净利增长，负债降低，融创稳字当头_风闻

**砺石导言：**站在上市十年的新起点，融创不仅在地产主业形成了系统性的业务能力，同时也在地产+领域构建了极具想象力的业务版图，其下一个十年值得我们期待。

张军智 | 文

1

2020年突如其来的新冠肺炎疫情，给中国经济带来巨大冲击，很多企业都陷入经营困境。但同时笔者又发现一个很有意思的现象，就是各个行业中都会有一些企业却实现逆势增长，分析这些逆势增长企业背后的共性特征，就是各自都是行业中业务根基最为扎实的企业。

这是因为在往常行业景气的时期，企业业务基础差一些体现并不明显，但当行业出现危机时，那些商业模式有问题，组织能力低下，运营效率低于行业平均水平，资金储备薄弱，没有核心竞争力的中小企业，都有可能在此期间被清除出竞争的主战场，而那些真正具有深厚内功的企业却相反，可以快速占据出局企业让出的市场份额，实现逆势增长。

地产行业就是一个极为典型的行业案例，在疫情期间，很多房地产企业都因为在疫情期间销售停摆造成库存高企、现金流下降，同时还背负着巨额贷款本息，导致企业产生巨大的资金压力，但也有一些企业在行业困境中展现出了强大的业务能力，安然渡过这一行业的系统性危机，例如融创便是其中表现较为出色的一员。

就在8月26日，融创中国控股有限公司（下称“融创”，01918.HK）发布了2020年的中期业绩报告，上半年，融创完成合同销售金额1952.7亿元，营业收入773.4亿元，核心净利润130.4亿元；归属公司所有者的净利润109.6亿元，同比增长约6.5%。在实现净利润平稳增长的同时，融创的净资产较去年末的1141亿元增长17.4%至1339亿元，净负债率却大幅下降23个百分点，集团新增融资成本显著下降1.9个百分点。

一方面是净利润增长，另一方面是净负债率下降，这证明融创并非是依靠高杠杆与高负债策略实现的粗放式增长，那么融创是如何完成的呢？

2

熟悉融创的房地产行业观察者可能都会发现，当前的融创已经与过去认知中的融创发生了很大变化，过去一提融创大家首先想到的是战略激进与挥金如土，但近两年“聚焦利润经营、加强精细化管理”正成为融创新的核心战略。

围绕上述战略，融创在2020年上半年严控拿地节奏，只是把握土地市场的一些有限机会，以合理价格择优补充了少量优质土地，这大大减少了融创的现金支出，现金支出减少则带来有息负债的减少。

得益于融创精准高效的土地投资能力，让其在历史上积累了大量优质土地与项目，这支撑了融创无需在大规模获取土地的情况下便可以有充足的货值销售，另外，融创一直深耕一二线城市，并且一直以精品战略著称，其在所有的项目都倡导“工匠精神”，并采用先进的设计理念和严格的管理监控体系，致力于不断提升定位、产品规划设计、建设和服务能力。例如，现代谱系、中式谱系，以及壹号院系、府系、桃花源系等等产品系列都具有很好的口碑，在众多核心城市的标杆项目都引领了当地高品质产品的最高标准。而在疫情期间，一二线城市的精品楼盘，要远较低线市场更具弹性。除了强大的产品力，再加上融创在行业中以结果导向与强大拓客能力闻名的营销铁军，让融创最终安然渡过上半年的行业危机。

在减少资金支出与降低负债的同时，在融资方面，融创通过提升银行类融资占比、把握公开市场债券融资机会、提前偿还高成本信托来优化融资结构，同时实施严格的分类红线管理等举措，使得2020年上半年新增融资成本显著下降1.9个百分点。例如，上半年融创在境内发行的2+2年期债券，利率仅为4.78%，较去年可比债券二级市场收益利率下降约2%，在境外债券市场发债期限得到延长的同时，融资利率亦整体下降约1.5%。

在销售收入没有明显减少的情况下，一方面是有息负债的减少，一方面是融资成本的降低，这几个因素叠加起来，最终带来了融创资产净负债率的大幅降低。截至此次半年报期末，融创账面现金高达1209亿元，流动性充裕，这让其成为国内知名房企中最为稳健的企业之一，保障了其在未来应对行业不确定风险时的绝对安全性。此外，优化资本结构、持续降低负债率水平及降低融资成本将是融创未来的长期工作重心。

在挺过上半年最为严重的行业困境后，融创销售迅速恢复，五月起连续实现合同销售金额的同比增长。下半年的第一个月份，融创便显现出了更为强劲的复苏势头。最新数据显示，融创七月单月便实现合同销售金额522.5亿元，同比大幅增长26.97%。

截至业绩公告日，融创拥有确权土储总货值超3万亿元，总面积超2.5亿平方米，平均土地成本4312元/平方米，货值约80%位于高能级的一二线城市。2020年下半年可售货值高达6213亿元，其中76%位于一二线城市，充足的可售资源将有力保障融创下半年的业绩达成。

在保障业绩目标完成的同时，融创将继续开展精细化运营工作。这些聚焦业务内功提升的举措，将进一步提升融创在市场上的竞争优势。

3

近些年，随着中国住宅地产行业的发展红利期几将结束，各大房地产企业都积极围绕“地产+”领域进行多元化布局，几年发展下来，只有少数企业取得不错的进展，但融创却取得了非常体系化的成果。

目前，融创围绕地产主业为核心，已经搭建了融创服务、融创文旅、融创文化等多个下属产业集团，业态涉及物业、文旅、文化、会议会展、医疗康养等众多板块，实现了从单纯的住宅开发商向“中国家庭美好生活整合服务商”的战略转型。在新的产业集团中，最为引人瞩目的是融创旗下的融创服务，8月初，融创服务已向香港联交所递交上市申请，同时发布招股文件，正式启动上市之旅。

