自如们艰难的长租公寓生意_风闻

配图来自Canva

近日来，打工人更爆火网络。年轻人们不论职业，一时间都自嘲为“打工人”，在巨大的生活压力面前，他们只能用开玩笑的态度来掩盖内心的无奈，但是生活还是要继续。

而对于打工人来说，租房是他们解决居住问题的主要方式，也是他们进入社会面临的第一道考验，不少年轻人，尤其是刚出校门的大学生，几乎都在租房问题上栽过跟头。

考虑到经济实力和收入水平，打工人要租到一个合适的房子是非常不容易的，不仅要投入一定的时间、精力，还要兼具建筑学、谈判学、心理学、社会学等多类知识，以提防不良房东、中介的小陷阱。稍不注意，不仅破财，还要在职场生活之外面临又一轮居住焦虑。

所以不用和房东斗智斗勇、也避免了中介和中介费的长租公寓，成为打工人租房的新选择，然而长租公寓对于租户来说，却并不是可以完全放心的选择。

小平台爆雷，行业趋向头部集中

长租公寓分为集中式和分散式两种模式，分散式模式较轻，门槛低，回收周期也更快，所以入局者更多，一些小型长租公寓品牌成本由限，大多就选择分散式的模式运营平台。

分散式长租公寓比较健康的运营方式是低收高卖，在这个环节中企业通过装修和服务合理地提高房屋溢价，确保自己能够盈利的同时，也给房主和租户带来便利。然而由于分散模式的普及，行业入局者数量多，竞争就难以避免。

为了争夺房源和客源，一些平台选择高买低卖，不仅破坏了合理的市场价格，还为自身的经营埋下隐患。

据房东东数据，2019年53家长租公寓出现经营问题，资金链断裂及跑路的共有45家。而这些长租公寓关门跑路之后，最后承担损失的只会是租客们。留下的租客不仅损失了之前交的房租，还有可能被房东赶出去，甚至部分签了租金贷的租户，后期还要继续偿还贷款。

除此之外，不论是哪种模式，服务质量也是长租公寓备受吐槽的一个方面。一般长租公寓的组织架构分为营销部和管家部，为了提高签约成功率，营销人员往往都会对用户做出很多保证。但是入住之后的服务一般由管家负责，前后人员不一，所以在承诺和实际服务上难免存在差异。

特别是一些小型的分散式长租公寓，其管家和营销人员的职责划分不明确，管家不止要负责处理租户提出的问题，还要承担一定的业绩目标，加上位置分散，管理不便，对租户的要求难免会疏忽。

因此，出于竞争力和服务质量的原因，一些小型长租公寓平台很难得到租户和市场的信任，优胜劣汰之下，市场份额和资本注意力逐渐集中在几家头部企业之间。

据IT桔子数据，2019年全年长租公寓行业投融资事件16起，同比减少15起，投融资金额123.01亿元，单笔融资金额加大，资本越来越向国企、开发商、知名品牌公寓等头部企业和优质企业集中。

而头部长租公寓企业出于提升品牌价值的原因，也会由分散型的模式逐渐转为集中型的模式发展，自如就是一个例子。

自如押注年轻群体试水集中式，初效显著

自如出身于链家，和万科泊寓这类房地产开发商们的集中式运营不同，自如是分散式长租公寓的代表，目前管理着超百万间房源，是全球最大的租赁管理机构。它可以凭借规模化运转冲淡“高收低租”带来的部分经济压力，然而一旦现金流瘫痪，就很容易爆发经营问题。

疫情期间，受到隔离政策的影响，房源空置期和空置率上升，自如的现金流锐减，为了降低“高收低租”带来的亏损，自如一方面要求业主降房租，一方面提高租户租金，受到了各方严厉的声讨。

而有分散式向集中式转变，不仅可以避免“高收低租”带来的营收压力，还可以有效调节供需配给、提升服务效率，并对租户进行安全管理，提高品牌的竞争力。所以对于自如来说，试水集中式，寻求更健康的运营模式是十分必要的。

