一年的成绩单，大悦城下半场战事不容乐观_风闻

中访网财经（朱婷婷）临近年底，地产商们步伐加紧，要么大手笔置地，要么加码人事调整。

近日，重组一年的大悦城股份有限公司交上了一份重要成绩单。

2019年，大悦城重组获批，管理层制定了2021年销售额破千亿的目标。

财报显示：全年实现全口径签约金额（包含权益类项目）710.82 亿元（操盘口径为618.54 亿元）；营业收入 337.87 亿元，同比增长52%；利润总额 60.05 亿元，净利润 37.05 亿元；归属于上市公司股东的净利润23.78亿元，同比增长15.27%。

据官方资料表示，大悦城控股的定位重点在于城市运营，通过大悦城综合体、城市更新和产业地产三大业务模式助推城市发展升级。因此，大悦城控股格外注重扩大“朋友圈”，与各大城市交好。

目前公司主营业务收入由五部分构成：住宅开发，即商品房销售及一级土地开发；商业地产，即投资物业及相关服务；酒店经营；物业及其他管理；其他业务。

毛利率下降

2019年公司商品房销售及以及土地开发实现收入268.97亿元，同比增长64.95%；占全部营业收入比的79.61%，相比于2018年73.55%，比重进一步上升，成为公司收入增长的主要来源；毛利率37.91%，相较于2018年同期，减少4.98个百分点，相比于2019年上半年的47.77%，更是减少了9.86个百分点。

分季度数据来看，公司毛利率在2019年一季度达到高点54.59%后，开始直线下降，四季度已不足28%。主营业务毛利率下降直接导致公司经营业绩的下滑，从季度扣非净利润来看，2019年四季度公司扣非净利润为-2.28亿，出现较大幅度亏损，且创近两年季度业绩新低。

千亿目标整合加速

2019 年初，大悦城完成重大资产重组，形成“A控红筹”架构，3月，公司名称由“中粮地产（集团）股份有限公司”正式更名为“大悦城控股集团股份有限公司”。

大悦城主营业务注入新的商业地产，公司资产规模、业务结构发生较大变化。同年4月，大悦城宣布以“城市运营商与美好生活服务商”为战略发展方向，提出了“三年冲千亿”的小目标：“预计3-5年集团新增土储将超过6000万平方米，持有型项目及销售型项目都将超过50个，冲击千亿阵营。”

按当时的表述，三年冲千亿，这也意味着明年就将考验是否能达成这一目标。时不我待，大悦城为此开始了资产优化，设立、收购、注销子公司等动作频繁。

此外，大悦城在2019年所确认的资产减值损失里，存货跌价损失达1.49亿元，当期还计提了6875万元商誉减值损失。事实上，从2018年开始，公司计提的存货跌价减值准备就大幅增加。2016年和2017年，存货跌价损失为476万元、4581万元，2018年急剧增加至1.72亿元。到2019年,累计计提的存货跌价减值准备接近3.66亿元。

财报数据显示，2019年中期，大悦城录得营收67.32亿元，同比增长67.2%，但公司拥有人应占期内溢利伟8.77亿元，较上年同期下降48%。事实上，从2014年开始，大悦城净利润就呈现下滑态势，2014年—2015年，该数值分别为16.73亿元和7.26亿元，同比下滑46.3%和57.54%。

值得警惕的是，伴随销售规模持续增长，大悦城的杠杆也在不断放大。