从写字楼租金看城市排名：北京第一档，沪穗深第二档，杭宁渝第三档_风闻

文 / 孙不熟

甲级写字楼的存量、租金、空置率，直接体现了一座城市高端服务业的发展水平，其租金变化也直接反映了一座城市的商务活力。

下面我们从租金水平来看谁是中国商务第一城？

CAIC数据库今天发布的数据显示，二季度重点城市写字楼平均租金排名如下：

图：2020Q2一线城市和重点二线城市

办公市场租金情况（元/㎡/天）

数据来源：CAIC数据库

从写字楼租金水平来看，主要城市可以分为三档。

北京独占一档，是中国（内地）目前唯一超过10元/㎡/天的城市。显示北京作为中国商务第一城的地位，不可撼动。

沪穗深租金差距缩小到近年来的最小值，差不多可以一起归纳到第二档，平均租金为6.6元/㎡/天，只相当于北京的56%。

杭州、南京、重庆为第三档，平均租金为3.29元/㎡/天，相当于沪穗深的1/2。

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从产业结构看，北京是中国（内地）服务业占比最高的城市，达到83.5%。相比而言，上海、广州、深圳的占比分别是72.7%、71.62%、60.9%。

不仅如此，北京还是全球世界500强企业最多的城市，拥有56家世界500强企业，吊打纽约、伦敦和东京。相比而言，上海7家，深圳7家，广州3家。

根据美国《财富》杂志2019年的世界500强企业榜统计得出。

作为中国服务业产值最高的城市，同时也是世界500强企业最多的城市，北京市场对写字楼的需求自然是最强烈的，其租金遥遥领先也就不奇怪了。

以下是一季度国内主要CBD租金排名，北京金融街以700元//㎡/月，稳居全国第一，中关村以401.79元排名全国第二，横扫国贸、陆家嘴、福田CBD、珠江新城等CBD。

即使放在全球，北京写字楼的租金水平也是名列前茅的。以下是第一太平戴维斯统计的各大城市五大标杆物业的平均租金排名：

从甲级写字楼的存量来看，四个一线城市的排名如下：

以上数据选自第一太平戴维斯发布的《2018中国写字楼报告》，上海、北京、深圳、广州是中国甲级写字楼存量最大的四个城市。

其中，上海和北京的甲级写字楼存量面积均超过1000万平方米，而深圳、广州大约只有京沪的1/2，均在500万平方米左右。

其他城市甲级写字楼存量（2018年）的数据空缺，只能提供2017年的数据做一个参考。

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受疫情影响，一线城市写字楼平均租金二季度集体下跌，北上深平均租金水平创三年最低。

其中，北京环比降幅最大为4.5%，上海降幅3.7%，深圳降幅2.7%，广州抗跌能力最强，降幅为0。

图：2020Q2一线与重点二线城市

办公市场租金环比涨幅

数据来源：CAIC数据库

七大城市中，只有重庆租金环比上涨。

值得一说的是，一线城市写字楼租金下跌，并非疫情期间才出现的现象。

从2018年2季度起，一线城市办公市场就一直处于下行态势，到现在已连续8个季度下跌，总体降幅达到14%，说明最近两年企业对租金的承受能力持续下降。

2017-2020一线城市写字楼市场租金变化

数据来源：CAIC数据库

租金下降的同时，空置率也在不断攀，以下是主要城市写字楼二季度出租率排名：

图：2020Q2一线与重点二线城市办公市场出租率环比涨幅

数据来源：CAIC数据库

数据显示，广州写字楼出租率全国最高，达到95.1%。也是主要城市中唯一一个出租率超过90%的城市，同时还是一线城市中唯一一个出租率没有下跌的城市。

相比而言，南京、上海、深圳、重庆的写字楼出租率都没有超过80%，这意味着它们的空置率都超过20%。

CAIC数据库还公布了二季度各城市写字楼空置存量排名：

图：截至2020二季度重点监测城市租赁空置存量（万㎡）

数据来源：CAIC数据库

数据显示，上海写字楼空置存量最高，达到312.2万平方米，深圳空置存量达到165.1万平方米，广州空置存量最低，只有26万平方米，比二线城市还要低。

相应的，广州写字楼的去化周期也是最短的，只有18个月，去化周期最长的是南京，达到103个半月。

表：截至2020年二季度重点监测城市

租赁空置存量、空置率和去化周期

数据来源：CAIC数据库

空置率全国最低、租金抗跌能力最强、空置存量全国最低、去化周期全国最短，所以在广州购置优质写字楼，基本不愁租的。

不过，我认为广州也应该适度增加写字楼供应量了，因为广州写字楼现阶段的租金水平，相对上海、深圳已经没有低洼优势了。深圳、上海通过加大供应，实现写字楼租金的稳中有降，值得广州借鉴。

所以，我一直认为，写字楼的空置率并非越低越好，广州就是空置率太低了，导致租金上的低洼优势变小，这在一定程度上也增加了城市的营商成本。

例如，从写字楼净吸纳能力看，空置率最高的深圳，同时也是写字楼吸纳量最大的城市，说明深圳的商务活力仍然突出，空置率高更多是因为供应量大，而非经济下滑。

表：重点监测城市2019月均净吸纳量（万㎡）

数据来源：CAIC数据库