突然落子,新城控股这是要拿下重庆?_风闻
观察者网用户_234579-2020-08-22 09:19

文丨西部菌
又一头部房企落子重庆。
据报道,8月19日,重庆鸿素房地产开发有限公司成立,注册资本5000万元人民币,经营范围包括房地产开发经营、物业管理等。该公司正是由新城控股100%控股。
新城控股,大家估计都不陌生,吾悦广场就是旗下品牌,原董事长王振华猥亵女童风波,更是让它“声名远扬”。
而克而瑞2019年的销售榜上,它排在中海地产之后,位列第8名。
成渝双圈战略加持的重庆,向来是房企必争之地。就在前几天,新城控股还在重庆拿地,这次设立子公司,自然是为了更方便地开展业务。
但竞争激烈的重庆市场,还容得下后来者新城控股吗?
01
新城控股1993年创立于常州,现总部位于上海。目前,专注于住宅加商业地产的新城控股,早已成为一家全国型房企。
其中住宅地产方面,新城控股布局思路为,以上海为中枢,长三角为核心,并向珠三角、环渤海和中西部地区扩张。

来源:克而瑞
官网信息显示,截止到2020年7月24日,新城控股已进入中国121个大中城市,包括上海、北京、天津、重庆、杭州、南京、苏州、济南、西安、成都、长春、常州等,开发中或已完成项目超过500个。
这些城市,覆盖了主要的一二线,不过总体来说,新城控股的业务分布,更多还是集中在三四线——到上半年,一二线城市的土储占比为35.75%。
新城控股是2017年进入重庆,设立全资子公司,无疑是基于加仓的动机。
重庆人口体量足够大,2019年的常住人口增量超过20万,上半年GDP还反超了广州,投资潜力毋庸置疑。
西部城事检索发现,新城控股100%或者接近100%持股,注册资本不低于5000万的旗下公司超过10个,注册地分别位于杭州、苏州、青岛、无锡、济南等地,几乎都是新城控股重点投资的城市。
以青岛为例,2019年的年报显示,青岛地区的营收为37.4亿元,位列区域营收排名的第5位,同比增长242.86%。
这从侧面也显示出,新城控股拿下重庆市场的决心。
02
落子重庆之前,新城控股的存在感,可以说在不断提高。这倒不仅是因为王振华一事,更在于它在近几年的扩张,展现出了强劲的黑马气质。
2010年,新城控股销售额突破百亿大关,3年之后的2013年,就翻番到200亿元。
这还不算什么,此后的新城控股几乎是火箭般蹿升,销售额从2015年的319亿元,提升到2016年的650亿元,再到2017年的1265亿元,再到2018年的2210亿元。

来源:新城控股官网
凭借着一年翻一番的势头,新城控股从不到千亿,到跻身两千亿阵营,一跃进入十强,如此增速着实让外界咋舌,以至于去年惊动了上交所,遭遇严格的问询。
2019年,新城控股的销售额为2708.01亿元,增速有所下滑。在房地产市场增长见顶的大背景下,新城控股的规模化扩张放缓,倒也在意料之中。
现董事长王晓松就曾提到,新城不会单纯为追求排名而冲规模,将会以资本回报为核心,更加聚焦利润。
不过从今年的动作来看,新城控股还是“嘴上说不要,身体很诚实”。
上半年业绩简报显示,仅仅6月,新城控股就相继在温州、济南、金华、石家庄、杭州、无锡、兰州、南宁、西宁、长沙等重点二线和省会城市获取19个项目,创下上半年拿地新高。
商业地产方面,按照新城控股之前的布局,2020年要开100座吾悦广场,现在还只有63座,接下来要完成目标,同样得加速。
前7月,新城控股的合同销售金额只有约1184.76亿元,同比下降19.38%,离2500亿元的年度目标相去甚远。
显然,对不追求规模的新城控股来说,无论是找回疫情失去的时间,还是弥补王振华造成的负面影响,它都得继续加速向全国扩张,此次布局重庆,只是一个缩影。
03
2017年打入重庆后,新城控股便快速拿地,2018年还在重庆举行了品牌发布会,同样这年它就完成了主城九区的全覆盖。
加仓重庆,自然是看中了双圈战略下的潜力,但也是因为,赶了个晚集的新城控股,在重庆依然毫无头部房企的存在感可言。

部分地区营收分布,来源年报
第一,从年报中的营收分布看,2019年重庆地区只有5.3亿元,要排到城市营收额的30名开外。
另外,在成都地区,新城控股营收也只有6.6亿元。作为对比,同样位于西部的昆明,219年营收达到23.2亿元。
第二,从市场份额来看,新城控股在重庆也明显缺少竞争力。克而瑞数据显示,2019年新城控股重庆的销售额,只有61.85亿元,排在房企15名开外。
市场份额小,往好的一面,可以理解为增长空间大。问题在于,重庆房地产市场,真的那么容易拿下吗?

来源:克而瑞
事实上,当前的房地产市场,整体已经在下行;具体到重庆,地产行业的市场集中度也在不断提高,强弱格局几乎定性。而从销售榜前列的房企名单看,竞争同样异常激烈。
重庆市场上,不仅有万科、恒大、融创等TOP5房企,还有龙湖、金科等实力强劲的渝派房企。跟它们抢蛋糕,谈何容易?
04
扩张野心不减的新城控股,想拿下重庆,自然没那么简单,而且眼下它还面临着一系列困难。
比如债务压力。
前几年快速扩张时,新城控股的负债率,曾一路走高。此后有过调整,2019年报显示,年末持有现金639.41亿元,远高于一年内到期的有息负债 306.02 亿元,现金流较为可观。

来源:年报
不过目前,新城控股依旧维持着77%左右的资产负债率,这依旧高于传说中央行等部门面谈房企时,设定的“剔除预收款后的资产负债率大于70%”的红线之一。
另一方面,去年遭上交所问询,正是因为2018年净利润增长过快,转眼之间,新城控股又出现了增收不增利的典型情况。
2019年,新城控股的营收增长58.58%,归母净利润增长,只有20.61%;今年上半年,在营收增长121.15%的前提下,其归母净利润同比增长,也只有23.59%。
董事长王晓松强调,要更加聚焦利润,结果却事与愿违。更重要的是,这匹曾经来势汹汹的地产黑马,正面临着严峻的掉队危险。

来源:克而瑞
去年全年,新城控股的销售增长,跌到22.48%,几乎是过山车。前7月,新城控股的销售额刚破千亿。而在克尔瑞榜单上,它从去年排名第8位,直接滑落到14位,掉出十强。
新城控股在年底能不能重回十强,现在还是未知数。至于王振华风波的长远影响,现在同样很难说清楚。
这或许也解释了,为何上半年它还是打脸式地激进扩张,包括加仓重庆。
只是,全国化扩张如何平衡风险?成熟的重庆市场,能带给新城控股多少想象呢?
当然话说回来,新城控股加仓,对重庆市场自然是件好事。多一个头部房企的投资,也能多一个品牌选择。