再无悬念！从鹤岗到深圳，闭眼选城市的时代结束了_风闻

　　文丨西部菌

　　靴子终于落地！

　　到“让炒房客有去无回”的长沙学习的一周后，深圳市住房和建设局公布了史上最严楼市调控新政。

　　深圳楼市走向在全国历来有着风向标意义。此一大招发布，也自然受其他城市关注。

　　接下来，到底哪些城市会向深圳看齐？这是不少人的下意识反应。

　　高调出手，直接原因就是今年上半年深圳楼市确实出现了过火迹象，已到了必须降温的地步。

　　与之形成鲜明对比的，是前几天一则备受关注的新闻：一男子去鹤岗3万买房，几个月后2.2万卖了。

　　一热一冷的强烈对比之下，只能说，不管是买房，还是个人选择城市，逻辑真的变了。

　　01

　　被称为“史上最严”的深圳楼市调控新政，由多条关键性限制规定组成，这里仅举几条：

　　升级限购：在本市落户满3年且连续缴纳36个月个税或社保才能购买商品住房。

　　封堵“假离婚”：夫妻离异三年内按照离异前家庭总套数计算，离异前家庭有2套商品住房，离异后任一家庭成员在本市不得购买商品房。

　　限贷升级：名下无房且无贷款记录仍保持首付3成；名下无房，但有贷款记录，购买普通住宅首付5成；购买非普通住房首付6成。名下1套房，购买普通住宅首付7成；购买非普通住房首付8成。

　　概括说，就是限购、限贷、加税都齐活了。

　　但实际上，它的出台时机和政策尺度，未必让人意外。

　　根据证券时报·数据宝追踪的《2020年上半年全国城市房价涨幅榜》数据，深圳上半年二手房均价相比去年底大涨近15％，涨幅全国第二，仅次于江苏连云港市。

　　这样的势头之下，调控加码显然只是时间问题。

　　而综合其他因素，深圳房价也确实没有不涨的理由。

　　一是人口支撑。近几年深圳常住人口增量均稳居全国前列。

　　二是政策红利加持。先行示范区全国独此一份。

　　三是落户门槛较低，调控升级空间大。

　　深圳目前大专学历就可落户，并且调控前落户即可买房。这样的落户门槛和买房门槛，不只是在四大一线城市中最低，甚至低于诸多二线城市。

　　如成都、西安、杭州、长沙等早就为落户送房票打上了“补丁”，一般都有1到2年的时间限制。

　　当然，深圳这次把时间限制上升到3年，已经比其他城市更严格了。

　　所以，就房价的支撑因素来看，深圳楼市不进行“物理降温”，是肯定不行的。

　　02

　　前面说过，深圳楼市历来是全国房价的风向标。这次，则是向全国传递出信号——房住不炒，真的不只是说说而已，且没有城市可以例外。

　　事实上，在深圳出手之前的这半个月内，杭州、东莞、宁波等房价有所上涨的城市均先后不同程度升级了调控举措。

　　再联系到更早之前多地楼市的松绑试探均被“打回原形”，此轮调控的决心和力度不应该再被怀疑。

　　今年受“黑天鹅”影响，地方经济承压上升，确实一度让人对楼市调控是否松绑充满想象，但深圳出手后，这一幻想可以完全丢掉了。

　　当然，后续会不会有其他城市跟进，如何跟进，确实不好说。

　　应该看到，虽然近段时间多个城市都重现了万人摇号的场景，但另一方面，主要城市也同时出现了二手房挂牌量激增的情况。

　　来源：国民经略

　　换言之，即便其他城市不再继续升级调控，在现有政策下，绝大多数城市短期内房价上涨空间和市场预期上升空间都比较有限。

　　因此，像深圳这般全面升级的城市，应该很难出现，也无太大必要。相对来说，如前不久杭州、东莞那般进行小幅修正的概率，应该更大。

　　当然，期待调控放松，则更加显得不切实际。

　　所以，这对购房者的启示之一就是，不管后续有无其他城市跟进，刚需之外，真的别再对房产加杠杆抱太多期待。

　　03

　　启示之二，越是在调控趋紧的背景下，选对城市变得越重要。

　　前面分析过，深圳房价为什么普涨。总结起来，无非是经济基础、人口增长状况、政策倾斜力度。

　　而出现不可思议的“3万元一套房”之后，房价继续下探的鹤岗，恰恰是深圳的反面：资源枯竭、人口外流（政策就更不用谈了）。而鹤岗绝非孤例。

　　这样的对比，并不只是对买房有参考价值，对于个人选择城市择业、生活，同样也有着很强的现实指导性。

　　曾几何时，“十八线小县城房价过万”的话题一度备受关注。它对应的似乎是一个闭着眼睛“上车”都可能赚钱，闭着眼选择城市都不会出错的时代。

　　然而，随着“房住不炒”的推行，城镇化发展逻辑的改变，一切已不复返。一个普遍的“淘金”时代结束。

　　必须接受的一个事实是，在城镇化以大城市、中心城市为主导的今天，绝大多数三四五线城市正进入一个“挤泡沫”的阶段。

　　这不只是指虚高的房价要回归现实，也包括整体发展机会受限，甚至是基础设施建设都要重新与“现实”接轨。

　　来源：网络

　　最近再度引发全网关注的“独山烧掉400亿”现象，虽然稍显极端，但它背后所对应的四五线地区在发展上深层次问题，却未尝不具有普遍性。

　　形势比人强。这样的大变局下，个人到底该如何选择城市，答案已经不言而喻。

　　04

　　上述结论，不仅仅只是基于鹤岗和深圳楼市走向的冷热对比。近来两个越来越明显的趋势，也同样可以说明。

　　一是，长春、成都、烟台等城市密集出手的区划调整，与“稳妥调减收缩型城市市辖区，审慎研究调整收缩型县（市）”，形成鲜明对比。

　　换句话说，城市发展的马太效应将会越来越明显。

　　来源：界面新闻

　　二是，全面放开包括大城市在内的户籍限制，已是大势所趋。

　　如《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》，再次督促城区常住人口300万以下城市全面取消落户限制，推动城区常住人口300万以上城市基本取消重点人群落户限制。

　　可以预期，2020年，普遍“去户籍化”的进程将进一步加速。

　　这意味着，人口对城市“用脚投票”将更少受束缚，地区间、城市间的竞争将越来越激烈，大城市、中心城市将建立更大的赢面。

　　所以，买房也好，定居择业也好，知道该靠近哪些城市，该远离哪些城市，变得越来越重要。