香港写字楼租金大跌，空置上升，利率下降导致住宅继续涨价，买家踊跃_风闻

目前香港面对疫情暴发、经济收缩、失业率上升等多重因素叠加，写字楼市场陷入冰封，2019年全球最昂贵的十大写字楼市场中，亚洲占六席。其中，香港中环连续四年蝉联全球最贵顶级写字楼榜首，每平方英尺（1平方英尺=0.092903040144221平方米）的年租金高达2496港元，较第2位的伦敦西区每平方英尺租金222.7美元高出近45%。

去年以来的社会波动，叠加今年的疫情影响，众多企业为控制成本而纷纷选择搬离昂贵的中环核心区。由于需求锐减，中环甲级写字楼租金自去年四月高位已经下调了23.3%。仲量联行的统计数据显示，上半年退租的楼面面积高达130万平方英尺，创下18年以来的新高，其中74%的面积位于港岛区。今年上半年整体甲级写字楼新承租楼面面积同比锐减53%。整体甲级写字楼市场期内录得142万平方英尺负吸纳量(指新增供应面积超过已出租面积)，为有纪录以来整体市场最高的负吸纳量。

仲量联行商业部主管鲍雅历(Alex Barnes)表示，由于租赁需求持续疲弱，整体甲级写字楼的空置率升至7.6%，创下自2009年9月以来的新高。“在疲弱的经济环境下，我们预料下半年的租赁需求将持续低迷。中环租金在空置率上升的情况下，面临的下调压力将为各区最大，估计全年租金将减少25%至30%，但下半年跌幅料将会收窄。”一直以来，香港IFC被视为香港中环超甲级写字楼的地标，瑞银、港交所、金管局等多个外资大行、监管机构的办公室都坐落于此。据报道，澳洲投资银行麦格理与国际金融中心一期业主于今年4月底签订协议，提早两年退租20楼大部分面积，只保留数层楼面，较高峰时期的承租面积减少近一半。日资券商野村证券于今年2月决定退租二期的25楼及27楼，整体面积由6层缩减为4层。

与写字楼相反的是，私人住宅单位售价指数报384.8点，较2月指数的377.5点大幅反弹1.9%，创下自去年12月以来的新高。今年前5个月，香港私人住宅售价指数累计上涨约1.48%。

特区政府表示，自6月以来，有超过110亿美元的资金流入香港。银行体系资金充裕，不断拉低按揭利率。香港经络按揭转介首席副总裁曹德明向记者表示，受惠于各国央行持续推行量宽政策，香港资金保持流入的状态，一个月银行同业拆息(HIBOR)自3月底曾高见2.05厘(2.05%)后一直回落，至5月份平均一个月HIBOR已回落至0.83%。　　据21世·纪·经·济·报·道·记者了解，香港银行的按揭利率主要与HIBOR挂钩，目前的实际按揭利率已跌至2.2%，创下近两年以来的新低。

香港地产龙头新鸿基地产的屯门御海湾1期项目，目前共推出138个单位，市场反应不俗，据悉已经收到超过1200个买家支付定金，超额认购7.7倍。仲量联行香港主席兼资本市场主管曾焕平向21世·纪·经·济·报·道·记者表示，近日香港一手楼市成交持续回暖，“主要是之前第一季度积压的需求爆发，但由于疫情再度出现反复，这些需求可能无法长期持续，我们预计今年香港中小型住宅楼价全年下跌5%至10%，豪宅楼价则下调10%至15%。”事实上，自2003年至今，香港房价已创造了连续16年上涨的“神话”，这也是香港历来最长的房价上涨周期。仲量联行的统计数据显示，在2008至2012年量化宽松措施的影响下，按揭利率长期处于低位，市场资金充裕，导致楼价在2008至2018年的十年间上升超过200%。

香港特区政府统计处公布的数据显示，香港4月至6月经季节性调整的失业率为6.2%，相比3月至5月的5.9%上升0.3个百分点，创逾15年高位。就业不足率升至3.7%，更是接近17年新高。特区政府表示，4月至6月香港的总就业人数为362万人，与3至5月的361.9万相若；总劳动人口约为386万人，增加约1.1万人；失业人数则增加约1万人，达到24万人；同期就业不足人数则增加约7800人至14.3万人。相比之下，在疫情暴发之前，去年11月至今年1月香港的失业人数为12.23万，这意味在疫情期间有约12万人加入了失业大军。

由于特区政府近日再度收紧“限聚令”以及实施公务员在家工作，星展香港经济学家谢家曦认为，随着疫情恶化，预期社交限制措施会在8月持续，特区政府将在第三季度甚至第四季度维持入境强制检疫措施，进一步削弱市民消费意愿，不排除失业率会进一步上升至7%。