业主预期归零，深圳楼市变天在即？_风闻

01

数据是研究基石

02

数据的含义

预期是影响市场的重要因素，可以说它就是市场的风向标。通常业主越看好未来市场，会上调卖房报价及惜售。通过业主报价上涨的净增长数据（报价上调数减去下调数），能知晓业主对未来市场预期的好坏，其预示着未来市场的变化方向，净增长数越大，市场越向上。反之则反。这样我们就能准确并提前看清未来市场的变化，助力决策。

我们的方法是从贝壳网采集了全深圳四十三所学校，每所学校对应三个具有此学校学位的楼盘，即129个楼盘的数据进行分析（详细数据请见“业问房地产”公众号）。通过图表分析，可以知晓各楼盘业主的心态，往往是上调数越多，业主心态越好。下调数越大，业主心态越差。业主报价净增长数越大，说明楼盘业主上调多，下调少，业主预期一致看好，价格会涨，反之则反。

一般情况下：市场预期好，市场向上，房价就会涨，反之则会跌。如果预期极端一致，则意味着市场到顶或见底，市场会反转。

03

数据的实践意义

上表可见：从2020年第一周业主报价净上涨数174-171-140-32-143-200-101-136-97-157-245-56-40-13-4，与市场的实际表现是完全吻合的，从1月的高位平稳到2月因为疫情带来的恐慌，业主报价纷纷回归理性，都不敢上调报价。

随着疫情的缓解，其他因素的综合作用，3月底到4月初，业主开始狂热，纷纷反价，报价不断创新高，进入4月中旬，随着政策的喊话，严查信用贷，业主心态有变化，报价又趋于理性，上调报价大幅减少。5月及6月，在未见有严厉的管控措施情况下，市场再度疯狂，创出新高。7.15辣政出台后，市场急剧降温，业主心态变盘，由新高转变为归零。

04

未来三年市场形态：横盘再涨

从长周期来看，深圳楼市肯定是涨的，因为中国的发展还在继续，房地产在中国也就二十年时间，未来路还长。但是，这种长期观点对短期的决策者，帮助意义不大。本文从实战出发，就以三年为限，给出具有指导意义的观点：横盘再涨。

**1、****下跌绝无可能。**房价有个特点就是价格粘性，表现出来就是易涨难跌。它不会向其他商品一样，涨跌自如。加之，深圳楼市特有的供求短缺本质，下跌是不可能的。

**2、短期上涨也无可能。**7.15之后，市场流动性进一步丧失，金融收紧正在进行中，市场失去热情，进入观望期，没有上涨的原动力。新政也可窥政府的管制决心，管理者不让涨，市场自然涨不了。

未来的市场会是怎样的？（取自2018.7.31业问房地产小密圈）

05

因势利导 顺势而为

我们可以通过数据分析看清未来的趋势，但要借势，转化为个人的果实，还要看每个人的具体情况，因人而异。对于买房者而言，分刚需，刚改，豪宅客，入市还是要采取积极的策略，利用好短期横盘，入手或者升级换代的机会。至于战术，我个人意见是刚需买新，投****资买旧（套利）。买房的选筹方法，请查阅以往的文章。

对于卖房者而言，横盘阶段，尤其是普宅，早卖为宜。至于只买不卖，计划长期持有的同学，只要你能跑赢时间，胜利一定属于你。

深圳是一片热土，业主预期归零，只不过是它秋天的颜色，同样绝美！楼市即使变盘，也不会有冬天，因为深圳从来就没有冬天！

请关注公众号“业问房地产咨询”，有更多精彩。