中国房地产的战略性错误_风闻

中国的房地产业是经济最大的争议话题，这个问题成为中国经济的不定时炸弹，因为这个产业几乎所有的钱都来源于银行，房地产成为绑架了经济和金融的不定时炸弹。

房地产发展的第一个战略性错误就是70年使用权的制度设计。

房地产的商业化推出有其时代背景，就是人民群众对住房需要的强烈要求与国家供给的矛盾日益突出，依靠过去福利分房的房产制度无法继续下去了。建国几十年建设了数十亿的住宅，这是一笔巨大的投资。但是在1980年代这笔巨大的投资和财富成了政府的财政包袱，政府不但没有收益，还有支付巨大的维修成本。另一个住宅商品化的动机就是1980年代发生俄罗恶性通货膨胀，发行的大量货币停留在居民手中，导致市场一直处于通胀压力下。住宅的商品化可以回收货币，降低通胀压力。解除财政压力和回收货币是住房商品化的动因。当时一个政策就是把公有住宅出售给私人，数亿平方米的住宅可以回收万亿的货币。这是房子商品化是市场经济的必然逻辑。

但是在住宅商品化的制度设计上，中国政府犯了严重的错误，那就是一次出售70年土地使用权这个土地政策。世界上许多发达国家都有房地产，都是商品化的，中国唯独采用了香港的70年土地使用权政策，这个政策导致了中国的房地产市场从制度设计上就是错了，第一粒扣子歪了。

一般发达国家都采用地产税和房产税的房地产政策，这个政策比70年土地使用权要好的太多了。

第一政府的财政应该是税收，非税收入应该是小数。70年土地使用权的政策把应该规范化的土地收入变成了非规范的预算外收入，而且数目巨大。预算外收入不固定，且脱离预算管理，游走于法律的边缘，因为土地使用权的价格并无法律规定，这就给腐败留足了空间。而政府财政过渡依赖非预算收入保持平衡也让政府施政失去了平衡性，过度关注房地产从而挤压了其他产业的发展。

第二，70年土地使用权破坏了税负平等的原则，早先获得土地的企业不用负担土地使用权费用，而后来的企业则要一次交付70年的使用费。

第三破坏了未来政府的权力。现任政府一次把70年的使用权卖出去，这是把以后的政府的权力提前套现，破坏了后来政府的财政权力。而且因为土地卖的越多政府的钱越多，现任政府有极大的动机卖地提前套现，这给以后政府的财政挖了一个大坑。

第四，一次收取70年土地使用权费用让土地增值收益私有化，影响未来政府财政收入。一般地土地价值随着经济发展而增加，而城市的基础设施和管理成本也随着经济发展而增加。而土地出让金一次性收取，未来政府财政支出增加而收入被前政府一次性收取，这造成政府财政的结构性矛盾，越发展则这个矛盾越突出。土地属于不可再生资源，前期政府卖地获得财政“自由”是以未来政府的财政赤字为代价的“寅吃卯粮”。

第五，因为一次性收取70年土地出让金，推高了商品住房价格，在房地产市场化初期无法推动，因为高昂的房价超出人民的负担能力，只好靠金融贷款支持，这导致房地产几乎所有的产业链环节都靠银行资金支持，房地产开发商，建筑商和消费者全部都靠银行贷款，这导致房地产的风险最后全部集中到银行身上。

这个房地产制度设计是一个经济犯罪，对国家和人民的犯罪行为。采用这个制度的经济体没有经济不出问题的，香港现在除了房地产就剩下金融了。

房地产市场的基础制度设计一定是房地产税，这样政府的税收是普遍性的，有法理基础的。现在中国的土地制度征收房地产税从法理上缺乏基础，因为土地是国家的，房产拥有者只是购买了土地使用权，对使用权征税的逻辑是什么？

别扯什么房地产也是实体经济，高层钢筋混凝土建筑的建安成本也就是2000 多元，动辄几万一平米的房子带动的实体内容根本不成比例，这种投资收益根本没有经济价值。

因为制度设计错误，导致土地增值收益的私有化，所以房地产成为金融投机的热门。因为土地增值归个人，所以占有房子的资源越多收益越大，而风险则主要由银行承担。30%的首付比例，放大了投机收益，因为房子价格翻番则意味着投资收益6倍以上。这种收益比率按照马克思的说法都可以冒上断头台的风险了。

其后2008年金融危机，国家4万亿投资刺激经济，实际上银行投入了20多万亿，这些钱大部分流入了房地产，让已经高企的房价再次翻番，超额了投资收益越发刺激资金流入房地产，造成房地产泡沫。因为房地产队资金的吸取和房价高涨带动房租和劳动力成本上升形成对其他产业的挤出效应，房地产形成了危险的金融泡沫。2010年前后国内房地产市场形成巨大的积压卖不出去的房子，形成系统性的金融风险。房地产公司的房子砸在手里，特别是三四线城市的房子积压更形严重，人口外流，收入低，刚需消化不良。因为房地产完全靠银行贷款，所以形成系统性风险。这就导致了第二次房地产刺激政策的出台。

