在奥园的改造下，这些“隐秘的角落”消失了_风闻

继上半年在广州增城拿下了石滩南坣村旧改、朱村横塱村旧改后，奥园继续在深耕增城的道路上更进一步。

8月10日上午，奥园以总价84650万元拿下增持新镇中新村的综合性地块，折合楼面价5170元/㎡。地块所在位置位于21号线中新站北侧，东侧为中新村旧改项目，是一宗典型的地铁上盖地块。

值得注意的是，由于位置优势明显，近年中新板块的发展可以说走上了快车道，无论是公开招拍挂，还是旧改，都在迅速推进中，并打造了包括中新知识城、广州科教城等重量级项目。

然而，在我国风起云涌的城镇化进程中，特别是在经济崛起最迅速的广东沿海地区，很长时间里都有着很多“隐秘的角落”。

一是来不及逃跑，也来不及自新，转眼间便被拔地而起的高楼大厦所包围的城中村。

它没有被城市吞噬，而是坚韧地存活，给了奔赴大城市的游子们一个初来乍到的栖息地。

二是曾在改革开放浪潮下，承接劳动密集型产业的各类产业园区。

但随着产业变迁，无数老旧园区集体经济发展停滞、人居环境凋零，成了繁华都市里的一抹灰。

直到2009年，一个协议的签订，让光束照进了这些隐秘的角落。

旧改带来的光束

2009年，国土资源部与广东签了一个协议：

共同建设节约集约用地试点，在全国率先开展城市“三旧”改造试点，把“旧城镇、旧厂房、旧村庄”改造成“新城市、新产业、新社区”。

广东旧改自此拉开帷幕。

在5年前甚至更早，广州萝岗奥园广场的前身，只是尚未开发的村落旧地，周围偏僻荒凉。直到2014年奥园介入，才摇身一变成为体量近40万方的大型商业综合体。如今繁华的街景，熙攘的人流与市中心无异。

广州萝岗奥园广场

与其相隔120公里的珠海奥园广场，亦有着相似的命运。

“几年前住在平房里，周围什么都没有。买个菜要走很远，周边环境更是污糟邋遢。”特区珠海梅溪旧村的村民曾说道。

但变化很快来到。2015年，梅溪旧工业区改造项目——珠海奥园广场正式奠基开工，奥园集团仅用了三年时间就完成更新改造。45万m² 的总建面，集购物、休闲、娱乐、文化、餐饮、商务、居住多功能为一体，带动就业与消费，仅仅三年，从荒凉到繁盛，梅溪旧村的居民感受到了旧改带来的光亮。

珠海奥园广场

“做梦也没想到村里能建起这么高档的商场。”目前在珠海奥园广场商场工作的王女士表示。每一座旧厂房、旧村庄的倒下，就有一栋栋崭新的居民楼或高级商业区拔地而起。

旧改带来的改变，让越来越多的村落与村民，渴望这束光早日照到自己身上。

广州增城南坣村，自今年3月启动拆迁签约以来，仅用45个有效工作日就突破8成，刷新增城区旧改签约记录。村民们“早日搬家”的喜悦溢于言表。

此外，今年以来，中国奥园还先后与卓志集团签约开发广州黄埔嘉利码头改造项目，并联合广东合汇、粤港澳大湾区产融投资顺利成为广州市增城区朱村街横塱村旧改项目的合作企业；成功中标东莞清溪镇城市更新项目前期服务商，持续扩张大湾区的城市更新业务。

