决腾飞龙公司需偿还相应利息，以每日万分之四计算。判决中建海峡公司享有腾飞广场在折价或拍卖的价款在约9499万元优先受偿权。

第二份判决书的判决日期是2019年4月19日（简称4月19日版判决书），已送达至腾飞龙公司。该判决书判决腾飞龙公司应付中建海峡公司约1.63亿元工程款。

法院同时判决腾飞龙公司需偿还相应利息，以每日万分之五计算。判决中建海峡公司享有腾飞广场在折价或拍卖的价款在约1.63亿元优先受偿权。

中国裁判文书网上公布的判决书和送达给腾飞龙公司的判决书中应付工程款相差7000余万元，日利息由万分之四上浮至万分之五。

2020年5月29日，腾飞龙公司对这两份判决书的获得过程及内容进行了证据保全。

腾飞龙公司称，该公司曾以37套商铺抵偿工程款6578.18万元。

4月15日版判决书认为，根据双方签订的《腾飞广场建设工程施工合同补充协议（⼆）》的约定，该37套商铺已备案登记到原告指定的杨岱金的名下，且每套商铺都约定了价格，被告亦同意用这37套商品房按合同约定的价格折折抵原告享有的工程款。基于被告尚欠原告工程款事实上亦无法回购的事实，本院对被告的主张予以支持。

4月19日版判决书认为，根据双方签订的《腾飞广场建设工程施工合同补充协议（⼆）》的约定，该37套商铺已备案登记到原告指定的杨岱金的名下，是用于担保工程款的支付，属于非典型性担保而不是以物抵债，况且原告亦不同意被告该主张，故被告主张以该37套商铺价值抵偿工程款的理由不成立，本院不予支持。

另外，4月15日版判决书中，中建海峡公司财务人员和项目经理915万元借款被法院判定为抵工程款。在4月19日版判决书认为与滕飞龙公司无关。

腾飞龙公司上诉，2019年11月11日，广西高院公开开庭进行了审理了本案。同年12月5日，广西高院在（2019）桂民终560号判决书中，基本支持了防城港中院4月19日版判决书。

广西高院判决腾飞龙公司应支付中建海峡公司工程款163682467.68元及相应利息。

本案进入执行阶段后，防城港中院曾向国家税务总局防城港市港口区税务局发送《询价函》（（2020)桂06执3号）要求税务部门协助提供2020年1月存量房计税评估基准价格。2020年6月29日，国家税务总局防城港市港口区税务局复函称：“经过查询存量房价格评估系统，涉及腾飞广场的共计166套房屋的房产2020年1月计税评估基准价格为8700元每平方米，此价格为税务机关针对存量房交易的计税依据标准，仅供参考。”

腾飞龙公司称，他们已经收到防城港中院提供的税务部门的复函，法院要以此为依据进行涉案房产价值评估，进行拍卖抵债。

腾飞龙公司向最高法院申请再审与中建海峡公司之间的建设工程施工合同纠纷。

2020年7月6日，最高法院立案受理。7月7日，确定合议庭成员，由第一巡回法庭审理本案。

据了解，防城港中院在《第二次网络拍卖通知书》中称，法院依据生效判决已于2020年9月16日至2020年9月17日对被执行人腾飞龙公司名下位于腾飞广场125套房产进行网络司法拍卖，因无人竞买流拍。将对上述房产进行第二次网络司法拍卖。第二次拍卖竞价时间为2020年10月9日10∶00至2020年10月10日10∶ 00（延时的除外），若当次拍卖流拍，将进行变卖。

由于拍卖流拍，2020年11月3日，防城 港中院作出（2020）桂06执

3号之七执行裁定书，将上述123套房产作价106464009元低价抵债给中建海峡公司，抵债后，被执行人滕飞龙公司尚欠申请执行人中建海峡公司的债务应依法继续履行。

“腾飞龙公司已经陷入700多个官司中，光诉讼费和律师费就高达3000多万。大多是延期交房造成的诉讼，在诉讼官司中一套售价只有30万元的房子，被判决延期交房违约金就高达30多万，一套售价50万元的房子，被判决延期交房违约金高达61万多，几乎等同于或高于当时购房价”，李忠飞无奈的说道。

记者曾先后多次致电防城港中院院长韦武斌和执行法官毛振进行采访未果后，记者又以短信形式告知对方并说明采访来意，截至发稿前，未得到相关回复意见。

记者亦致电和发短信给时任中建海峡公司总经理江建端进行采访，至截稿前，也未有回复。