截至2020年5月31日，融创服务合约建筑面积达2.27亿平方米，2017年底至2020年5月底的年复合增长率为76.5%；截至2020年5月31日，在管建筑面积达1.01亿平方米，2017年底至2020年5月底的年复合增长率为95.2%，其中86.2%位于一二线城市，远超行业均值。在融创所管理的建筑物业中，类型也极为多元，既包括住宅物业，也包括写字楼、购物中心、酒店式公寓及酒店等商业物业，还包括学校、医院、游乐园、会议中心及行政机关等城市公共及其他物业，这为融创物业的可持续发展提供了多种路径保障。

另外，融创服务的母公司融创中国，不仅拥有80%位于一二线城市的2.5亿平方米充裕的土地储备，在文旅、会议会展及医疗康养等“地产+”的多元产业布局及开发能力，也都为融创服务未来新增签约面积带来巨大空间。还有值得一提的是，融创服务自2019年起便加快资源整合的步伐，通过收并购等方式，进一步增强企业实力，实现多品牌、多业态综合发展。截至2020年5月，融创服务已经完成开元物业的收购与环融物业的整合，构建融创服务子品牌。

根据融创官方宣称，融创服务上市后，为奖励和激励核心管理人员和为融创服务发展作出贡献的其他人员，将设立股份奖励计划，占融创服务上市前20%股份，同时作为对长期持有融创中国股份股东的回馈，将向其派发少部分股份。

在融创服务之外，定位“中国家庭欢乐供应商”的融创文旅是融创另一个非常受关注的板块，截至2020年6月，融创文旅已布局12座文旅城、4个旅游度假区、25个文旅小镇，其中涵盖49个乐园、48个商业及近150家高端酒店。

面对疫情的影响，融创文旅一方面通过优化租约结构、升级招商品牌、创新营销模式、发力线上营销渠道及调整酒店群经营模式等方式提升收入，释放能效，另一方面通过组建融创滑雪俱乐部、升级夜游产品、推出酒景产品等方式，不断打磨内功实现产品突破，从而于疫情后恢复经营的五一假期起，经营情况迅速得到恢复。截至8月25日数据，当月文旅集团收入已达5亿元，融创乐园客流量达243万人次，商业客流量达1021万人次，基本恢复至疫情前水平。

融创文化同样在一系列运营整合之后成绩初显。其通过持续完善影视产业链条布局，内容制作逐步进入稳定输出阶段，不断深化打造IP长链运营体系，并充分发挥文化与文旅板块的协同效应，将IP落地文旅城实景，持续打造IP长链运营体系。比如阿狸装置展落地八城融创茂，实现了内容IP与线下实景的相互赋能，为“内容+平台+实景”战略提供了先行经验。

4

2020年，也是融创中国上市十周年的时间。过去十年，是中国房地产行业浩浩荡荡发展的10年，在这10年里有很多明星房企脱颖而出，但融创绝对是明星中的明星，其从排名30位开外的区域型房企起步，不断实现对各种实力雄厚对手的超越，最终跃升为稳居行业前五的领军企业，上演了一个极为典型的后来居上的逆袭案例。

据统计，2010年-2019年，融创合同销售金额从71亿元上升至5562亿元，增长高达77倍；营业收入从82亿元增长至2937亿元，增长35倍；核心净利润从15亿元提升至271亿元，增长17倍。2010年-2020年6月底，土地储备货值从876亿元增加至3万亿元，增长33倍；净资产从47亿元增长至1339亿元，增长27倍。

在业绩大幅增长的支撑下，融创中国也成为地产行业少有的十年十倍股，其从上市时的104亿港元扩大至1571亿港元，增长14倍。

在上市十年后的今天，融创相对十年前已经具备了更高的起点，虽然住宅地产行业的整体市场红利在接近尾声，但像融创这样业务基础扎实的行业领先者却有可能产生巨大的马太效应，尤其在“聚焦利润经营‘’的核心战略指导下，其未来几年大概率将迎来业绩的爆发期。

前不久，融创中国实施了每股1.232元的股东分红，相对34.43元/股的股价计算，股息率高达3.6%，远超同期一年期存款利率，而随着未来几年利润的释放，融创的分红势必会进一步大幅上涨，这将让投资者获得更丰厚的回报。

另外，以融创服务、融创文旅、融创文化、融创会议会展和融创医疗康养等五大板块为支撑的“地产+”战略蓝图正逐渐成型，它们在地产主业做好协同的同时，还有望成为创新的业绩增长曲线。

更为重要的是，融创创始人孙宏斌是一个能持续给行业带来惊喜的企业家。之前易居中国创始人周忻在提到心中三位改革开放40年推动中国房地产行业发展的最重要人物时，他提名了推动中国房产改革的灵魂人物，中国房地产协会会长刘志峰；提名了链家与贝壳找房创始人左晖；还提名了孙宏斌。

选择刘志峰、左晖二人尚容易被理解，但周忻选择孙宏斌多少有点让人意外，因为在房地产领域除了孙宏斌，还有王石、王健林、许家印与杨国强等太多比其资历更老，成就更卓著的优秀企业家。但周忻解释说，“孙宏斌是中国企业家里面唯一一个在打胜仗，并且打不垮的人。”

而在这样的一位创始人带领下，同时拥有更好的业务基础，也构建了更具想象力的地产+业务版图，融创的下一个十年绝对值得我们期待。