拆分物业IPO后，融创中国的极限在哪里？_风闻

中访网财经（朱婷婷）融创在今年上半年的股东周年大会上透露年内将安排旗下物业集团上市的想法后，又在近日传出正与财务顾问磋商分拆“融创服务”独立上市事宜。据报道，融创服务预计融资10亿美元。

根据融创2019年年报的数据，尽管中国损益表上48.08亿元的财务成本对应1693.16亿元收入（2019年业绩），看起来并不算高，占比也就2.84%。然而，这一数据实际上是扣减了金额要大得多的资本化开支，也就是说将大部分开支资本化处理。而这些被资本化的利息开支为实实在在的开支，也是实实在在的现金流出。

据2019年年报数据，融创中国的利息开支为259.56亿元，远高于记入损益表上的财务成本48.08亿元，其中有220.87亿元进行了资本化处理。如果将资本化财务成本加回到开支中，再扣减财务收入，则利息开支净额为247.73亿元，相当于其2019年收入的14.63%。

融创中国2019年的毛利率为24.46%，经营开支占收入的比重为8.54%，减去这一开支，则息税前利润率为15.92%，再减去利息开支净额的占比14.63%，其经常性业务的税前利润率就只剩下1.29%。由此可见，实际利息开支对其利润的蚕食不可谓不大。

此外，2020已过一半，融创在上半年已累计实现合同销售金额约1952.7亿元，在全国房企销售中排名第五；权益合同销售金额1325.9亿元，在全国房企中排名第六。要加速发力的下半年，是否会迎来融创服务的上市日程，融创服务又将采取何种上市手段，时间都会给出最终答案。

商业市场和资本市场都是动态变化的，房企分拆物业与否、何时分拆，都无法轻易下定结论。

中指物业研究显示，2020年，物管企业已然成为了资本市场的一道风景线。今年以来，港股共新增6家物业服务企业，仅7月上旬就有金融街物业、弘阳服务、正荣服务三家企业一周内密集敲钟上市。截至7月10日，港股和A股上市物业服务企业达30家，另有10家已交表。

据融创年报数据显示，2019年物业管理收入及其他收入为70亿元，占融创整体收入的4.1%，较2018年同期物业收入增加了69%。

据了解，融创物业服务起源于2004年，亦是作为地产业务的配套。据其官网介绍，2004-2005年，融创物业进入天津、重庆，跟随地产起步；2006-2015年，实现全国化发展，并成立单独的物业管控集团。那时的融创物业先后进驻北京、无锡、西安、成都、常州、南京、上海、武汉，形成了京、津、沪、渝、杭五大核心城市的战略布局。集团化的管理模式，一是为更好地管理作为地产配套的物业，二是为更好地实现融创企业内部之间的资本流动。

2020年伊始，融创便开始了他的找钱之路。

1月8日，融创公告称，发行2025年到期的5.4亿美元6.5%优先票据融资，主要用于现有债务再融资。

1月10日，融创再发公告，以每股42.8港元配售1.8692亿股配售股份。据悉，配售股份占融创现有已发行股份数目的4.20%，及经配售事项扩大后已发行股份数目的约4.03%，配售事项所得款项总额约为80亿港元，折合10.28亿美元。

截至2019年6月30日至，融创负债总额7906亿元，资产负债率为90.84%，净负债率为205.88%，环比2018年年底149.39%，大幅上升56.49个百分点。

融资的背后，融创承受着未曾缓解的负债压力。截至2019年6月30日至，融创负债总额7906亿元，资产负债率为90.84%，净负债率为205.88%，环比2018年年底149.39%，大幅上升56.49个百分点。