囤地的人确实混蛋，但国家目前对此惩罚很严了，我来讲讲房价暴涨的真正原因_风闻

您的“高周转有利于房地产价格平抑”这个说法是完全搞错了房地产价格爆炸的原因：前些年房地产涨价的原因从来都不是囤地，囤地者最多是投机成功的混蛋，而不是房价高企的始作俑者，房价爆炸上涨是一个完整的市场链路互相作用的问题。

首先为了为了让各位能够快速懂得房地产的表层逻辑，我说个简单的故事。

最近面包市场行情好，一个面包师要卖面包，他需要去买面粉，这是他发现市场上的所有面粉都在被人抢购，于是为了确保自己能买到面粉，他就跟银行借钱。银行知道买了面粉以后面包一定会被抢购一空，于是就愿意贷款给这个面包师。面包师拿着这个钱去市场上买面粉，原来只能买一斤面粉的钱因为银行配资所以可以买十斤面粉了。面包师不断提高做面包的效率，加快烤制速度，在面包还没烤好的时候就开卖。市场上多了很多看起来香喷喷的面包，但是吃一口就发现里面根本没熟。

在这个故事里，面粉就是土地，烤制过程就是造房子，面包师就是房地产商，银行……还是银行，或者说以银行为代表的，给房地产防水的金融机构。

说深一点：房地产价格的暴涨和政府监管、房地产商、金融机构都有关系，而高周转本身对房地产价格的高企起到了至关重要的助推作用。为了便于理解，以下内容我们只说住宅用地。

首先，对于政府而言，每年的出地量由两个指标决定：1、国家规定的建设用地指标；2、当地的住宅出地计划。前者是刚性不能动的，后者是在前者框架下当地可变的。

对于政府而言，惜地当然可以推高土地价格，但是这不完全是好事儿，主要原因有下：

1、简单地说，地价*出地面积=政府财政收入，所以不是地价越高越好，而是两者相乘的最终总额越高越好。

2、过高的地价会抑制投资需求，而招商引资一直都是政府的一把手工程。

3、当期政府往往有很强的财政冲动去完成政府绩效，所以没必要一味地惜地（虽然某种意义上土地价格高也能增加政府龙头项目的议价工具箱，这里不展开）。

但是可以肯定，房地产价格上涨对政府而言，短期内确实利大于弊。

其次，对于金融机构而言，给一个冉冉上升的市场放钱，没有比这个更好的生意了。

再次，对于房地产商而言，原来我能拿一块地的钱，靠着金融机构能干下十块地。原来不敢想的价格，现在银行帮我出钱，没有比这个更划算的事儿了。于是这就形成了高周转和抢地王的基础。

最后，对于买家而言，没有什么事儿比买了房以后等着它涨更快的来钱方式了，于是愿意用更多的钱去买房。注意，这里已经是非常末端了，对房地产价格的实质提升其实是相当有限的：因为地价的高低决定了他们投资的意愿高低。由于买家没有房地产持有成本，所以投资性的房地产成为了蓄水池，越积越大（这里说个题外话：国家限售限购的核心目的是管理并稳定房地产流通盘价格，因为流通盘价格决定了整体市场价格。也就是你邻居把房子卖了1000万，你房子就值1000万。而限制流通盘总体交易标的，就能最大化控制价格企稳）。

在这个链路下，又因为房地产兼具商品+投资属性，所以房地产商四处攻城略地，尤其是大房地产商，因为他们的背书更强，所以往往能拿到银行更多的钱，所以在抢地的时候比小房地产商更具备优势。

这时，很多原来2000-3000一平的小县城因为碧桂园恒大之流的进入，好地块只要被抢，就基本能被碧桂园恒大抢出新高。请问高周转能脱开干系么？而且在高周转的体系之下，原本应该有的水泥强度（很大程度上取决于养护期的长度）等关键建设质量指标被最大化忽视，百姓住上了垃圾房子，请问高周转无罪么？

我们再比较一下囤地和高周转的区别：囤地需要捂着，赌未来能不能涨足够多，基本属于花10块钱，3-5年干一桩生意，赌这桩生意能翻多少倍。而高周转属于花十块钱，一年干4桩生意，明年十块钱变成十四块，能干五桩生意，后年变成20块，能干八桩生意……请问如果你是资本，请问你会选哪个？囤地很多时候享受的是高周转和高配资下带来的成果，而你却把囤地当成了原因，这就是本末倒置了。更何况，国家对囤地的惩罚已经极其严格了。

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