大变局:中国房地产开发商集体进入“有色”时代_风闻

刘章号 | 文

后现代思想大师让·鲍德里亚曾经说过，“传统上，色彩具有心理和道德上的暗示意味。我们喜欢某一颜色，每个人有他的颜色。或者它是被事件、仪式、社会角色由外强行加上。”

最近，中国的房地产开发商们集体温习了这句话。

让他们理解“色彩”背后“暗示意味”的是中国的金融监管层。

8月20日，住建部联合央行召集12家头部房企参加企业座谈会，会议内容正是要求参会房企试点监管一种从未有过的融资新规。

这条融资新规以“净负债率”、“剔除预收款后的资产负债率”、“现金短债比”三个指标为依据，将房企划为四档进行融资管理。

坊间将其称为“三条红线”，又根据触线情况不同将试点房企分为“红、橙、黄、绿”四档。

自兹以后，每一家房企的头顶都在投资者的目光中幻化出一种标识色，“色彩的世界因此和价值的世界相对”。

从更宏大的背景叙事中，“三条红线”也只是“气氛的论述”影响下的元素之一。事实上，中国房地产正在进入一种史无前例的“气氛的逻辑”之中，这种逻辑一改因循很久的体系，将房地产置入“以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”之下的新时期、新赛道。

中国房地产背负的声名

如果舆论场中有热话排行榜的话，房地产已经霸榜多年。

上一个为舆论热议的行业还是煤炭。彼时，走进任何一辆北京的出租车里，捡起关于煤老板的话头，的哥能跟你聊一路不带重样的传说与故事。

后来风口过去了，煤炭再也无人问津，“煤老板”反而成为戏谑的对象。

房地产就不同了，20年来始终在舆论场的旋涡中心，唯一能与之比肩的恐怕也只有互联网了。

不过与互联网的“风口论”不同，房地产经历过三个不同的历史时期，时而被舆论捧到天上，时而被踩在脚下，还有的时候被自己人瞧不起。这三个时期可以归结为房地产的“三段论”：支柱论、泡沫论、夜壶论。

“三段论”背后折射出在不同历史周期中，房地产所面临的“气氛结构”，而这种结构反过来又影响这房地产市场的周期性波动。

“支柱论”最先兴起，也是“三段论”中唯一披有官方色彩的定论。

2003年8月，国务院出台了“18号文件”(《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》)，将房地产业定位为国民经济的支柱产业，并明确提出要保持房地产业的持续健康发展。

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此后房地产进入快车道，“支柱论”也随之活跃于各种舆论场合，直到2007年风向发生了变化。

那一年地王频现，央行又多次加息，调控的意志逐渐增强，行业内外关于“支柱论”的争议不断。

来自国家发改委宏观经济研究院的一份课题分析报告定向狙击了“支柱论”。

这份名为《宏观调控：重点调整过剩流动性的流向》经济形势分析文章，建议大幅度调整房地产发展政策，放弃房地产支柱地位，彻底改变房地产依赖型的经济模式，还房地产民生性产业的本原。

“支柱论”首度遇挫，巧合的是，那一年中国的城镇化率增长曲线也迎来拐点，从陡峭的上升趋势突然掉头向下。

锐度更深的影响发生在2008年。是年房地产销售面积出现下降，这是1998年以来首次新建住房销售面积下降，价格也相应下降1.9%。原因有二，一是受货币政策收紧的影响，二是受国际金融危机的冲击。

孰料，更大的机遇隐藏在金融危机背后。为稳定经济增长、避免房地产市场下滑，政策开始转向刺激住房消费。

2008年12月，《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》明确提出“引导房地产开发企业积极应对市场变化”和“支持房地产开发企业合理的融资需求”。

今天来看，这份《意见》应该当是20年间都少见的“黄金政策”，房地产市场自然也没有浪费如此到位的利好。2009年全国平均房价增长率达23.3%，上海更是高达56.7%。

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此后的房地产市场在一轮轮货币宽松和调控中过山车，与之相伴的则是“泡沫论”开始登场，并由董藩的一句“25年后北京房价将达80万/㎡ ”将之推向高潮。

舆论场因此也对房地产市场产生了一种难以说清的情绪，甚至在一段时间内每一条关于房价上涨的新闻，群嘲都如影随形。

直至“夜壶论”被抛了出来。原本严肃的话题忽然间滑向了娱乐化的场域，中国房地产市场背负的声名似乎跌倒了谷底。

然而一个不可否认的事实是，房地产在拉动经济增长、带动住房消费、促进产业链上下游协同发展方面仍然有着举足轻重的地位。

无论舆论场中的声量如何变化，房地产的声名是美誉还是毁誉，事总是要人干的，15万亿元规模的房地产市场仍然是中国经济韧性足、回旋余地大的压舱石。

**“房住不炒”与内循环，**房企站位在哪？

房地产行业向来是全民话题，这其中既源于房地产市场的起伏关乎经济全局的波动，同时也由于房地产兼具的消费与投资二重性，房价的涨跌、房企的升维与掉队都会成为舆论热议的焦点。

新时期以来，在“房住不炒”的政策定位下，房地产市场正进入一种新的氛围之中，这种氛围是从上到下对房地产的看法发生了变化。过去的支柱论、夜壶论、泡沫论是特定时空环境下的表述产物，不一定全对，也不一定全不对。

