买卖与租赁，贝壳和自如是互联网深耕房产藤蔓上的两个硕果_风闻

奋战28个月后，贝壳找房终于在纽交所挂牌上市。

上市首日，贝壳找房的股价一路上涨87.2%，市值落定在422亿美元，成为自2018年爱奇艺上市以来最大规模IPO的中概股。

贝壳找房的上市表现并不让人意外，在“衣食住行”的四大场景中，“衣”有淘宝、“食”有美团、“行”有滴滴，“住”的领域终将诞生出新的互联网巨头。同时也预示着，互联网对传统房产经纪的改造，已然得到了资本市场的认同。

不过在链家的互联网布局里，深耕房产经纪的贝壳找房还只是其中的一个侧面，比贝壳找房更早互联网化的是扎根长租公寓的自如。

01 从线下到线上

2011年，地产行业告别“黄金时代”走入“白银时代”。

链家地产市场研究部当年发布的《2011经纪机构生存现状》中显示，主要城市的二手房成交量总体降幅达50%以上。

在面对行业重重危机时，链家进行了一场特殊的战略讨论会，将高管团队分成实力相当的两队，一队的目标是用互联网思维干掉链家，一队作为传统中介想办法应对互联网的攻击。尽管这场闭门会以传统中介的爆冷胜出收场，却诞生了不少有趣的“脑洞”，比如怎么利用互联网做二手房和新房，怎么通过互联网重塑房屋租赁市场。

从IBM挖来的变革高级咨询顾问彭永东，挑起了链家互联网化的大梁，着手解决的问题是传统中介的痼疾——假房源。因为“假房源”泛滥，房产中介长期处于劣币驱逐良币的低水平竞争，消费者也不堪其扰。随后“链家在线”开始重点打造房源数据系统，强调房源的信息化和真实性。

拐点出现在2014年，搜房网、爱屋吉屋等互联网梯队开始组建线下团队，合并了赶集网的58同城收购了安居客……互联网开始深度入侵房产中介行业。2014年10月份，链家在线更名为链家网，彭永东带着团队全面迎战。

虽然从线上切入线下的互联网玩家相继告负，却让链家意识到了另一个问题：互联网对房产中介的渗透，纯粹的流量交易模式将无人胜出，只为链家自己服务的链家网也不是答案，互联网房产经纪需要颠覆变革者出现。于是诞生了平台化的贝壳找房。

同样是在2011年，时任链家集团副总经理的熊林踏上了另一条征途。

当时的租房市场还处于粗放且无序状态中，大多数经历者对居民楼公告板上的牛皮癣小广告记忆犹新。同时假房源、套路租等现象屡见报端，想要敲定一个相对满意的住处，租客常常要付出难以想象的精力和时间成本。

背负着重塑房屋租赁市场的重任，熊林带领他的自如选择了平台化：先从房东手中把房子租过来，按照年轻人喜欢的风格进行装修改造，并且让用户在网上就能找房、看房、选房、续租……2011年6月6日，位于北京果园八通线的第一间自如友家完工，房间里的家电来自海尔，家具来自宜家，板材使用了国标E1级。房间的装修风格还有些青涩，但出来后很快被秒杀。

2011年末，自如组织了第一次线下活动，住在自如房里的年轻人有了一个统一的名字——自如客；2012年9月份，自如友家2.0正式面世；2012年11月份，自如第一栋整栋式青年服务公寓迎来了第一位入住客户，逐步形成了自如友家、自如驿、自如寓等产品……目前自如已经服务了50万业主、近300万自如客。

链家在九年前的那场战略讨论会，最终让互联网深耕房产的藤蔓上结出了两个硕果。

02 改变行业结构

贝壳找房和自如，无疑是互联网加速居住市场进化的两个缩影。

比如年初的新冠疫情让不少行业摁下了暂停键，房屋买卖和租赁市场却发生了这样一幕：客户可以利用贝壳或自如的VR看房、视频看房等功能，在避免线下接触和人员聚集的前提下照旧可以促成成交。联想到2003年后电商市场的爆发，房产经纪市场或许正走在全面线上化的路上。

问题在于，在这场漫长的居住革命中，跑在最前面的偏偏是链家系？

贝壳找房在2019年实现了2.12万亿的GTV，不仅是国内最大的房产交易和服务平台，也是仅次于阿里巴巴的中国第二大商业平台；自如管理着超过百万间房源，已经是全球最大的租赁管理机构。

除了从线下到线上的转型，还在于贝壳找房和自如的行业赋能，利用互联网改变了传统行业的结构。

就像在贝壳找房上市后，业内提及最多的就是ACN合作网络体系，将一次房产交易分成多个角色，包括房源录入、房源维护、客源推荐、客源成交等等。当房产交易完成后，不同角色都能获得一定比例的收益。不仅打破经纪人、店东、品牌之间的边界，还避免了经纪人之间的无序竞争，继而引导了行业的良性竞争。

