房地产开发商的利润有多高,看人家怎么玩?_风闻
云横秦岭-自豪中国人,不负万物擎天柱!2020-09-27 20:07
政府 开发商银行购房者形成利益交叉螺旋。让部分人暴富,让大多数人变成房奴。如果国家能让房产市场正常合理发展,不让少数人掠夺了多数人的储蓄和未来,中国的内需还有巨大的潜力,或许能提前进入中等收入国家。现在房地乡绑架了中国经济,金融,老百姓的未来。
房价上升可以掩盖一切危机,虽然金融系统做过多次房产下跌30%下压力测试,但一但真的系统性下跌30%,形成趋势,谁也拉不住。谁能想到股市从5000能跌到1800?房市亦如此。
房地产开发商本质上就是金融公司,一个百亿的项目10亿的运作资金就够了,只要能拿到土地就能多次融资。房产公司不需要任何1固定资产,只要能保证资金链,只要房价一直涨,就能无限循环下去。
说白了,开发商用别人的钱赚自己的钱,讲好故事即可。即使公司倒闭了,亏的都是银行,承包商,供应商,购房者!
举个小例子,本人也在小地产公司工作多年,本人亲手经历的项目:本项目占地面积120亩,政府承诺净地,但拆迁不彻底,有老百姓复耕,有一栋厂房,后期又花了几百万搞定。规划建筑面积28万平(车库8万),包括一栋写字楼(28层2万平),2万平联排,其它18一32层住宅14栋,一层地下车库(I000十车位)。土地出让及增值税二共2亿,四位股东各出资5干万。拿地后因为拆迁不彻底搁置2年,这期间取得各种许可证:土地,规划和施工。股东用土地抵压贷款2亿多(钱回来了,土地已升值,旁边就是地王),有规划和施工许可证后招标开建,甲供主材,承包商总包垫资施工至少到甲方取得预售许可证,这期间甲方最大的支出是甲供材(钢筋混凝土),不到一个亿。办出预售证,开卖,网签回款,付部分工程款(已完工70%)。项目工期3年,中间主体工程超过大半可继续在银行项目融资贷款,项目分三次预售,二次开盘回款后股东就可以提回投资2亿,剩余资金够周转了。项目总共卖了12亿(去化率超90%,不含写字楼和部分未售出联排及住宅,车库加储藏室卖了1.3亿)。总建筑及硬套绿化成本约7亿,车库不单计面积,总成本约9亿,其它管理成本销售成本(广告700万,代理公司销售人员工资及提成1500万,管理及办公600万,不算股东一共10个人,办公室前期租的后期在工地办公)。剩余的房子写字楼车位及物业用房四位股东平分大致如下:写字楼5000干平(本项目最大败笔,不好卖),联排别墅若干,商铺2500平(3万一平米),住宅若干,车位若干,现金大家算?赢利大家算?
欠政府税费多少未知,项目结束,除3个财务所有人员无补偿遣散,公司未欠任何工程款材料款人员工资等,公司宣布破产。
给大家提供个重要数建筑及绿化成本3500元/平,地价1000元/平。全国各地建筑成本却不会差太多,一二线城市要高一些。地价差的会很多。
本项目在山东烟台城区。
所以恒大敢危胁政府和国家,人家有底气,反正不是我的钱,中国有多少地产公司?其它公司亦如此。
相比房价暴涨,政府更怕房价跌,一跌资金链就断了,那就是金融泥石流,曾经的日本就是这样死的。
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