关于成都和黄屯地的新闻，我发点前员工亲身体会揭密_风闻

我在和黄以前上过几年班。

对和黄屯地的套路还是熟悉的

和黄买地的钱真是他的自有资金，而且以前是特别从海外把美元兑换进中国来买地。因为前些年人民币不停升值，他拿美元换人币是赚的，而且这个差价还不少。

这个是当年国家政府对和黄的优惠。其他企业很难，有外汇管制的。但是和黄的美元几乎没有障碍，不停的进入国内换成人民币买地了。这也是当年国家希望李嘉诚帮着稳定香港局势给的优惠待遇吧，但是现在看来是喂狗了。

然后拿地之后，他是一次性支付全款。因为之前说的是美元换人民币的赚取人民币升值差价原因。他越早全款越划得来（最后人民币真的是每一个月都对美元升一点，几十亿上百亿美元兑换进入国内，早一两个月，光这就能赚好几亿，甚至几十亿人民币）。

好了，他把这个地完全买下来之后，就会严格死扣供国家标准供地合同条款，非要政府把这个土地范围内的所有住户全部拆迁完毕（核黄不理任何钉子户，而一般地产公司为了加快项目进度往往会对钉子户妥协自掏钱摆平，因为利息背不起）。所有施水电道路场平到位，然后建筑垃圾不能超过地表30厘米。光这种严格的收地条件就能拖5到6年。因为之前国内很不规范，很多政府卖了地之后就不管收地的问题，地产商得另花额外出钱去把地弄干净。

和黄就钻这种空子。能够让政府无可奈何的看着它的地放5到6年。当然，这个阶段还真不能说和黄不对，是它有底气在没有贷款资金利息压力情况下，可以跟政府玩合同文字游戏。

政府基本百分之百无可奈何：

其他地产商为了省钱买地的钱都是分期支付，没有按合同约定时间内付完全款，所以政府也可以逼着他在条件不具备的情况下收地推进工程，无法囤地。长期以来就形成了另外一套合同之外的潜规则习惯。

和黄壕无人性的迅速第一时间交全款，政府就不能逼迫他不按合同条件约定勉强收地开工。然后就只能心痛地看着和黄合理合法的5、6年称政府违约没有供达到合同要求的干净的地，拒绝收地。

和黄：我都没收地，何来囤地？政府：。。。。。

当年地产业非常火爆的时候，5、6年就能让原地价翻几倍，政府当年可以说用比较便宜的价格把地卖给和黄，就是希望和黄能够把整个区域带热。可没想到和黄5、6年拒绝收地开工反而享受了这个区域被政府和其他地产商烧钱搞好之后的几倍地价溢价（此后还没有土地增值税，简直是狂赚）。

政府气的吐血，但是没有办法。因为当年政府已经习惯了跟其他地产方式的不规范操作，而和黄理论上完全执行国家法律的。也挺有政府起诉过，要求和黄补差价。结果败诉了。

过了好几年之后，政府硬着头皮把那个地清理干净达到了何方的接收标准，可以说当年卖个和黄这土地钱基本上就在清理过程中全部消耗了。从政府层面角度，这个地实际上是倒贴了和黄钱。

和黄正式收地并办了土地证之后，当然就顺理成章的把土地进行银行抵押拿钱了。这就是为什么新闻里报道的买地21.6亿，银行可以融资26亿。因为实际的地价已经是20.6亿至少翻倍了。

和黄这时就会老老实实的开始开发啦？你想多了。这个阶段开始办规划许可证，施工许可证，销售许可证（每个证都要n多部门签字审批，如果真的按部就班，理论上这三个证办齐要两到三年。）。一般地产公司都会多头并进各种渠道尽可能压缩时间，有时候甚至在没有证的情况下推进项目认缴罚款。三个月内把所有手续搞定，交个上百万罚款，早一个月的资金利息钱都有多的。

而和黄就会老老实实的按照政府的时间节点慢慢办。

例如规划方案如果被政府打回来了，他就会花一两个月重做新方案，再报一次。再打回来，我再重做一个新的。反正我不在旧方案上修改，这样政府规规矩矩审新方案就要花很长时间。

和黄的套路真的是很深很深：一个手续，我就一项一项的办，而且提交申报资料都卡在政府规定的时间上限，这样就算政府想主动给和黄特事特办加快速度都做不到。

可想而知，这又几年时间过去了。

然后招标又可以多评几次标。好容易定下施工单位了，也严格执行施工标准绝不赶工期（这个把很多国内施工企业都拖死了，投标报价时都是按照国内常见的几个月建成算的成本。但是和黄的这么一搞几年才能建成。成本上根本受不了。曾经发生过某地企业，退出和黄项目，主动要求放弃剩余工程款净身出户，不然被和黄打官司违约那点钱还不够赔的。）。因为它的承包企业基本上赚不到什么钱，工程质量就好不起来。倒不是人家刻意要制造伪劣工程，而是实在是贴不起那个钱了。

好了，到了可以预售的时候。一般企业都是拼了命的打擦边球，尽可能早点预售回款。和黄也是尽可能晚预售。利用各种法规合理合法的捂盘惜售。

和黄反正就是利用上述方法。钻政府政策和潜规则的空子，项目经过十几年终于销售完工之后，反正项目清算可以发现这个楼盘项目像内地白送给一样。和黄拿这几乎算是白送的项目还卖了自己的钱。

和黄大陆区域不是一个项目这么搞，是整个中国十几个分公司都这么搞。所以好多年前政府就不待见和黄了。和黄也拿不到新的地了。但是他十几年前拿的那么多地也赚的太饱了，而且只有极少数楼盘政府可以对他进行处罚，那还是因为它个别项目花招做的太过火，终于违反合同，被政府抓住了把柄。

好在现在整体大气候变了。房地产市场不在火爆，然后人民币对美元也一路汇率下跌。摘瓜老人在香港跟政府捣鬼，右英国投资又受到重创，没那么多现金流玩囤地游戏。

政府终于找到机会禁止国内银行给他融资。算是小小的报了当年一箭之仇。