IPO折戟后再冲刺！四川房企老三领地背水一战，能成功吗_风闻

　　文丨西部菌

　　半年之后，川系房企领地集团的港股上市之路，还是难逃折戟的命运。

　　10月9日，领地递交的上市申请书，变更为“失效”状态，也就是说，领地未能成功在港交所通过聆讯。

　　时隔两天，不甘挫败的领地，再次向港交所递交了上市申请，最新版本的招股书，更新了今年截止到5月的数据，同时将领地的各项财务问题一一曝光。

　　不管是实现扩张野心，还是破解债务压力，冲刺上市，都是领地必须背水一战的任务。但它真的能紧随蓝光发展，成为川内的第二家上市房企吗？

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　　在领地首次递表时，西部菌曾推文《冲击上市！四川房企老三的千亿野心，到底是不是幻想》，对领地有过分析，这里再做下简单介绍。

　　领地成立于1999年，起家于四川乐山，2006年总部迁往成都之后，开始向全国扩张。

　　招股书显示，目前领地专注于成渝经济带及四川省、华中、京津冀地区及粤港澳大湾区，已经进驻了四川的绵阳、乐山、眉山、雅安等，河北的承德、张家口，河南商丘、驻马店，大湾区的惠州、佛山等20多个城市。

　　来源：克而瑞

　　虽然规模体量不大，但在本土房企不够突出的四川，领地素来有川系黑马的称呼。

　　2017年，领地首次跻身克而瑞的销售百榜，2019年其销售额为237.4亿元，位列克而瑞榜单第87位。目前在四川地区，领地的销售额，仅次于蓝光发展和新希望地产。

　　随着规模不断增长，领地的扩张野心也与日俱增。2019年，销售不到300亿元的领地，就喊出了2020~2021年实现千亿规模宏伟目标。

　　房产降温周期下，千亿规模是绝大多数中小型房企都极力追求的安全线。但对领地来说，则意味着要在短短一两年之内，销售额要翻几番，难度之大可想而知。

　　正因如此，领地谋求上市的意图相当坚定。上市成功，下一步的规模化扩张，才有足够的粮草弹药支持。如果成功上市，领地将成为蓝光之后四川的第二家上市房企。

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　　A股的大门关闭后，房企赴港上市，早已蔚然成风。比如这次上市受挫的房企，远远不仅是领地，金辉、上坤、大唐、三巽等一众房企，都未能顺利通过聆讯，不得不再次递表。

　　这些房企有一些共性特征，比如普遍规模较小，融资成本高，并且财务结构、债务状况存在着各种各样的问题，上市折戟其实在意料之中。

　　以领地为例，根据招股书披露的数据，在关键性的盈利指标上，领地近几年的表现可谓是坐过山车，盈利能力极不稳定。

　　其中营收方面，2017年到2019年分别为53.38亿元、45.13亿元、75.68亿元，今年前5月则为30.27亿元。

　　可以看到，2018年领地的营收不升反降；今年由于情况特殊，其全年营收不排除在2019年的基础上再次下降。

　　净利润方面，四个阶段分别为6.49亿元、5.17亿元、6.72亿元和1.66亿元。2018年依旧是下滑。

　　而且注意，2019年领地营收大幅增长，净利润增幅却不高，只比2017年高0.23亿元。也就是说，领地存在着增收不增利的情况，营收甚至只有销售额更低的川系阳光大地的一半。

　　来源：网络

　　在毛利率方面，四个阶段分别为20.1%、35.7%、27.8%和32.2%，同样相当不稳定。至于净利率，分别为12.2%、11.5%、8.9%和5.5%，逐年走低，且远低于行业平均水准。

　　当然重新递交的申请中，同样不乏亮点。

　　比如净利润方面，前5月尽管只有1.66亿元，但相对于去年同期净亏9251万元，已经明显改观。另外，经营活动净现金流也在三年之后首次回正。

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　　领地的盈利能力不稳定，也是因为这两年进入快速扩张阶段，大大小小的动作不断，经营成本有所提升。

　　关于这点，比较明显地体现在其拿地力度上。其中2018年上半年，领地先后在成都龙泉驿区和攀枝花拿地，两宗地共花费近17亿，溢价率分别高达70.91%、178.57%。

　　如此高溢价地拿地，从侧面反映出领地的千亿决心。不过野心还是敌不过现实，领地并没有完成2019年的目标，激进举债扩张，反而进一步放大了其债务压力。

　　有两项数据值得一提。

　　第一项是净负债率。随着未偿还的借款滚雪球式的增长到突破百亿元，领地的净负债率不断走高，2017年还控制在60%，2019年飙升到140%，今年前5月，再次上升到150%。

　　第二项是现金短债比。2019年末，领地一年内要到期偿还的负债为57.63亿元，现金短债比为0.55，短期偿债压力较大。

　　好的一面是，随着经营活动净现金流转正，今年前5月，领地的现金短债比恢复到1.1，偿债压力有所缓和。

　　但还得看到，就总体债务情况看，领地依然是压力山大。

　　来源：网络

　　对比三道红线中净负债率100%、现金短债比1.0的硬杠杠，领地的净负债率严重超标，现金短债比同样难言足够安全。

　　正是基于这种局面，领地上市融资补血的需求相当急切。但话说回来，在三道红线的调控背景下，领地并不可观的债务表现，也会给上市之路制造极大的悬念。

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　　受疫情的影响，领地今年的千亿销售目标，恐怕要没有悬念地落空了。就算在2021年实现千亿销售额，难度同样极大。

　　对领地来说，扩张受阻的一个重要体现是，它的业务重心太局限于四川，超过半数的房地产项目在四川省内，全国化布局的推进较为困难。

　　按照领地的规划，冲刺千亿销售目标，要在重点省份完成70余个核心城市进驻，而目前进驻的城市只有20个左右，且大多数都是三四线城市。

　　从时机上来讲，不管是基于大环境，还是领地自身的财务表现，大规模地开疆拓土，现在早已过了最佳阶段，更何况上市补血这条路，有着极大的不确定性。

　　来源：招股书

　　其实别说是全国扩张，守住四川大本营，都未必容易。

　　因为伴随着激进扩张，领地近年来陆续出现了各种后遗症：

　　成都新津区领地天府兰台、眉山领地凯旋府等，因为虚假宣传、质量问题等陆续被投诉；领地旗下的多家公司还遭遇处罚。

　　在房地产存量时代，头部房企普遍开始精耕细作，它们在品牌、规模和融资各个层面，具备更大的优势，这无疑会挤压领地在川内的生存空间。

　　因此，这场上市冲刺，对领地而言可谓是背水一战。能不能成功突围，为四川再添一个上市企业，我们拭目以待。