当前，中国房地产正进入一种“气氛的逻辑”中，这种气氛不再像过去那样一味渲染房地产的支柱作用，也不再极力“妖魔化”，而是逐步以平常视角看待房地产，就像互联网、金融和大消费行业一样，房地产亦是“衣食住行”行业中的一个赛道而已。

同时，这种“气氛的逻辑”也不是一蹴而就的转变，而是建立在宏观经济格局与社会思潮的变动基础之上。

2016年中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的、不是用来炒的”，可谓从底层逻辑上厘清了房地产市场的定位，为中国房地产市场的健康平稳发展提供了根本遵循。

在这一重要思想指导之下，房地产市场迎来了较为平稳的发展周期。

方正中期研究院的数据显示，2016年至2020年上半年，房地产企业购置土地面积全年保持平稳较快增长，特别是在下半年拿地有所增多。房地产新开工面积除了在年中有较大抬升之外，全年均保持在一定水平范围之内。

回归理性与常识已是房企当下的共识，而这种共识的产生更大程度上也是源自于房地产进入包括“房住不炒”在内的“气氛的逻辑”境地下的映射产物。

今年全国“两会”，高层首次提出“以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进”，并于7月份的企业家座谈会和政治局会议，以及9月的中央全面深化改革委员会第十五次会议上三度阐述与强调。

当“内循环”概念首度出现在新闻头条上的时候，还有人不甚理解，认为内循环只是因为疫情影响，国际贸易往来减少，而不得不采取的权宜之计。

显然这种看法陷入了局部思维，只看到了此消，没有看到彼长。2008年以来，国内需求对经济增长的贡献率，有7个年份超过100%。

在9月的会议上，高层强调，“加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，是根据我国发展阶段、环境、条件变化作出的战略决策，是事关全局的系统性深层次变革。”

**明晰大势才能笃定前行，房地产亦然如此。**中国的开发商自然亦需在这一新发展格局中寻找到自身的站位与锚点。

2020下半场如何打？

扩大内循环，抓手不外乎消费与投资。

从消费端来看，高房价对消费的挤出效应不容忽视。华泰证券研报显示从去年二季度以来，房地产投资强于制造业投资，商品房销售强于社零消费。

因而为了促销费、提高居民购买力，“房住不炒”的总基调不会变，在推动内循环的战略下，后续在全国层面放开地产调控的概率也很小。

再来看投资，内循环的投资重点将会放在促进更具生产性的制造业投资层面，传统逆周期调节中常用的房地产和基建投资，只有和内循环看重的新型城镇化结合起来才能焕发新的活力。

从以上两方面来看，房企的经营思路势必将要发生大的调整，才能赶上新发展格局的要求与步伐。

新发展格局的提出时点恰逢房企中报密集披露期，我们从上市房企中报中可以管窥一些变化。

两年前即提出“收敛聚焦”、“稳住基本盘”的万科在今年上半年实现合同销售金额3204.8亿元，同比下降4.0%，与行业销售额普遍下滑相比，万科下滑幅度并不算深。根据克而瑞研究中心数据显示，上半年百强房企全口径销售额同比下降2.7%，增速远不及往年。

但作为以稳健著称的龙头房企万科都出现了下滑，相比之下龙湖集团2020年上半年仍能实现合同销售额同比增长5.2%至1111.0亿元，则显得尤为不易。

从营收角度来看，十强房企中，恒大增长17.5%，碧桂园同比下降8.4%，万科增长5%，融创增长0.1%，中海增长8.3%，保利增长3.59%，龙湖的增幅则高于排在其前面的这6家房企，上半年营收同比增长32.6%至511.4亿元。

归母净利润方面，仍以龙湖为基准，排名在其前6位的房企中恒大净利润下降56.15%，碧桂园下降9.6%，万科增长5.6%，融创增长6.5%，中海下降6.4%，保利增长1.69%，龙湖仍然拔得头筹在前7强房企中净利润同比增长12.1%。

规模房企，弱环境之下，仍能实现32.6%的营收增长和12.1%的净利润增长，并且比排名在其之前的前六大房企增幅更高，龙湖集团的半年报自然让投资者另眼相看。

营收与净利润是过往成绩，销售额是可以预见的未来成绩，拿地则是更长时间范围的成绩预期。

从新增拿地来看，1-8月全国房企拿地排行榜中，恒大以822亿元金额和2437万㎡双双排名第一，中海、碧桂园、绿地拿地金额分列第二到第四位，龙湖集团以627亿元位居第五。

值得称道的是，龙湖的土地储备中高能级城市占比较大，其中一二线的占到了81%。另外，目前龙湖集团已经有7354万平方米的土地储备，权益到了5126万平方米，可以满足3至4年的开发。

无论是“三条红线”还是内循环之下的新发展格局，都是左右中国房地产市场未来变局的“气氛的逻辑”，而在这种逻辑影响下的所有的元素，需要“在它们身上进行系统性的重组”。

有的房企未雨绸缪，早早做了布局调整；有的房企逆势加码，造成资金链断裂；有的房企把握良机，实现阶梯跃升。从中报和过往的经营发展来看，龙湖当是最后一种房企。