三道红线下，TOP5房企中唯一达标的保利发展是怎么做到的？_风闻

20世纪80年代，欧美的诸多经济学家对一经济课题争论不休——经济是如何发展的？什么企业更具竞争力？

不同流派间，见仁见智。

基于对宏观经济的长期研究，罗默、卢卡斯、格鲁斯曼－赫普曼等经济学家，先后建立了不同分支的内生增长模型。与传统的古典增长理论相比，内生增长理论更倾向于认为，经济的发展取决于内生因素。

该理论后来在投资领域被广泛应用，稳健的投资者认为，内生性增长更强的企业，穿越行业周期的几率更大，具备更强的逆周期能力。因为这类企业在减少兼并收购、降低杠杆的背景下，也能保持较好发展。也就是我们俗称的“内生增长性”更强。

自2016年之后，我国楼市调控加剧，房地产市场进入震荡期。近日，楼市传闻的“三道红线”调控政策，更是吸引了整个地产圈的高度关注。即剔除预收款后的负债率不超过70%，净负债率不超过100%，现金短债比不低于1。此外，会议对有息负债增速、拿地销售比和经营性现金流等指标也做了相应要求。

新的调控政策的出台，或将深刻改写楼市格局。那些内生性增长较强的房企再次走到了投资者的聚光灯下，其中“三道红线”指标均达标的保利发展就是其中之一。

保利发展是如何在稳健发展的同时，保持相对较低财务杠杆打破行业的不可能三角的? 在楼市新格局下，像保利这样的企业是否更具投资价值？本文将进行深入剖析。

TOP5房企中唯一三项“全能选手”

“三道红线”风雨欲来。对于，三道红线政策的出台，不同机构都发表了各自看法。

中房研协认为，若新规属实，未来房地产发展速度将趋向平稳，市场竞争格局将相对稳定。以往通过高杠杆、高负债、高周转模式异军突起的机会不复存在，头部房企依靠自身规模优势，地位将更加稳固。高负债率房企将面临较大的发展压力，低负债率房企则迎来发展机会。

据媒体统计数据显示，以2019年年报数据为依据，TOP30房企的三项指标情况如下：

保利发展三项指标均处于绿色安全区域。事实上，在TOP5房企中，保利发展是唯一三项指标均达标的房企。

从今年半年报公布的财报数据来看，保利发展“三项指标”，依然达标。

保利发展半年报数据显示，剔除预收款后的资产负债率为66.05%，净负债率为72%，现金短债比为1.96。均处于行业较低水平。

Wind统计数据显示，在目前已公布半年报的30家房企中，剔除预收款项后负债率（（总负债-预收款项）/（总资产-预收款项））超过70%的房企有23家；现金短债比低于1的有10家；净负债率超过100%的房企有9家。三项指标均达标的房企，仅剩下4家。

对财务稳健的房企而言，未来在市场中，将会有更大的”活动空间”，那些负债率较高的房企，不可能再像以前一样随意并购，就算看到了优质的并购标的，也要精打细算不能超过负债上限。

华创证券认为，三项指标划定房企分档，体现了鼓励房企回归经营、避免激进扩张的监管思路。在三项指标的约束下，房企若想维持融资端的扩张速度，则需要同步提高销售及回款的速度，保证经营性现金流充沛，而非长期依靠“借新还旧”维持资金周转。

楼市风雨数十载，自我国从1981年开始试点商品房以来，楼市先后经历了一路狂奔、短暂调整、严厉调控、分化加剧等多个阶段。

地产行业迅猛发展的阶段，使得部分房企的机会主义抬头，这些房企依靠大力加杠杆，一飞冲天。但之后楼市调控加剧后，高杠杆无法维持，排名又开始一落千丈。

此时，财务稳健和运营高效的房企，优势就体现出来了。

保利发展最新财报数据显示，公司上半年实现营业总收入737.06亿元，同比增长3.6%；净利润133.22亿元，同比增长2.8%。实营收和净利均稳步增长。

不仅是今年上半年，翻开历史来看，保利发展的也是头部房企中表现最为稳健的之一。

数据显示，在近10年间，保利发展营收和净利润两项指标的年复合增长率均在20%以上。

保利发展营业总收入变化柱状图

保利发展净利润变化柱状图

保利发展做了什么？

在分析企业发展特性时，我一直秉承着一个观点：企业在发展过程中，是有内在基因的。换句话说，有的企业激进，有的企业稳健，从过往这些企业的做事风格上，就能探其一二。

保利发展的稳健发展策略，在村长看来，大致可以分为战略和战术两点。

战略方向的连续性是企业稳健发展的前提，不会方向迷失和投机主义。在战略上，保利发展自1992 年成立之初，基于对中国城镇化进程及行业发展的趋势判断，前瞻性地确立了房地产开发主业在企业发展中的核心地位。2018年，保利地产在房地产主业的基础上，将“一主两翼”发展战略升级为“以不动产投资开发为主、以综合服务与不动产金融为翼”，打造不动产生态发展平台。

27年来，在行业周期波动中，保利发展始终坚定看好房地产行业，毫不动摇地坚持房地产开发的主业地位，清晰的战略方向助力公司持续稳健地发展。

战术的稳健是战略方向的贯彻下企业稳健发展的重要保障，能大幅降低业务本身的固有风险。在战术上，保利发展采取了深耕核心城市的战略，聚焦一二线城市和核心城市群，重点深耕珠三角、长三角、京津冀、中部、成渝、海西等国家重点发展区域。

规模是房地产行业的基础。保利发展在全国化的版图扩张当中，除了通过招拍挂的形式拿地以外，保利在2016年完成了对中航地产的收购，通过这些多元化的方式保利的土地储备规模得到了迅速提升，也逐渐成长为行业前五的龙头企业。

完成规模布局后，城市深耕是保利最重要的战术。最新财报数据显示，保利发展在多个城市取得不错销售。其中，广州实现销售金额超 260 亿元，佛山超 150 亿元，杭州、南京、成都超 100 亿元，北京、上海、青岛、厦门等 11 城超 50 亿元，城市深耕效果显著。

稳健的战略+稳健的战术，至于的结果，大家都清楚了。一方面保利发展成了现在“三道红线”下唯一达标的TOP5房企，另一方面保利发展是最具安全性的房企之一。

半年报数据显示，保利发展持有现金1257亿，现金短债比到达1.96，保持了现金的足够充裕。资产负债率77.66%，扣除预收账款资产负债率 66.05%，处于行业较低水平。

得益于较低的负债水平，稳健的资产结构，以及较强的抗风险能力，2020年上半年保利发展已获得大公、中诚信等国内评级公司“AAA”主体信用评级，并且获得国际信用评级机构标准普尔、穆迪、惠誉分别给予公司“BBB”、“Baa2”、“BBB+”主体信用评级，展望为稳定。

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作者 | 简小编