2013年，为了解决房地产导致的系统性金融风险，国家再次推出新的房地产刺激政策，这是一套“组合拳”，一是危旧房和棚户区改造，货币拆迁。让居民手里有钱买房。二一个是抬高一线城市房价，造成房价上涨趋势，驱动投资资金寻找房价“洼地”，进入2，3，4线城市消化商品房。把房地产商的房子转给投资者。这样银行的风险从房地产开发商转移到消费者。这个政策再次使一线城市的房价翻番，带动周边房价高涨。确实老百姓拿出钱买房，然后就被套牢在3，4线城市的房产上了。房贷压力直接传到到消费，让居民无力消费。

从房地产政策的演进就看到，房地产已经变成“鸦片”，总是有人想用它刺激经济，而且呈现出越刺激越需要更大的刺激的毒品效应。

现在政府下决心不再吃药，戒绝“鸦片”，坚持“房住不炒”的底线是避免中国因为房地产泡沫导致经济危机的正确决策。

但是房地产的问题，经济发展的问题还是要解决，现在的政策只是防止危机发生和扩大，而不是消除危机，房地产和金融危机发生的可能始终存在。

要解决房地产的危机隐患有几个原则，第一就是必须改变70年土地出让金，变为房地产税，这是政府未来财政收入的一大块，而且也是政府调节房地产发展的主要抓手。出台政策可以划断，新房新办法，老房老办法。可以把小产权房通过房地产税合法化。在原有土地使用权70年到期以后变更为土地税。可以对现有住房超面积实行累进税增加税源。这个事情必须作，但是时机和步骤要精确。

第二发展新的产业结构，寻找新的经济增长点取代房地产。这个新的经济增长点10年前我就提出了，现在中央也是按照这个思路进行的。第一就是新农村建设，把自然经济的农村纳入社会化生产的轨道。现在中国还有6亿人年收入1万元以下，这些人大部分生活在农村，通过新农村建设和精准扶贫，大幅度提高农民收入和农村经济活力，就可以提供一个巨大的市场，带动经济发展。

给乡村城市化松绑，现在国内10万人以上的乡镇已经有320多个，这是一个巨大的经济驱动力，要给这些自主发展起来的乡镇扩权升级为城市，鼓励乡镇努力发展城市化。

提高军费，增加武器装备采购的利润率。中国面临着国家安全的巨大威胁和国家海外利益日益扩大，中国不能不为此做好准备。增加军费和武器装备的利润可以带动资本市场流向制造业和提升制造业整体的技术水平，提高工人和科研人员的收入水平，带动投资和消费。

发展高新产业，现在是半导体产业链，形成对美国技术的替代，形成以中国的制造业和高科技产业链为核心的全球化产业链。扩展服务和技术出口带动经济发展。比如过去我们输出“孔子学院”，大量的留学生出国留学等于进口外国的教育和服务。现在我们可以出口像“蓝翔技校”这样的中等技术教育，这是广大发展中国家急需的技术教育，同时可以带动中国技术和设备的出口。有朋友可以告诉山东的领导，蓝翔技校这种技术教育大有可为，可以成为中国文化和技术输出的窗口。

“一带一路”带动投资和技术，设备出口，打造大市场体系，造成一个新的全球化大市场。在现在逆全球化的潮流中，中国要坚持全球化的发展方向，因为第三次工业革命的产业对于市场的要求就是全球化，任何逆这个潮流的国家都必然被边缘化。美国现在受到民粹主义影响脱离全球化，这是美国的战略失败的开始。中国必须坚持全球化，这样必然美国对中国的遏制破产，美国经济逐步边缘化，而中国进入世界经济舞台的中心，中国需要对此做好思想准备。很可惜，中国的绝大多数知识分子还没有意识到这一点，他们的思想意识远远落后于中央领导，作为知识分子真的无法评价他们，他们恐怕要被时代淘汰掉，时代需要新的有世界视野，有抱负，有雄心和思想的新一代知识分子。

这些问题解决之后，中国就可以“吃喝玩乐”创造GDP了，消费将是创造经济增长的主力。

最后，房地产问题的解决是“戒毒”，不可能没有痛苦。现在需要寻找新的经济增长点降低“戒毒”的痛苦。根据银行的测算，银行可以承受房价30%的下降，现在要让房产回归住宅的本质属性，房价的下降是无法避免的，只是这个下降要控制在不发生系统性金融风险的范围之内。在房价下跌到位之后，激活住宅的刚需和改善性需求，消化存量，解除房地产的金融风险。