万科及时雨，泰禾平安经_风闻

如果类比这两天正火的《平安经》，给全国房企写一本《活下去经》，比如这样：

恒大活下去，万科活下去，碧桂园活下去……

写到TOP50的时候，突然发现，泰禾也真的活下去了。

这次，是首提“活下去宣言”的万科，对泰禾伸出了援手。

今天，泰禾发布公告，公司与万科下属全资子公司海南万益管理服务有限公司，签订股权转让框架协议：

在满足前提的条件下，泰禾将转让19.9%股份予万科，转让价格为每股人民币4.9元，对应总对价约为人民币24.27亿元。其中，这笔价款将以现金方式进行支付。

不过，万科方面也表示了：

这是万科向行业伙伴伸出积极援手的投资行为，我们希望协助泰禾走出困境，逐步恢复其正常经营秩序。但此次股权转让能否最终达成取决于相关先决条件能否满足，仍然存在不确定性。

若这笔买卖谈成，万科将成泰禾第二大股东。泰禾投资持股比例下降至29.07%。

万科严设两大条件

根据公告，这笔交易设置了非常严格的前提条件：

1、泰禾要制定债务重组方案，并与债权人达成一致；

2、重组方案能支持泰禾恢复可持续经营，这个作用需要经过万科认可；

3、万科将对泰禾进行法律、财务、业务方面的尽职调查；

4、泰禾提供给万科的文件和转让给万科的股份，要没有任何瑕疵。

上述条件相当严密。公告称，泰禾系独立经营主体，应以其全部资产对自身债务承担责任，并完成其债务重组事项，万科不会对泰禾的经营及债务等承担任何责任，亦无任何责任提供任何增信措施或财务资助。

翻译过来就是，我们可以先试着交往，这段时间你去和债主爸爸谈，债主爸爸要是答应你晚点还钱，我们可以确认恋爱关系；债主爸爸要是不答应，我们的关系也就只能维持到9月30号了。

此前外界以为泰禾引入的战投会兜底债务，但目前来看万科并不会大包大揽。简单点说，泰禾的债万科不管，泰禾想借钱，万科也不管。

但万科一向以稳健著称，信用评级全行业最高。20多亿，对万科来说是洒洒水，中等意思。对于泰禾近千亿的有息负债来讲，真的也就是个零头。但对于黄老板来说，这不仅仅是雪中送炭的救命钱，还是某种意义上的信用背书。

黄老板说过，他不会裁员，也不会拖欠员工工资，只是泰禾的糟糕程度，已经超出了他的预料。他努力发放了员工5月份的工资，但上个月的工资，还是拖欠了。

而这次框架协议的签署，将给债权人等各方传递积极的信号，有利于推动债权重组。重组成功是泰禾和投资者的双赢选择。

3天前，上海崇明区房管局对外证实，有关部门已经协调到1.1亿元的资金注入到泰禾大城小院项目。停工一年多之后，泰禾在上海的这个网红楼盘终于迎来了曙光。

债权人的谈判，也取得了一定程度的进展。据说很多债权人答应了只要归还本金就行了，他们都知道，船沉了，可能一切都没了。

万科的“算盘”

泰禾是在今年5月宣布引进战略投资者的。

5月13日晚间，泰禾集团发布公告称，公司控股股东泰禾投资正在筹划公司引入战略投资者，相关交易可能导致公司控制权变更。

此后，厦门国贸、厦门建发、中铁建、保利等多家企业介入引战工作中，但最终未果。最晚被曝出的万科，反而后来居上。

有分析人士指出，泰禾的资产情况，对万科有较大吸引力。

首先是泰禾“压箱底”的土储。

年报显示，截至2019年底，泰禾的土储达到3270.14万平方米，可售货值约4000亿元，且主要分布在核心一二线城市。

2020年，泰禾56个在售项目预计供货量可达到2000亿元以上，即使按50%的去化率计算也可收回1000亿元。

而万科作为业内当之无愧的大哥，其拥有的开发运营能力和操盘实力，盘活泰禾的这笔资产自然不在话下。

其次，泰禾拥有高端“院子系”产品的品牌价值，对于万科以刚需为主的产品战略来说，这是对万科产品线的有益补充。

再次，泰禾的股权结构相对来说比较简单。

截至今年一季度，黄其森控制的泰禾投资持股48.97%，是公司第一大股东，黄其森夫人叶荔持股12.05%，黄其森妹妹黄敏持股1.52%。三者为一致行动人关系，共持有泰禾集团62.54%的股份。

从这个角度来看，**黄老板在泰禾有绝对话语权，这种股权结构有利于新的投资人进入。**更重要的是，泰禾在A股上市，近年来富力等房企苦寻“回A”路，泰禾A股的平台身份则是黄老板手中的另一张牌。

最后，这场战投归根结底还是要看收益。

地产本属于资金密集型行业，净资产收益率水平相对来说仍处在较高水平，尤其对泰禾这样的大型房企来说，盈利水平、操盘运营能力不弱，这次入股相比会有较好的投资回报。

泰禾的困境

不过，泰禾庞大的债务规模，仍然对此次交易的进展形成制约。

截至今年7月7日，泰禾已到期未付的债务270.65亿元。泰禾于2020年内到期债务总规模为555.11亿元。

对于此次交易，公告还设置了一个过渡期，期限为自本协议签署之日起至股份过户。过渡期内，泰禾需全力配合万科进行尽职调查，同时正常开展业务经营活动。

作为闽系房企的代表，凭借大量举债、高价拿地、快速销售冲规模的激进方式，泰禾集团在过去几年间迅速冲到了行业前列，并于2017年跻身千亿阵营。

但与之相伴的是挥之不去的高负债。2014年至2017年，泰禾截至年底的净负债率分别为530%、228%、298%、473%。

2018年，随着房地产调控政策的频繁出台，泰禾被迫暂缓激进之路。2019年上半年，泰禾因574亿元短期债务受到深交所问询后，进一步加强了降杠杆的动作。

重压之下，黄老板只得公开寻求引入战略投资。

过去一年，泰禾扣非后的净利润是负数，负债总额达到了1911亿元。这其中，有息负债约为974亿元，一年内到期的债务为506亿元。

创立泰禾28年，这是黄老板最艰难的一年。近千亿的有息负债，这是过去几年他狂赌的代价。他的警报仍然没有解除，想要把公司恢复正常运转，他还要很长一段路要走。

万科的入股，让泰禾集团这场债务危机中，最让人关注的战略投资者是谁尘埃落定。很残酷，也很无奈，真心希望万科的入股可以让泰禾涅槃重生。而这也意味着，中国房企大整合、大并购时代，正在加速到来。

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作者 | 95

部分综合自 | 地产人言、e公司官微等