首尔“恐慌性购房”：楼市净回报率14286%！_风闻

　　首尔公寓平均房价再创记录！

　　近日，韩国国民银行发布《9月住宅价格动向》显示，9月首尔公寓楼平均价格首次突破10亿韩元，约合人民币584万元，是韩国有数据统计以来最高纪录，较两年前增长近三成。同时，中低端公寓价格同期也增长近四成，增速是高端公寓的两倍，大幅增加了工薪族的买房负担。

　　另一方面，近年来韩国工薪阶层工资涨幅仅为3.3%，远不及房价增速，这也进一步加剧了韩国民众对实现居住稳定的担忧。

　　而韩国媒体则称，首尔房价早已不仅是一个经济问题，更是韩国总统文在寅的一个危机四伏的“软肋”。

　　何出此言？

　　魔幻的首尔房价

　　在担任韩国总统的三年半内，文在寅干成了诸多旁人“干不成”的事：消除了2017年潜在的战争威胁；在2018到2019年间，推进了特朗普和金正恩的三次会面；并在2020年成功领导韩国人民针对冠状病毒采取了有效的应对措施。

　　随之一路攀高的是民众支持率。2020年，文在寅总统支持率创下71%的高点。然而，谁也没想到，顶点之处亦是悬崖边缘，紧跟其后的，就是首尔房价的“爆炸”。

　　近三年，韩国累计颁布23项房产新政，政策高压下，首尔公寓楼价格却大幅上涨52%，是世界上最快的增长速度。新冠疫情之后，首尔更是掀起了“恐慌性购房潮”。

　　韩国国土交通部发布数据显示，7月韩国房产交易量达14.1万套，较去年同期大幅增长110%。今年1-7月累计交易量高达76.2万套，较去年同期近乎翻倍。月度交易量和累计交易量双双创下有数据统计以来的最高水平。

　　8月，韩国首尔市内一处预售110套房的高层公寓楼盘，吸引了37400多人前来预购，竞争比例高达340:1，刷新了首尔市楼盘预售史上最高纪录。

　　在首尔房价“爆炸”现象中，“近三年”这个时间，非常值得注意。

　　文在寅担任韩国总统的时间，恰好是三年半。

　　具体来看，文在寅就任总统时，首都首尔住宅的中位数价格只有6亿韩元（约合人民币349万元），三年时间暴涨50%以上，达到9.25亿韩元。尽管文在寅一再表示很有“决心”控房价，但显然收效甚微。

　　恐慌性购房潮不减，韩国民众怨声四起。短短时间内，文在寅的民众支持率从71%悬崖式下滑至38%。

　　由此，首尔房价从一个经济问题，摇身一变，成为了文在寅总统危机四伏的一个“软肋”。

　　何以至此？

　　首尔房价何以至此？

　　原因主要有两个。

　　第一，韩国民众投资渠道的窄小。

　　就全球范围而言，对普通民众来说，股市、楼市，是最常见的两种投资渠道。在绝大多数国家，相比楼市的资金门槛，股市显然是更普罗大众、老少皆宜的投资选择。然而，在韩国，却反了过来。

　　韩国股市的痛点，至今仍未解决：财阀集团在整个市场中所占的份额过多。截至2020年3月，仅三星电子就几乎占了整个韩国综合股价指数市值的34%。由此衍伸而来的公司操纵股价等问题层出不穷，韩国民众对股市的信心十分薄弱。

　　楼市，成为了韩国民众最后一个选择。

　　而首尔楼市诚不欺韩国民众，从上世纪80年代开始，首尔楼市就开启了“传奇回报”的神话。1977年，一套位于江南区中心，狎鸥亭的1000平方英尺的公寓约为14000美元；到了2020年，同一套公寓的价值已经超过200万美元；其净回报率为14286%！在43年间的年化回报率为330%。

　　试问，谁不心动？

　　韩国民众随即为之疯狂。

　　2019年数据显示，有超过85%韩国家庭财富中包含非金融资产，主要就是房地产。而相比之下，截至2016年，美国家庭财富中只有35%属于非金融资产；日本这一比例也只有43%。

　　一定有人会问了，投资楼市需要高额的首付，门槛并不低，韩国民众是如何筹到钱全民炒房的？

　　这就涉及到首尔楼市暴涨的第二个原因：韩国独特的传贳制度。

　　不熟悉传贳制度的人，乍听之下，一定会觉得这套制度有些荒谬；而熟悉传贳制度的人，则会觉得十分荒谬。

　　原因就是，传贳制度简直就像是为方便全民炒房量身定做的制度！正是这一套韩国独有的楼市制度，令投资房地产十分容易。

　　简单来讲，传贳制度是这样运行的：在租期（通常为两年）中，房客要向房东预付一大笔定金，通常是房子价值的70%左右。租客不向房东支付任何其他款项，房东在租约结束时退还全部押金。

　　这一制度设计令房东实际上是从房客处借钱，而不收取任何利息。房东不会在每个月收取租金，而是在租期中通过押金来赚钱。

　　韩国民众很快从传贳制度中找到了“暴富捷径”：房东可以先找一个传贳租户，让他先交35万美元的定金，然后再花15万美元（相当于房价的30%），（支付首付）买下一套价值50万美元的公寓。两年后，在租赁结束时，房东可以以60万美元的价格出售公寓，偿还租户的存款35万美元，并获得10万美元的盈利。对比两年的初始投资（15万美元），房东的回报率约为66%。

　　这就是令韩国民众为之疯狂的“空房投资”法！

　　利用这一套利方法，首尔甚至出现了一口气购买280套住房的激进投资者。首尔楼市摇身一变，成为了极其危险且完全不受监管的金融生态系统。

　　当多达85%的韩国民众被吸入房地产这一黑洞时，在传贳制度和空房投资的双重效应之下，文在寅总统的“试图降低房价”政策，成为了一个祸福难料的议题：买不起房的民众支持这一政策，但更多拥有房产的民众反对这一政策。可以说，在韩国家庭财富和房地产重度相关的情况下，“首尔房价能不能跌”，是文在寅政府迄今在韩国国内面临的最大挑战。

　　捷径与幽灵

　　三年前，谈到首尔房价，文在寅信心满满地表示，“要是能控制住房价上升，我请大家吃披萨”。三年后，再谈到首尔房价，文在寅面带严肃地表示，“我们需要对拥有多套房产的投机性房产持有者施加更多压力。”

　　而文在寅政府颁布“617房地产新政”试图打压首尔房价的举措，也成为了新一轮尴尬的开始：新政之后，首尔房价不仅没有下降，韩国“全税租房”押金反而迅速攀升、房价暴涨、一房难求，民众极大抗议。

　　首尔楼市的魔幻现象让全球见到了楼市失控的可怕威力：可以是“暴富捷径”，也可以是绑架国民的幽灵。