近日，自如推出首个租住社区自如里，对租住产品、租期服务、社区生活全覆盖，取得了不错的成果。自如里仅上线18天，就将首批280套房源全面租罄。

通过分析其模式，可以看出其根据对年轻群体需求的把握，不仅提供了20多种户型，还以租住为中心衍生出了服务、智能化等增值服务，全面提高租住品质。而对高品质居住产品与生活服务的押注，是自如一贯的主张，也正好切合了当代主要租住群体的需求。

在一项针对年轻白领租客的调研中，有六成以上的年轻人表示，并不会因为租房就轻易放弃生活品质。而且根据《2020中国青年租住生活蓝皮书》显示，我国20-30岁租客占城市租住群体的84%，这其中，近4成的95后租客愿意把收入的40%作为租金以提高居住品质。

由于市场中存在巨大的需求，所以自如对传统的租住体验进行升级，可以在这一时代快速崛起。而且广州自如里紧邻6号线萝岗站，靠近万达商圈，交通便利，生活配套齐全。对于要求生活便利、通勤方便的白领群体来说，具有不小的吸引力，这也是其取得不错销售业绩的原因之一。

不过，虽然作为自如在集中式长租公寓的首次试水，自如在短期内取得了不错的市场反馈，但从长期发展来看，它的情况并不乐观。

行业竞争火热，新来者自如挑战重重

中国产业研究院之前公布了2019年中国集中式长租公寓运营商10强名单，其中大部分已经是构建了自己的连锁网络，租户在同城内移动仍可选择该品牌。

而且TOP30房企中有超20家房企已进军或表示将布局长租公寓，比如碧桂园、保利、中骏等房企不断入局，并都提出了长租公寓领域的发展目标。相比从平台转型的集中式长租公寓，房企们的资本实力更强大，拿房渠道也更多。

而且万科泊寓和相寓也有针对年轻群体差异化的需求，推出与自如里类似的社区产品。比如，万科泊寓北京成寿寺社区根据不同收入水平、职业特点、租住需求等创新研发女生房、宠物房、主播房、SOHO房、健身房等五大主题房间，并且“泊寓-成寿寺社区”已成为北京地区推荐门店的首选。

总的来看，自如作为集中式长租公寓市场的新来者，相比老将它在规模和资源实力等方面还存在很多不足，而且自如里的个性化社群打造也不是独一份，它未来长期的竞争力还有待观望。

还需要注意的一点是，集中式长租公寓一般是将商用房改为民用出租房，这会使得它的收房成本提高，盈利空间进一步压缩。特别是其商用水电的收费要比一般的出租屋贵得多，如果品牌的服务不到位，就很难吸引到租户。

而自如频频爆发的负面新闻，也拉低了它在消费者心中的印象分，对其品牌价值造成了不小的负面影响。甲醛房、隔断间、强制性涨房租/解约等事件，都暴露了自如面对亏损的慌乱和对用户的轻视。

在品牌价值受损，竞争对手实力强劲的情况下，自如作为集中式长租公寓市场的新入局者，挑战重重。

总结

自如作为链家旗下第一个做长租公寓的品牌，背靠链家平台积累的资源和渠道，以及分散式的模式，快速扩大市场规模成为行业第一。但其盈利模式尚不稳定，抗风险性能力低，今年疫情期间不当的举措就暴露了它的盈利焦虑。

虽然今年3月来自软银集团的10亿美元融资对它进行了有效地补血，让其资金链得以继续运转，但从长期发展的角度来看，它需要寻找新的业务突破，不能只靠融资。此次试水集中式长租公寓，取得了不错的销售成绩，但从长期盈利等指标来看，并不乐观。

此外，虽然其在分散式长租公寓市场是领军者，但在集中式长租公寓市场只是个新来者，相比它的竞争对手，还存在很多不足，而且还要克服负面事件对它的影响，提升自己的品牌价值。

近期，各地政府在租赁供应、金融税收等方面出台了不少政策，来助力租赁市场回暖，租房市场仍蕴藏着巨大的市场机会和想象空间，也让众多长租公寓平台看到更多机会。

而作为目前全球最大的租赁管理机构，自如有着广阔的发展潜力，自然也需要承担远高于一般长租平台的社会责任。但是如果自如仍旧重盈利轻客户，那么它未来的路也将不会十分平坦。

文/金融外参记者侯昆梅，公众号ID：jrwaican