世茂服务通过港交所上市聆讯，本周将评估投资者对IPO需求_风闻

香港交易所10月11日披露，世茂服务通过了港交所上市聆讯，中金、摩根士丹利为保荐人。知情人士表示，世茂服务计划本周评估投资者对IPO需求。

编辑 | Arti

本文仅为信息交流之用，不构成任何交易建议

*后台回复“世茂”获取完整招股书。

世茂服务是世茂集团附属子公司，拥有超过15年的物业管理经验。

世茂服务重点布局长三角、环渤海、华南与中西部四大核心城市群。截至2020年6月30日，公司在管面积为8572万平米，合约面积1.26亿平米。在管物业项目数量为293个，合约物业项目数量为507个。按合约项目计算，公司业务覆盖中国26个省份108个城市。

世茂服务物业管理组合不仅有住宅物业，也包括政府及公共设施、学校、康养中心、机场候机室贵宾厅等城市服务的细分领域，分别从广度和深度上进行专业化的综合物业管理。2020年公司获得中国指数研究院“中国物业服务百强企业”第12名。以2018年至2019年按收入增长率计算，在中国物业服务二十强中排名第3。

根据中国指数研究院资料，中国城镇化进程加速及人均可支配收入的提高，将推动优质物业管理服务的需求增加，而商品房充足的供给和巨大的市场扩张潜力，将为物业管理行业提供有利的发展机会。

华创证券研报显示，我国物业管理行业将呈现规模大、增速高的蓝海市场，预计2030年末市场规模将高达2-3万亿元，较目前规模增长1-2倍；物业管理行业正出现三大结构性成长因素，行业集中度提升、增值服务占比提升、非住宅占比提升等，进一步扩充物业管理行业成长维度。

近两年，内地物业管理行业快速发展，优质物管企业纷纷加快进入资本市场的步伐，物管板块的资本市场表现也一直可圈可点。

世茂服务作为中国领先的综合物业管理及社区生活服务供应商，最近三年其管理面积、营收及净利润、增值服务等经营指标均为行业领先。

作为物管行业的“压舱石”，物业管理面积的高速增长，是收入来源的重要保障。世茂服务的在管物业总面积及复合年增长率均高于中指院发布的中国物业服务百强企业的均值。百强企业在管面积均值2019年为4278.8万平方米，复合年增长率为15.1％；而世茂服务同期在管面积为6816.7万平方米，复合年增长率为26.47％，均高于百强平均水平。2020年6月30日的数据计算，世茂服务的合约在管比高达146％，充分显示了其管理规模的稳定性。

2017年至2019年，世茂服务收入分别为10.42亿元、13.29亿元、24.89亿元，复合年增长率为54.5％，远高于物业百强企业18.4％的增速水平；净利润分别为1.09亿元、1.46亿元、3.85亿元，复合年增长率为88％。净利润增速明显高于收入增速，表现出优异的成本控制能力和增长质量。根据中指院发布的数据，2018至2019年世茂服务的净利润增长率为160％，位列行业第一名。

2020年上半年，虽然新冠疫情导致商务谈判以及房企开竣工的延后，项目拓展及部分线下增值业务受到限制，但世茂服务仍然交出一份优异的成绩单。截至2020年6月30日，公司各项收入15.65亿元，同比增长85％；净利润2.55亿元，同比增长134％。而根据华创证券统计，2020年上半年，物业管理板块营收同比增长34％，归母净利润同比增长45％。世茂服务这两大指标均远超行业平均水平。

从收入结构和毛利率上看，世茂服务同样表现优异，在主营业务强劲增长的同时，多营业务也百花齐放。截至2020年6月30日，物业管理服务收入占比52.4％、毛利率为27.2％，社区增值服务收入占比26.7％、毛利率为49.4％，非业主增值服务收入占比20.9％、毛利率为31.4％。可看出，毛利率较高增值服务已占据半壁江山。相比基础物业服务，增值服务不论在提价空间和品类扩张上都具备更高的弹性。

公司管理面积一方面承接世茂集团及其合作开发项目，一方面积极拓展独立第三方招投标和收并购。尤其是来自独立第三方开发的管理面积近年来呈现高速发展趋势，其占总在管面积比重由2017年的3.4％，增长至2020年6月30日的37.9％。表明公司在品牌影响力、外拓能力上的不断提升。

值得注意的是，世茂服务在启动港股IPO前，引入两家重量级战略投资人，分别是红杉资本中国及腾讯，投资总金额达2.44亿美元。两家巨头的进入不仅体现在资金层面，更重要的是将运用云计算、大数据、物联网等技术推动公司信息化和数字化升级，并引入更加丰富的社区商业资源，提升公司社区增值服务的种类和质量。