美国商业地产估值暴跌25%，特朗普个人财富缩水约20%_风闻

9月27日，《金融时报》报道，美国商业地产估值已经较正常时期贬值四分之一甚至更多。业内人士认为，当下美国购物中心、酒店等商业地产遭到疫情冲击，如今美国地产行业正步入寒冬。

富国银行研究报告称，一旦商业地产所有者还不起贷款，其抵押的地产估值将会下降，平均贬值幅度高达27％。以估值为2590万美元的休斯顿一家皇冠假日酒店(Crowne Plaza hotel)为例，本月该酒店价值较2014年被捆绑进CMBS交易（商业房地产抵押贷款支持证券）时下跌了46%。自3月份以来，该酒店就一直没有偿还抵押贷款，并在5月份被移交给特别服务机构。另一家距离洛杉矶市中心约20分钟车程的米拉达假日酒店(Holiday Inn La Mirada)最新估值为2210万美元，较2015年下跌了27%。此外，由于自4月以来没有还清抵押贷款，美国田纳西州哥伦比亚的一家假日酒店今年9月估值大跌37％至770万美元。

富国银行研究报告涵盖了自4月1日以来新评估的116家捆绑在CMBS中苦苦挣扎的房地产，其中有68家是本月进行评估的。在全部抵押贷款中，有75笔和酒店有关，另有26笔和零售地产相关。

今年二季度，在美国，坏账风险最高的10家银行，其不良贷款合计猛增62%，其中，商业房地产的不良贷款增幅高达144％，至260亿美元。为了弥补由于房地产萎靡产生的巨亏，目前美国各大银行已开始提高拨备。

Real Capital Analytics数据显示，2019年，中国投资者净卖出美国商业地产价值近200亿美元(约合1400亿人民币)。今年8月，由于美国哈德逊广场(Hudson Yards)项目开发商拖欠还款，中国投资者已经申请仲裁，要求开发商退还近10亿美元投资款项。加上美国第二轮疫情来袭，美国地产似乎不再是投资里眼里的香饽饽。

摩根士丹利(Morgan Stanley)报告认为，预计办公大楼将贬值40％，租金继续下滑，纽约市中三分之一的酒店将面临破产。

9月8日，《福布斯》杂志公布了最新的“美国400富豪”榜单。尽管全美400位富豪的总资产突破了3万亿美金，创下历史新高， 但特朗普个人的排名却下降64位，仅名列榜单的第339位。　　

《福布斯》表示，从去年9月至今，特朗普的个人净资产从31亿美元下降到25亿美元，减少了6亿美元，相当于财富缩水了近20%。彭博社也表示，特朗普的财富在2020年的跌幅是近5年来最大的。　　　　

整个疫情期间，特朗普集团主营的房产、酒店、庄园、高尔夫俱乐部等业务，几乎全受到冲击。据CNN统计，今年3月以来，特朗普集团的损失已从每天65万美元上升到100万美元左右，旗下的酒店也已解雇了近2000名员工。

今年5月美国住房抵押贷款违约率飙升，为2011年11月以来的最高水平。具体来说，逾期30天以上还款的借款人数量激增至430万，较4月份增加72.3万。超过8%的抵押贷款已经过期或处于止赎状态。　　

然而在新冠疫情期间，华尔街又重新向信用不佳的房主提供贷款。据高盛数据显示，与私人债券捆绑中、或没有政府支持的住宅抵押贷款的违约率已从1月份约4%的低点飙升至7月份的约18%。