万科中期“答卷”：稳健与发展并不冲突_风闻

中访网财经（孙书沁）2020年，是万科成立的第三十六年，一如既往的稳健是万科留给行业的印象。

找准自己的节奏并不是件容易的事情，但万科做到了。

8月28日上午，万科通过网络视频直播召开了2020年中期业绩推介会，在稳的基调下有着新的突破。

报告期内，万科实现营业收入1463.5亿元，同比增长5.1%；实现归属于上市公司股东的净利润125.1亿元，同比增长5.6%；实现合同销售金额3204.8亿元，合同销售面积2077.0万平方米；基本每股收益1.11元，同比增长3.98%。

分业务类型看，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为1381.4亿元，占比94.4%，来自物业服务的营业收入为67.0亿元，占比4.6%。

同时，万科合并报表范围内有4743.2万平方米已售资源未结算，合同金额合计约6953.3亿元，较上年末分别增长10.6%和14.2%，已售未结货值充沛，成为其未来营收及利润释放的基础。

“现金为王，手有余粮”

现金流是房地产企业的生命线，在业绩发布会上，万科也充分强调了现金流的重要性。

作为稳健性“选手”，万科的债务管控能力十分优秀，这也就说明万科抵御风险的能力非常强，发生债务危机的几率较小。

期内，万科净负债率为27%，在已经处于行业领先水平的情况下较2019年同期再次大幅下降9.8个百分点。

具体来看，截至6月末，万科有息负债总额约2729.8亿元，同比增长21.2%，占总资产的比例为15.1%。

其中，一年内到期负债约968.2亿元，占比为35.5%；一年以上有息负债约1761.6 亿元，占比为64.5%；长短债比达1.82倍。债务结构合理。

报告期内，万科实现经营性现金流约226.1亿元，同比大涨155.3%，连续11年经营性现金流为正。投资性现金流与筹资性现金流也实现正向流入，分别产生11.6亿元及45.3亿元的现金流量净额。

截止6月底，万科持有货币资金1942.9亿元，同比增长35%；现金短债比高达2.01，远高于一年内到期的有息负债总和，短期偿债能力较强。

总体融资成本继续处于较低水平，保持了良好的抗风险能力。上半年，万科公开发行三期公司债券，发行金额合计70亿元，平均发行利率为3.6%，整体发行利率显著低于2019年同期。

因此，健康的财务状况使万科保持行业领先的信用评级，标普、穆迪、惠誉和中诚信维持公司“BBB+”、“Baa1”、“BBB+”以及“AAA”的长期企业信用评级，评级展望均为“稳定”。

业务多元化发展势头强劲

在本次业绩发布会上，万科高层首度披露了多元化业务收入，其中，万科物业是一大亮点。

2012年起，万科开始探索多元化业务，经过多年的发展，旗下万科物业、租赁住宅、商业开发与运营、物流仓储业务已经形成一定规模。

万科深耕城市三十余年，深层次理解用户需求，积极探索更多的可能性。上半年，万科物业明确了“三驾马车”战略，向住宅物业、商业物业、城市物业拓展。

截至期末，万科物业累计签约建筑面积6.8亿平方米，已接管面积5.2亿平方米。实现营业收入67.0亿元，同比增26.8%，其中55%来自于万科以外的项目。

万科物业由住宅商企“两翼齐飞”升级为“三驾马车”的发展战略后，加快了“物业城市”持续拓宽城市空间业务发展格局的速度，“物业城市”业务已拓展至7个城市。

同时，万科不断推进“租购并举”，上半年万科租赁住宅营业收入10.5亿元。截至6月末，公司在33城市累计开业泊寓12.7万间，今年上半年新增开业1.89万间。已开业项目整体出租率为88%，成熟期项目(开业半年及以上)的平均项目出租率高达93.7%。

不得不提的是，上半年万科所打造的泊寓成寿寺社区成为北京第一个集体用地租赁住房项目，首期235间在开业前7天即实现满租。

商业开发与运营方面，截至6月末，万科(含印力集团)累计开业的商业项目面积836万平，同比增加11.1%。上半年新开业一个购物中心(太原印象城)，面积10.61万平；新开业4个社区商业，面积6.02万平。整体出租率 90.6%，其中开业 3年以上的商业项目出租率 91.8%。

万科的物流仓储业务也表现不俗，截至6月末，万科物流仓储服务累计开业建面616万平，其中高标库开业582万平，稳定期出租率89.1%；冷库开业 34 万平，稳定期使用率81.5%。

物流仓储合计服务客户超过850家，涵盖电商类、快递快运类、制造业类、餐饮类、零售商超类等各个领域。规划中和在建的物流仓储建面459万平，其中高标库建面约423万平；冷库建面约36万平。

此外，对于投资者好奇的上市计划，万科执行副总裁、首席运营官王海武在业绩会上表示，商业业务和物流业务是在向城乡建设与生活服务商转型道路上的探索和实践，希望能上市，但目前没有这方面的计划。