买完即亏60%！魔幻的北方，不配拥有海景房_风闻

　　◎智谷趋势（ID：zgtrend） |  江文华

　　北方经济第一大省似乎总是盛产魔幻事件。

　　该省的一个县级市乳山，最近就接连发生两起：

　　乳山统计局被曝，有人给自家单位饮水机投放医用注射液（有种说法是激素）。

　　还有人跟团游去乳山，一般跟团最多拉去买金银玉器，男主角却被直接拉去买房，还是强买强卖。

　　两起事件集中爆发在一座小县城，十分值得玩味。

　　其实不仅是乳山，也不仅是山东，北方多地海景房都是出了名的坑。最便宜的已跌到7万一套，即买即套牢。

　　深究起来，乳山的魔幻恐怕不是偶然。

　　给自家单位饮水机中投放医用注射液的事情经过，就不再赘述，大家网上搜搜就知道。

　　媒体报道，当事人因为对人事干部任用不满意，就给同事喝了激素。并且还不是一天两天，有可能持续了两年。

　　同样冲上了热搜的，还有乳山海景房的骗术。

　　当事人姚先生声称，自己乳山旅游，结果被强行要求买房，不买就限制人身自由。

　　不过当地迅速回应，说限制人身自由、不让睡觉、强制买卖并不存在。当事人为了退房才编造这些。

　　不管怎么样，姚先生这套房，肯定是买得心不甘情不愿。

　　乳山这个地方，海岸线长，海景资源丰富，海景房也不是一般的多。当事人看了几套海景房，也许突然心动了，大手一挥冲动刷卡。

　　等当事人了解到当地二手房价才三四千，自己八九千买入，买完即亏60%，后悔莫及，就有了开头这么一出。

　　说白了，乳山就是海景房里的鹤岗！而且海景房里的鹤岗，还不止乳山一地。

　　其实山东多地海景房白菜价不是一天两天，甚至已经持续十来年，相关新闻早已铺天盖地。

　　当地人都知道——

　　“把乳山市所有的人口填进去都住不满”

　　“在银滩，卖房子的比卖菜的多。”

