指望购买回迁房“一夜暴富”的人，考虑过风险收益比吗？_风闻

俞曦 | 文

近年来，深圳出现了一种可以规避限购政策的商品房“回迁房”，相比政策严苛的商品房，目前没有任何政策限制的回迁房成为了“投资热土”，很多回迁房公然打出了“不限购、不限贷”的醒目宣传语，吸引了一波波的购房者。

**回迁房，是指开发商征收土地后置换给回迁户的房子。**在深圳房价居高不下的情况下，近年来轰轰烈烈的城中村改造，市场上大量出现了回迁房。

交易多了，自然矛盾也多了，购房者往往会关注一些核心问，比如，房屋是何种产权？交易流程如何保证安全？能不能顺利过户？

回迁房的性质

回迁房，其权属来源于老房子，老房子的权属性质可能各不相同，有商品房，有房改房，有小产权房，有经济适用房等，但无一例外，都是旧城改造的对象，假如这些老房子能够顺利回迁，就能拿到新的房产证，新房子盖起来后就“转正”成了能够正常交易的商品房。

比如，有的回迁房的权属证书上载明“市场商品房，某业主于某年某月某日通过拆迁补偿取得该商品房”，它与公寓、小产权房等产品相比，优势太大，一是不受深圳市的限购政策影响，未在深圳缴社保，未取得深圳户籍者皆可购买，还便宜。二是实打实的70年产权，拿到房产证后，与普通商品房无异。

据媒体报道，深圳近年来成功改造了不少的老旧片区，佳兆业，华润，京基，万科，恒大等各大开发商纷纷参与。深圳近几年的旧城改造可谓有声有势，成绩斐然，吸引了不少城市取经。

交易流程如何保证安全？

由于旧房拆迁到回迁房建成至确权，一般有几年的过渡期，在过渡期内，卖方也可以将回迁房权益转让给买方，买方支付购房款，最终获取回迁房屋。

但由于交易时回迁房尚未建成或者尚未确权，只有“指标”，因此回迁房也可以进行“回迁指标买卖”。

就法律角度而言，交易流程越复杂，时间越长，产生法律风险的可能性就越大，买家要事先防范。

1.预防卖家反悔

回迁房价格便宜，往往只有同地段商品房价格的1/3至1/2，但这几年回迁房一直在涨价，拼命向周边房价看齐。卖家天然有动机反悔，与其说是市场原因，不如归结为人性。

类似的问题在南京也有。南京城东花岗地区是当地最大的保障房片区之一，2015年7月份，花岗地区的经济适用房指标均价在4200元左右，到2020年9月份，花岗地区的经济适用房均价已经超过20000元。

而根据国家七部委《经济适用住房管理办法》的规定，经济适用房在上市5年内不得上市交易。

2015年的交易行为在2020年迎来了过户高峰，当初的指标和目前的市价在这5年中，存在的巨大的价差，导致了南京法院受理了大量因卖方反悔引起的诉讼。

卖家如果因为指标涨价而反悔，买家可去法院起诉要求继续履行房屋转让合同，并且要求卖家进行赔偿，当然赔偿的依据就是签署的房屋转让合同，房屋转让合同中的卖家违约责任不宜规定的过低，否则，假如卖家的违约成本低于毁约收益，那就相当于变相鼓励了卖家毁约。

2. 从签约主体预防风险

回迁房买卖的流程不复杂，一般来说就是确定项目、面积、价格，和卖方签转让合同，然后去开发商办理手续，签拆迁补偿合同。

整个交易流程必须签署两个核心协议，两份协议针对不同的主体。

一份是与卖方签的转让合同，另一个是和开发商签拆迁补偿合同。

房子毕竟是开发商开发的，开发商只有立项之后，才能进行项目改造。

如果不能与开发商直接签协议，那基本是还没立项，就不是指标，那就和买农民房，小产权房一样的性质，没有法律保障。

3. 确保回迁房屋最终能够过户

合同成立不代表合同能够得到履行。

通俗地讲，合同成立，是合同当事人双方之间达成一致即可，但是后期合同怎么履行，涉及到履行程序中的方方面面关系。

例如，《城市房地产管理法》规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。回迁房买卖合同，只要买卖双达成一致，双方签字盖章确认，合同就成立。

但是，房屋过户，必须符合《城市房地产管理法》规定的条件才能履行，即领取房屋的权属证书，权属证书一天办不下来，这个合同就一天不能履行完毕。

此外，还有一房多卖的问题，一房多卖的各份合同，针对不同的买受人，本身都是成立且有效的，但回迁房只能过户给一个人，无法过户给其他人，也是典型的合同成立但无法履行情况。

所以，要想确保回迁房能够顺利过户到买方名下，买方应当在不具备过户条件前，先行合法占有房屋，一旦符合过户条件，第一时间过户，以免夜长梦多。

因为根据我国《物权法》的规定，商品房的权属以登记过户为标准，但是，房屋的占有与使用，在房屋不具备过户条件时，也是一种宣誓物权的行为。