相比之下，可能外界对于自如带来的改变还比较陌生。然而房产买卖终究是一次性交易，房屋租赁却是一种长期存在的行为，自如所面临的行业结构更为复杂，挑战的难度绝不亚于贝壳找房。

首先是商业模式的调整，从C2C到C2B2C的转变。传统的房屋租赁是房东或二房东与租客的点对点交易，滋生出的乱象就是房源信息不真实，或者服务差、乱收费。自如以平台方的角色进入，加上统一装修、统一管理的经营模式，保障了价格透明化、房源真实化，有效提升了居住体验。

其次是服务链条的延伸。原先的租住服务链条很短，租客从房东那里拿到钥匙后，剩下的只是催收房租、水电费。自如与用户的连接始于看房，但后续的环节还有围绕租住生活的一整套服务体系，涵盖保洁、搬家、维修等等，一步步推动了租住周边服务的标准化、流程规范化和价格的透明化。

再次是人居环境的升级。智能化被视为人与空间交流的新趋势，但出租的房屋往往是智能化的荒地，毕竟没有哪个房东愿意花钱去添置智能家居。自如在整租4.0、友家6.0、自如寓等产品中，通过Z-LINK智能家居系统将门锁、空调、窗帘、开关等设备进行智能化连接，填补了市场空白。

归根结底，链家的线上化，贝壳找房的二次转型，再到自如深耕的租赁市场，无不在尝试以互联网化的方式根除行业痼疾。就像自如对品质和服务的示范，逐渐让房源信息不真实、房子“老破小”、服务差、乱收费等弊端慢慢退出了舞台。

03 继续负重前行

不管是贝壳找房还是自如，“长征”远没有结束。

贝壳找房在资本市场被认同的当口，老对头58集团、阿里、京东等也有了新的动作，试图从22万亿的居住服务市场捞一桶金……

自如身处的长租公寓行业，复杂度有过之而无不及。

比如2018年以来长租公寓持续的爆雷潮。一些长租公寓品牌由于高速扩张或经营不善，出现了资金链断裂的情况，无法向房东继续支付房租，而拿不到租金的房东只好将租户“扫地出门”。直接导致了长租公寓的污名化，被冠之为“在刀尖上跳舞的行业”。

“负重前行”可能是居住市场的常态，可把时间的进度条拉长一些，并不能否认互联网所带来的价值。

无论友商们对贝壳找房的ACN模式认同与否，房产中介的透明化、规范化、标准化已经是既定的趋势，房产交易的线上化已经是不可逆转的方向，诸如VR看房、视频看房等新技术也逐渐成了行业标配。

自如对行业结构的调整，推动了行业从单纯租房到多元化服务的升级；对租赁房屋的智能化改造，给出了未来人居生活的风向标；对租住场景和价值链的延伸，逐渐让房屋租赁市场走出了野蛮生长的局面。

而且这种创新和赋能仍在继续：

经过业务重新梳理和细分，除了传统的二手房买卖，贝壳找房相继上线了新房代理、海外房产等业务，并且开始试水产业链下游，包括家装、家政、家居用品等等。根据贝壳找房招股书中的数据，新兴业务的边际贡献已经达到6.2亿元，同比增长55%，不排除倒逼家居产业链进一步规范化、标准化的可能。

以自如为代表的长租公寓头部玩家，正在向城市生活服务的综合运营商转型：以租住为中心衍生出了服务、智能化等增值服务，既摆脱了相对单一的盈利模式的深度依赖，从多个维度增加长租公寓商业模式上的韧性，也有利于推动中国租房市场从“住有所居”到“品质租住”的升级。

进一步延伸的话，按照新华网联合自如发布的《中国青年租住生活蓝皮书》显示：我国20—30岁租客占城市租住群体84%，租住群体整体呈现出年轻化、精英化和新一线化；当代城市青年的平均租房周期延长，相比传统租赁形式，他们更喜欢长租平台；超过七成年轻人认为不一定要买房，在租来的房子里依旧可以拥有美好生活。

在这样的背景下，自如等头部的长租公寓企业还可能朝与房屋租赁相关的产业互联网的方向演进，比如基于对年轻人审美偏好的洞察，赋能装修设计行业打造年轻人喜欢的风格；再比如基于年轻人热衷于社群连接和分享的特性，帮助泛娱乐产业打造符合年轻人风格的产品或线下体验空间。

04 写在最后

正如文初所提到的“衣食住行”四大场景，高频低客单价的衣食行都属于互联网企业先建立了线上平台，再逐步控制线下交易。唯独“住”是典型的低频高客单价场景，一开始就有着远高于其他行业的难度系数，注定是互联网的最后一块处女地。

作为链家互联网转型的双生子，贝壳找房和自如验证了居住市场的水有多深，验证了先控制线下交易再搭建线上平台的可行性，也让外界看到了这个最难啃的行业中，从来都不缺少新的市场机会和想象空间。