　　所以根本不存在接盘侠，即买即套牢。

　　链家上一套70㎡的房子，单价只要1000元/㎡左右，整套下来7.3万，甚至不及部分一二线城市每平米单价。

　　过去十年间，深圳、厦门、三亚的海景房像吃了兴奋剂一样，疯狂涨价。

　　而按中国房价行情网的数据，今年9月，乳山市二手房均价4124元/㎡，与十年前几乎没有变化。

　　别人家早已长成苍天大树，乳山还停留在韭菜的高度。

　　乳山中介挂出来的二手海景房信息/图源：第一财经

　　不过，当地新房“坚挺”，均价达6887元/㎡，不少楼盘单价过万。新房、二手房价格相差极大。

　　这也造就当地荒诞一幕：

　　售楼部不接待散客，只接待全国各地的看房团，因为后者更容易被忽悠。

　　销售一边卖力喊“欢迎光临”，一边拿着对讲机低语：韭菜到了，各就各位。

　　都是海景房，为何深圳、厦门、海南卖出天价，乳山等北方多地海景房却只能白菜价，甚至靠忽悠才能卖出去一套两套呢？

　　根本原因，是当地把楼市当成摇钱树，却没考虑平衡好土地供应、楼市监管、配套服务等，陷入恶性循环。

　　这就是yi" alt=“500” />　　首先，当地海景房供应极大，压根不考虑市场需求。

　　从上世纪90年代，乳山就明确要大力发展房地产，30年一路狂飙。

　　2018年，房地产施工许可面积141万㎡，竣工面积 61万㎡，合起来202万㎡。

　　2019年，当地房地产开发投资同比增长7.03%，其中住宅投资同比增长10.53%。

　　30年下来，市场明明供大于求，当地却完全没有停下来的意思。

　　要知道，乳山总人口才54万左右。按照3口一家、每户100㎡住房计算，乳山盖房9年，就已满足当地所有人的住房需求。

　　当前巨大的供应量，当地人是填不满了。如果全国人都来买，应该不至于滞销。但是外地人为什么不来捧场呢？

　　北方很多地方的海岸本来比南方很多地方要优质。泥沙量小，水质更好，而且北方气候更干爽，冬天还有暖气。

　　但是一手好牌，还是被打成稀烂。

　　国内海景房不是刚需，更多面向追求生活品质的中产，以及土豪。

　　即然客户心仪生活品质和高大上，小区从建筑到公共设施再到绿化，总得讲点颜值吧？

　　乳山的房子却一排一排毫无美感，堆积跟棺x一样，整一农村杀马特风，怎么打动客户？

　　乳山银滩某海景房小区，与想象中的海景房相差甚远/图源：每日经济新闻

　　如果当地觉得颜值不重要，那我们看看“内涵”。

　　乳山海景房被吐槽很多的一点，就是服务太差，配套没跟上。

　　不少业主反映，冬天居然不通暖气。央视财经去年7月实地采访，就遇到业主投诉这个问题。

　　冬天没有暖气的问题持续好几年也没解决，这也是当地冬季入住率特别低，成为“鬼城”的另一个主因。

　　不仅是供暖，其他的公共设施也很糟糕。

　　乳山银滩附近的三甲医院，远在50公里外的威海市区，没有公交，开车走高速要一个多小时，住户想看病咋办？如果突发疾病咋办？

　　此外小学等教育资源也少得可怜了，一般都在20公里外。

　　交通接驳方面，乳山银滩距离最近的汽车站是14公里外的乳山汽车站，两地只有公交车接驳，半小时一班，车程45分钟。

　　可以想象，外地住户来一次，肯定要经历一番折腾：先坐飞机到威海机场，再坐大巴到乳山，最后乘坐公交达到自己的海景房……

　　全国除了北上深这样死活不愁卖的地方，其他地方房地产开发之前，都需要想清定位——

　　房子卖给谁，如何吸引客户安心居住。

　　乳山没想明白，就把自己当一线城市处理了，勇气可嘉。

　　当地的如意算盘是“旅居搭台，房产唱戏”。

　　先打上旅居的名头——“好水好沙滩，来这里放空自己”，再引进大批开发商进行房地产开发。地方起码有不菲的土地财政收入。如此拉动地方经济，本来没毛病。

　　这不，乳山市政府在2007年、2008年那几年，海景房开发一片火热，60%的财政收入也来自房地产。

　　但是我们来看另一组数据——

　　2015年，乳山GDP还有477.18亿元，去年直接掉到277.36亿元，跌了快一半。之前乳山还能入榜全国百强县，排在六七十位，今年直接跌出榜单。

　　可见房地产并不是驱动经济的灵丹妙药。

　　一般来说，地方政府在卖地时都会对房地产拉动经济给予厚望。而对于开发商而言，卖住宅是收回成本最快的方式，但像酒店，起码要十年左右。

　　两者一拍即合，海景房建设紧锣密鼓。

　　但问题是，如果缺少统一规划，缺少产业、配套的支撑，海景房变成鬼城似乎是一种必然。不仅是乳山，山东以及北方多地，甚至海南的部分地区，海景房也面临无人入住的尴尬境地。

　　旅居地产要求很高，它更像建在景区的“小城市”。业主在碧海蓝天间远离尘嚣，更要享受和城市无差的生活配套。

　　在国外一些地方，都在注重产业的导入。比如美国金山有金融、商务、文化体育等产业，戛纳有电影产业，普吉岛是国际商务会议中心……这些成功开发的海岸线，都是生活、工作、休假三位一体。

　　乳山，前几年就明确，“依托‘中国长寿之乡’品牌优势，加快产业转型升级，大力发展健康养生养老产业”。问题是，当地的养老产业似乎并无多大起色，往上也没有相关报道和数据。反而是海景房白菜价、看房团经常上热搜。

　　没有产业，没有配套，也就入住率低。入住率低，配套更是跟不上，生活不便，更加拉低入住率，形成恶性循环。

　　正如此前媒体所说：

　　号称“银滩旅游度假区”，这里既无度假设施，也无度假风情，商业配套很少，生活很不便利。

　　像当地这样管理水平粗放，戏台是搭上了，观众看着看着却哭了。

　　乳山银滩海景房其实只是一个很小的切面，却折射出当地管理理念与水平的问题。

　　山东本是礼仪之邦，儒家多强调的“仁”、“礼”，深深影响了中华民族。

　　不过，其父父子子，君君臣臣的大家长思想，也给留下了尊卑有序，上下有别的等级观念，对山东人的精神内核影响深远。

　　之前有个段子，说某地接待山东、广东的官员，他们的气质天壤之别。

　　山东官员说：这件事在山东不容易实现，因为怕管不好，让领导批评，压力太大。

　　广东官员说：这件事在广东不容易实现，因为怕管不好，让老百姓报怨，压力太大。

　　回到海景房这件事。如果当地政府也为老百姓考虑，想想购房者在这里住得舒不舒服、方不方便，产业或许就发展起来了，配套也就完善了，当地销售也就没必要把人从千里迢迢的北京、湖南等地忽悠过来买房，消化巨量库存。

　　上面那个段子还提到：

　　山东官员的当务之急是改改用词，一张口领导的，其实都平级，不用太客气。

　　你看，上下有别的味道就出来了吧。

　　提起企业

　　山东官员说：我下面的那些企业……

　　广东官员说：我服务的那些企业……

　　官大一级压死人的味道也出来了吧。

　　往饮水机里投激素那件事，是不是可以理解成，上下有别放一放，给当事人一个内心疏导的路径，事情就不会发生？

　　就在9月份，乳山还发生一件事，更能说明这个问题。

　　当时，网上流出疑似乳山某干部扇打辱骂工作人员的视频。

　　打人者是主任，被打者是普通工作人员。只见视频里的主任多次扇打工作人员，而后者只是推了推眼镜，并没有还手，似乎有点委屈巴巴。

　　据悉，这名主任还不是第一次打人。

　　主任就敢这么嚣张，少见。

　　要是这名主任想着平等、服务，打人的手就下不去了。

　　好在，山东近年也在正视问题、向优学习。

　　2018年，山东多个城市南下学习，青岛对标深圳、济南对标上海、潍坊对标南方5城，掀开了一系列轰轰烈烈的改造工作。

　　真心希望山东可以学到南方的精髓。

　　有上下级之分，就会有“命令”。没有等级之分，才会有“契约”。

　　而南方的开放包容与经济活力，恰恰是建立在你我皆平等的基础之上的。

　　希望未来有更多美好的转变在山东发生，也希望山东带领北方经济再创辉煌！

　　参考资料：

　　1.旺角黄汉城：为什么沿海的山东，更像个内陆省份？

　　2.子木聊房：疫情结束后，该重新认识旅居了

　　3.央视财经：这地方的海景房怎么卖出了“白菜价”？实地探访

　　4.第一财经：乳山银滩“白菜价”海景房背后：投资有风险，买房需谨慎

　　5.央视财经：空城房价跌 投资好时机？

　　6.大猫财经：刚买的房，亏了60%……

　　7.新民网：威海等城海景房没人住变“鬼城”：50万买十几万卖

　　8.界面：山东多地海景房为何卖出“白菜价”？