超级文件发布，深圳房价神话要破了？_风闻

　　文|凯风

　　深圳再一次获得超级利好加持。

　　近日，《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020-2025年）》正式印发，明确在中央改革顶层设计和战略部署下，赋予深圳在重点领域和关键环节改革上更多自主权。

　　在深圳特区成立40周年的关键之际，赋予深圳更多改革自主权，无疑有着极其明确的信号意义。

　　从经济特区到先行示范区，深圳肩负的使命再度提升。

　　01

　　这份超级文件，对城市扩容、直辖等只字未提，也未涉及房地产，但在土地管理制度上着墨颇多。

　　文件指出：

　　支持在土地管理制度上深化探索。将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准。

　　支持在符合国土空间规划要求的前提下，推进二三产业混合用地。支持盘活利用存量工业用地，探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题。

　　赋予深圳以更大用地自主权，这是史无前例的。长期以来，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批，都握在相关部委手中，直到今年3月，才下放给部分省级政府作为试点。

　　首批试点省市包括北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆等。

　　深圳作为计划单列市、副省级城市，相当于直接获得了省级管理权限，而这一权限也未遍及全部省份。

　　同时，深圳还将探索**“二三产业混合用地”**，这同样是开创性的举动。过去，工业用地是工业用地，商业用地是商业用地，居住用地是居住用地。

　　同样一块地，要发展工业，就只能盖几层厂房，土地利用效率相对低下，如果一块土地能同时兼容工业、商业乃至其他产业用地需求，无疑将会有效提高土地利用效率。

　　不难看出，这些重磅举措都有一个共同出发点：解决深圳的土地资源不足问题，进而影响到深圳的高房价。

　　02

　　众所周知，深圳房价一直涨的神话可谓深入人心。

　　这一方面来自热钱的持续炒作，另一方面则与深圳土地资源不足息息相关，不解决土地问题，供求势必长期失衡，房价问题将会悬而难决。

　　前不久，深圳有关部门提出**“学新加坡模式”**。

　　新加坡模式的核心就是组屋制度，这一制度的核心是政府提供大量的公共住房，新加坡有80%以上的人口居住在组屋里，这背后势必需要大量土地资源的支撑。这在《楼市首提“学新加坡”，“香港模式”被抛弃？》一文中有详细分析。

　　问题是，在目前深圳的住房结构中，商品房保障房占比极低。

　　据有关机构估算，深圳仅有1000万套左右住房，其中商品住宅+保障房不到3成，近一半都是城中村的房子，深圳还有6成多人口居住在城中村。

　　深圳提出，未来深圳的住房比例是**“六比四”**，目标是让深圳60%的市民住进公共住房。

　　显然，这背后还有很大的短板要补。

　　03

　　既然要加大住房供应，那么地从何来？

　　**一个方案是扩容。**深圳如果能将周边东莞、惠州等地纳入旗下，那么土地资源紧缺的困局将会不攻自破。

　　然而，深圳作为计划单列市，财政极少与广东省进行分成，东莞惠州等地关乎广东财政的基本盘，如果贸然扩容而无补偿，广东省财政将会受到明显影响。

　　要知道，广东虽是中国经济第一大省，但粤东西北的发展差距摆在这里，靠广州一个省会显然无力支撑。

　　所以，深圳无论是直辖还是扩容，在短期均存在不小的困难，这份超级文件也未提出任何关乎扩容的规划。

　　**“深圳大都市圈”**可能是更为务实的选择。这在《这些城市没有可能直辖》一文中有详细论述。

　　04

　　另一个方案是盘活土地。

　　深圳常住人口1300多万人，实际管理人口可能超过2000万人。但城市面积不到2000平方公里，而广州为7434.4平方公里，上海为6340.5平方公里，北京则高达1.6万平方公里。

　　更关键的问题在于，深圳不仅面临着土地资源整体不足的问题，而且供地结构存在明显失衡。

　　居住用地不足，成为房价上涨不竭的动力。

　　长期以来，深圳居住用地占比20%左右，低于国家相关标准中25%～40%的下限，而国际上一般是40%以上。

　　土地资源整体不足，而商业、产业用地明显过剩，固然为当地产业发展提供了大量的廉价土地，但也带来了写字楼空置率居高不下、商品房价不断上涨的问题。

　　来了都是惠州人、东莞人，这句调侃不是简单的说笑。

　　所以，无论是打造先行示范区，还是学新加坡模式，深圳扩大土地供应，尤其是扩大居住用地供应，就是必然的一环。

　　显然，解决高房价问题，成为“房住不炒”的典范，深圳先行示范区有能力也有条件“先行示范”！