又是绿城，又是昆明_风闻

　　文丨西部菌

　　继别样幸福城之后，昆明又有楼盘烂尾了。

　　据《中国科技投资》报道，绿城中国首入昆明的项目春江明月，已经烂尾近2年，去年年底在当地的协调下复工，然而业主反映，一直到今年7月该项目依旧未竣工。

　　不只是春江明月，绿城在昆明的其余两个项目，绿城·龙山玫瑰园和云青花园，土地使用权均被司法拍卖。

　　绿城算得上头部房企了，2019年的克而瑞销售榜上，绿城的操盘金额超过2000亿元，和世茂、华润置地相差无几，排在第11位。连续翻车，确实让人意外。

　　要指出的是，这几个项目，绿城只是代建“贴牌”。但如此接连烂尾也说明，绿城现有的发展模式存在着不小的问题。

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　　作为绿城的昆明首秀，春江明月项目在2015年面世时，曾引发广泛的关注，单价一度直逼两万，很多人就是冲着绿城的品牌买的。

　　但事实上他们并不知道，所谓的绿城·春江明月，并不是绿城独立投资的，和绿城也没有隶属关系，真正的开发商是国福集团房地产开发公司，一家昆明本土房企。

　　为了提升溢价率，国福集团选择绿地代建，楼盘改名绿城·春江明月。但施工过程中，国福集团出现资金问题，无法支付中核工的工程进度款，导致项目于2019年1月停工。

　　来源：网络

　　由于楼盘交付时间一再延期，业主开始四处投诉维权。在人民网地方留言板上，有业主发起求助，恳请救助“1000多户无家可归的业主家庭5000多人”。

　　官方协调下，项目计划于2020年春节后复工，然而据最新报道，目前依旧处于半停工的状态。何时能够收房，依旧是未知数。

　　一个市场火爆的项目，还是冠名绿城的楼盘，就这样处于烂尾状态。尤其是在获知开发商不是绿城后，很多业主倍感受骗，因为当初的宣传，都是打着绿城旗号。

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　　站在绿城的角度看，当然是有些背锅的，因为它只是代建，无论是拿地还是挪用资金导致断裂的都是国福集团。而且这种代建模式，在房地产市场也相当常见。

　　官网信息显示，绿城中国布局房地产上下游业务，形成了重资产、轻资产和“绿城+”三大板块，其中“轻资产板块强化代建业务”。

　　来源：网络

　　事实上，绿城还是全国最早开展代建业务的，早先做政府保障房的项目，后来则拓展到商业楼盘的代建，今年7月，旗下的绿城管理分拆上市，也成为“代建第一股”。

　　对绿城来说，尽管频繁翻车，代建这种差异化的竞争，带来的好处依然是显而易见的。

　　代建是典型的轻资产模式，不需要太多的资金投入，只用输出品牌和管理，就能收获销售收入5%左右的服务费。

　　同时，给其他开发商的楼盘贴牌，其实也是变相的扩大品牌影响力，它为低成本地进入某个城市，或者进行规模化扩张，提供了有效的路径。

　　数据显示，2020年6月30日，绿城代建管理项目就达到268个，合约项目总建筑面积约7331万平方米。

　　而根据绿城2020年半年报，上半年代建管理项目合同销售金额约251亿元，而投资项目合同销售金额约661亿元，代建业务的分量之重可见一斑。

　　由于是轻资产模式，所以代建板块的绿城管理，不但营收增长快，毛利率也相当高，前几年营收和毛利率的年复合增速，几乎都在40%以上。

　　代建模式的受益者不只是绿城，那些中小型房企，有土地资源，而没有品牌优势和管理经验，交给绿城代建，可以获得融资便利，还可以实现楼盘的大幅度溢价。

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　　绿城管理的招股书显示，截止 2019 年，公司新订约总建筑面积约为 1600 万平方米，占中国房地产市场份额的23.7%。

　　作为代建领域的龙头，贴牌生意帮助绿城快速扩张，但这种路径绝非无本万利，品牌输出本身就有很大的不确定性，最典型的是中小房企的资金安全问题。

　　一般来说，绿城选择合作伙伴时，除了审核土地证，还会对资金条件进行考察，对项目进行背景调查，避免贴牌后资金断裂，而绿城背锅。

　　绿城年中报，来源：绿城官网

　　但随着战线拉长，代建业务的规模如此庞大，在筛选合作开发商上，难免会百密一疏。

　　尤其是像昆明这种情况。因为绿城原本的业务重心，就在长三角、环渤海一带，在首入之前绿城没有业务涉及，对当地的市场和开发商的资金情况，未必掌握得清楚。

　　加上在代建模式中，绿城只是输出品牌和管理，获得增值服务收益，并没有太多的权限去监督干预开发商的资金使用情况，所以很容易被一些有经营问题的开发商所连累。

　　所以我们看到，在绿城代建板块不断扩张的同时，相应的项目维权，也在不断增加。昆明的几起例子不用说，江苏启东绿城贴牌的玫瑰园项目四期，也是闹了好久都没交付。

　　这一点绿城方面也心知肚明。绿城管理的CEO李军就曾直言，也担心在开发过程当中，因为委托方企业的经营问题和现金流压力，导致项目做不下去，对终端的购房者是一种伤害。

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　　像昆明这种情况，绿城当然可以说是被中小开发商坑了。在法律层面，业主的购房款，不是进了绿城的口袋，绿城也没有为烂尾负责的法律责任。

　　但话说回来，业主当初购房，说到底还是冲着绿城的品牌去的，如果没有贴牌，他们不可能花更高的价格，去买这些本地开发商的楼盘。

　　所以项目烂尾后，业主声讨绿城，是完全情有可原的。而且对绿城来说，由于合作对象的把关不严导致楼盘交付难，对精心打造的品牌形象，同样是巨大的折损。

　　品牌输出的收益和折损，这笔账绿城不得不好好权衡。而且从长远的角度讲，昆明连续翻车的遭遇，只是其发展挑战的一个缩影而已。

　　随着房地产进入存量时代，代建业务的增长，同样面临着瓶颈。数据显示，近来绿城管理的营收和毛利，都是呈现逐步下降的趋势。

　　来源：网络

　　2019年，绿城管理的营收增长，降到34.61%。而今年上半年，实现收入8.15亿元，同比下滑21.3%；毛利3.40亿元，同比下滑26.58%。

　　更重要的是，绿城的项目和土储，70%以上聚集在一二线城市，而这些地区正是楼市调控的重点地区，随着调控尺度收紧，贴牌后的楼盘溢价空间，其实在大大减小。

　　说得直白点，中小开发商开发的楼盘，打上绿城的招牌后，不再像以往那样能轻松地卖出高价了。

　　与此同时，随着代建项目规模不断扩大，加上融资收紧后中小型开发商洗牌加速，导致绿城管理的营业成本和项目风险，呈现双增加的局面，项目质量问题和维权风波高发。

　　在代建规模和品牌把控之间，绿城又该如何做好平衡呢？

　　不管怎么说，口碑这东西，建立起来殊为不易，但瓦解起来，却是分分钟的事情。