深圳、杭州、沈阳之后，成都出手，信号明确！_风闻

　　文丨西部菌

　　一个月两次点名之后，成都终于正式出手！

　　9月14日，成都市印发《关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知》，从土地供应、金融政策、市场交易等方面，进行了收紧。其中包括个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。

　　面对不断升温的楼市，近段时间以来，已经有深圳、杭州、沈阳等多地升级调控政策。

　　此次成都跟进，信号进一步明确，接下来的楼市和房价走向，将很难再有大的意外。

　　01

　　成都的914楼市新政，主要包括三个方面的内容：在政府端加大土地供应，在房企端规范开发，在个人端打击炒房、保护刚需。

　　先说土地供应。关于房价走势，向来有“短期看政策，中期看土地，长期看人口”的说法。住宅用地供应紧张，导致房价居高不下，深圳就是典型例子。

　　而成都新政要求，增加住宅用地供应，“住宅用地占经营性用地的比重不低于60%，供需紧张区域不低于70%，优先确保保障性住房用地供应”。

　　60%的占比标准，其实不是新要求。去年年初，成都规自部门曾提到，2019年全市的经营性建设用地供应计划为21700亩，其中商品住宅类用地13000亩，占比正好约60%。

　　当然这次明确提到，供需紧张区域不低于70%，供应力度继续加强。

　　再看房企端，新政提到：

　　全面清理已供未开发的土地情况并向社会公布，加大已供未开发土地的促建力度，严格落实闲置土地处置规定，坚决打击捂地、捂盘行为。

　　如果政府加大了土地供应，而开发商却捂地、捂盘，坐收土地升值，那样住宅的供应量还是上不去，供需紧张的矛盾依然存在，所以捂地、捂盘要坚决打击。

　　最后看个人端，这是新政涉及内容最多的一块，总体思路是压缩投机炒作空间，重点保障刚需群体利益。其中最具看点的有两点：

　　第一，优先保障无房居民家庭购房需求。

　　提高公证摇号中棚改、无房居民家庭优先的比例，棚改优先最低比例由10%提高到20%，无房居民家庭优先最低比例由棚改优先后剩余房源的50%提高到60%。

　　第二，**个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。**也就是从“满2”调整为“满5”，限售升级。不“满5”的住房对外销售，按照5%的征收率全额缴纳增值税。

　　02

　　其实对比其他城市，成都的楼市新政，新措施并不多，基本都是抄作业。

　　比如在向无房家庭倾斜方面，9月4日杭州发布的《进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，就有明确涉及；9月6日的沈阳楼市新政，也已经从“满2”变“满5”。

　　当然，这并不意味着成都的调控力度弱，而是现有的调控手段，都已经基本齐全，只需要在此基础上打补丁，比如严审购房首付资金来源，打击捂盘惜售、价外加价等等。

　　对成都来说，作为楼市热点地区，面对“房住不炒”的要求，是绝对没有敷衍应对余地的。

　　双圈建设利好叠加，加上人口大量流入（2019年常住人口增长25万），成都楼市在疫后快速升温，7月的龙泉驿区甚至出现了近六万人摇号的火爆楼盘。

　　房价方面，成都也是一路走高。以刚刚公布的8月的70城数据为例，成都的新房环比涨幅为1%，同比涨幅为9.9%，两项数据都是位居前列。

　　来源：国家统计局

　　二手房方面，成都8月的环比涨幅为1.2%，同比涨幅为7.5%。其中环比涨幅成都排在70城的第二位，仅次于广州，比深圳还要高。

　　也正是因为房价上涨过快，投机炒作多发，短短一个月左右，成都被两次点名。

　　第一次是7月24日，在北京召开的房地产座谈会上，北上广深以及成都、杭州等10个重点城市被叫去开会，要求稳地价、稳房价、稳预期，落实“主体责任”。

　　第二次是8月26日，北京召开部分城市房地产工作会商会，再次约谈沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州共6个城市参会，其中又包括成都。

　　其中，成都和沈阳是唯二两次被点名的城市。面对楼市过热的敲打，沈阳已经先行一步，收紧了调控，成都接力跟进，完全是意料之中的事。

　　03

　　今年上半年，由于疫情的关系，为了保障房地产市场的平稳发展，房地产市场出现了一段时间的宽松期。

　　包括上述城市在内，很多地区都出台了托底救市政策。还有的城市跃跃欲试，试图对既有的限购、限售进行松绑。

　　尽管这些松绑尝试，最后往往遭遇一日游，但在宽松的政策环境下，以二三线城市为代表的热点地区，楼市快速回温。

　　像银川这种中小型省会，8月的新房同比涨幅，甚至高达17.6%。此外，徐州、银川等地也是地王频现，楼面价不断刷新。

　　这样增长过快的势头，仍由它蔓延，显然有违“房住不炒”的大方向。所以下半年开始，随着房地产市场恢复正常，调控尺度开始由松变紧。

　　以深圳为例，因为房价“突破天际”，深圳今年7月15日出台新政，对限购、限售进行了大升级。

　　此后，深圳多次打补丁，前两天再次出台《关于建立婚姻信息查询机制，完善住房贷款管理的通知》，进一步堵住离婚买房的漏洞。

　　杭州同样如此。7月2日，杭州出台摇号新政，规范高层次人才购房，加大“无房家庭”的中签率。9月4日再发文，进一步规范房地产市场，包括严查首付资金来源等。

　　国家层面，一个月时间两次约谈，召集部分城市开会；地方层面，一次调整还不够，投机炒房的漏洞，被接连下发的文件围追堵截。

　　来源：网络

　　可以明显看到，这一轮楼市调控的力度，是前所未有的，所释放的信号也很明确：政策宽松期彻底结束，稳地价、稳房价、稳预期，没有任何商量余地。

　　接下来，那些房价上涨过快，但尚未出台新政策的城市，需要格外留心了。尤其是人口大量流入，且曾经被点名的二线城市，再不出手将面临更大的政策风险。

　　04

　　眼下正值金九银十，房地产市场一年之中的黄金时间。各地调控收紧，打击投机炒作，对市场交易的限制，无疑会进一步压缩成交量。

　　对各大房企来说，已经有“三道红线”压身，现在抢收阶段遭遇最严调控，去库存将面临更大的压力，日子只会越来越艰难。

　　而为了控负债，实现资金回笼，充裕现金流，房企以价换量、打折促销的行动，在接下来还将更加常见，力度也会更大。对一些刚需群体来说，这确实是下手的好时机。

　　来源：网络

　　不过买房毕竟是大事，西部菌还是要提醒，不管投资还是安家，都要谨记两大原则：第一，选对城市；第二，选对开发商。

　　对的城市，是指那些有经济、产业基础，有持续人口导入的地区，三四五线城市，尤其是人口流出地，千万不要贪图房价便宜而随便上车。

　　开发商方面，随着融资环境收紧，竞争力弱的本土中小型开发商，更容易出现烂尾，所以要优先考虑财务更安全的大品牌。

　　另外，最好要区分独立投资和代建贴牌。对代建项目，要摸清真实的开发商是谁，投资置业多一分警惕。