谁能吃得下？

但旧改能否顺利推进，依赖政策的一声令下和村民的渴望，是远远不够的。

先来看两个例子。

2018年珠海奥园广场建成开业后，两天客流即突破30万人次，带动消费673万，至今仍在持续创造就业岗位过万个，在带动区域消费的同时，也在拉动就业及经济增长。

2019年开业的广州萝岗奥园广场，开业招商率达100%，28%品牌首进广州萝岗，填补了该区的商业空白。

这恰恰就是旧改所遵循的逻辑：于政府而言，能否拉动消费、创造就业；于市场而言，能否带来人流与利润。

这就意味着，旧改对于背后操刀的房企的综合运营能力，有着更高的要求。

成功孕育上述两个商业广场的奥园，无疑是这一细分领域的深耕者。

**规模上，**截至2019年底，奥园已获取30多个城市更新项目，另有40多个项目正在推进中，主要位于粤港澳大湾区、环北京区域、中西部城市群、北部湾经济区等城市。旧村、旧城、旧厂“三旧”改造的全覆盖，也足以看出奥园在城市更新赛道上的重视与底气。

**策略上，**对内奥园通过共创学院，组织关于三旧改造的专题培训，不断提升旧改人才专业能力。

对外奥园将成熟的规划设计、合作模式、拆迁回迁、开发设计和运营服务融入到旧改项目中，形成独特的“奥园旧改模式”。

其中，为了提高各方沟通效率，实现了村民-政府-企业三方利益的协调，奥园还联合辖区党员、村委、施工单位、监理公司成立了联合党支部、工地临时党支部和村（居）民监事小组，实现了合作模式的创新。

**成功模式的背后，来源于中国奥园集团整体的战略支持。**作为年销售额超千亿的跨国企业，中国奥园已形成“一业为主，纵向发展”的发展战略，将教育、医疗、养老、体育、商业、文化、产业、科技等复合产业融入旧改项目是奥园的优势，也是奥园城市更新的重要战略。

上榜“2020中国房地产城市更新10强”与“广东省三旧改造协会副会长单位”，受到《人民日报》、新华社等中央省市媒体好评，也足以看出业界对奥园在城市更新领域的认可。

旧改新命题

有实力是前提，如何在这条赛道长久地走下去才是关键。

首先，是要选对进军的区域，降低风险。

于奥园而言，大湾区是其成长的培养皿。在这里，奥园有着资源等各方面的优势，在这里步入城市更新赛道，可以很好地斩获先机，降低风险。

目前，奥园已顺利推进东莞岭头社区，广州荔湾东塱村、增城横塱村、增城南坣村、黄埔嘉利码头等旧改项目。

在珠海,中国奥园拥有10多个城市更新项目,目前已成为珠海翠微和联安旧村改造项目实施主体、平沙奥园广场、鞍莲路项目申报主体,同时快速推进关闸村、高沙村、下圩村和水翁坑村等多个旧改项目,成为了珠海最大的城市更新企业之一。

其次，是要突出个性，拒绝“千城一面”。

来看看奥园最受人瞩目的旧改项目——珠海翠微旧村。

距珠海奥园广场约4公里的翠微旧村，地处珠海繁华腹地，是珠海历史最久、规模最大的城中村之一，自清代开始就有“小澳门”的美誉，后来逐步沦为破旧凋敝的城中村，是珠海目前旧改体量最大的项目。

通过“整体拆建+文保区”的方式，奥园将在翠微村旧改项目上，将原址保留部分古建筑，建设2.9万平方米的历史文化街区，未来还将针对如三王庙、韦家大宅等重要的历史建筑进行保护翻新。把历史文化及建筑保护与旅游开发、商业运营相结合，并配套教育、商业等公共配套。 

随着隆隆的机械轰鸣声，一幢幢老旧房屋倒下，700余年历史的古村静待重生。

结语

在去年9月，广东省自然资源厅发布的文件中提及，到2021年，广东新增实施“三旧”改造面积23万亩以上，完成改造面积15万亩以上，投入改造资金5000亿元以上。其中，大湾区新增实施“三旧”改造面积就达18.76万亩。

虽然城市更新项目开发周期长、资金压力大、规划难度高，还涉及规划、定位、招商和运营等复杂业务环节，但这对于奥园而言，无疑是挑战与机会齐头并进。

存量时代，城市更新或将成为房地产市场未来十年，乃至更长时间的下一个风口。奥园在城市更新领域的深潜，不断揭开城市里隐秘的角落，将成为其千亿之后重要的增长引擎。

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作者 | 95