深扒荣万家招股书：过分依赖荣盛，与头部差距大，现金净减少2.18亿_风闻

与近期物业企业大举赴港上市相似，荣万家似乎没有落后的道理。

6月24日，荣盛发展旗下物业服务品牌荣万家，向港交所提交了上市的招股书。

作为2000年成立的物业品牌，荣万家朝气蓬勃，面对上市志在必得。

而在不久前，在中指研究院发布的“2020中国物业服务百强企业名单”中，荣万家高居榜单第19位。

实际上，站在聚光灯下的荣万家并没有表象那般荣耀，其在荣盛发展集团中的地位与分量并不高。

在荣盛发展公布的2019年年度业绩报告—各业务板块经营情况中，在城市地产板块之后，依次为康旅板块、产业园板块、金融板块以及其他板块。物业仅仅位居其他板块之下，且在实业、设计、商管板块之后，排位最末。

即便在财报各业务板块营收中，荣盛发展不单独统计康旅板块，而是分散在诸多业务板块中，2019物业服务营收亦仅有11.63亿元，约占荣盛发展整体营收的1.64%。2018年这一比例为1.19%。

如此看来，意气风发的荣万家，颇有一丝盛名之下的味道。

但真相当真如此么？

01高度依赖集团，与头部差距明显

来看荣万家的招股书。

在长达近300页的招股书正文中，一系列数据尽览眼底。

招股书显示，2019年荣万家收入近13亿元，近三年复合年增长率为32.8%。此外，2019年荣万家净利润超1亿元；2020年一季度实现净利润0.51亿元。

在尤为重要的物业管理方面，截至2019年12月31日，荣万家订约管理351个物业项目，总合约建筑面积为7560万平方米，覆盖52个城市。

如果仅考虑在管项目，荣万家共管理251个物业管理项目，在管总建筑面积为4840万平方米，覆盖31个城市。

根据中指研究院2020百强物业研究报告显示：2019年百强企业营业收入均值为10.40亿元，管理面积均值为4278.83万平方米。

相较之下，荣万家在营收以及在管面积上，稍稍高于百强物业平均水平。

从营收层面具体来看：百强物业TOP10营业收入均值为56.76亿元；TOP11-30营业收入21.42亿元；TOP31-50营业收入均值为6.41亿元。

从在管面积具体来看：TOP10管理面积均值达为2.21亿平方米；TOP11-30管理面积均值为8021.24万平方米；TOP31-50管理面积均值分别为2638.24万平方米。

无论是营收还是管理面积，荣万家都领先TOP31-50，但与行业前30强平均水平还有较大差距。尤其是TOP10物业，其平均营收约为荣万家的4.4倍；平均在管面积约为荣万家的4.6倍。

行业分析人士柳芳指出，“目前物业服务行业二八分化严重，甚至可以说是一九分化，头部物业企业强者恒强的趋势在强化，对于中游物业服务品牌而言，活着很容易，但想逆势扩大市场份额却很难。”

趣识财经了解到，目前物业与集团房企的捆绑加深，物业品牌的市场地位多由房企的市场份额决定。

如下图所示，无论是营收还是在管项目，荣万家都深深的打上了荣盛发展的烙印：2019年由荣盛发展开发的物业，为荣万家所得收入占比达99.8%；在管面积占比略低，亦有96.4%。

对此，不少行业人士担忧，荣万家对荣盛的依赖度较高，两者捆绑度较高，可谓一荣俱荣一损俱损。

上述行业人士的担忧不无道理，与集团强捆绑的荣万家，后续将受集团土储规模、土储区域、开工面积等因素的影响。

首先是土地储备，根据荣盛发展年报所示，2019年获得土地100余宗，规划建筑面积979万平方米。截至报告期末，公司土地储备建筑面积3727万平方米，土储数量较为充足。

其次是土储区域，数据显示，荣盛发展土地储备三、四线城市占比较高，仅河北地区土储占比便超36%。

而在中指研究院发布的“2020年上半年土地市场”调研报告显示，2020年上半年，全国300城市土地市场在成交量减少11%情况下，行业出让金总额却同比上涨3%，高达2.37万亿元。原因在于，上半年一线城市出让金同比大增53%，达到3823亿元。

柳芳指出，“一线城市土地出让金强势增长，说明土地市场避险情绪升温，亦反映近期土地/住房市场需求向一线、强二线城市倾斜。相对应，未来三四线城市土地以及购房需求或将承压，这对大力布局三四的荣盛发展而言或非利好，而链条上的荣万家亦受波及。”

再者是建成面积，财报显示荣盛2019年竣工面积632万平方米，这与979万平拿地建筑面积差距不小。

从荣万家的角度看，没有建成便意味着对物业服务板块的助益有所降低。

收之东隅，失之桑榆。不难发现，与荣盛发展强捆绑，既是荣万家活下去的基础，也是其继续发展的瓶颈所在。

02主营造血弱，现金净减少2.18亿

抛开对集团的依赖，悬在荣万家头顶另一柄利剑，是自身造血功能弱化。

如上图所示，荣万家经营活动所得现金流并不稳定，2019年经营所得现金流净额3476万元，较2108年此项指标下滑60%以上。

与此同时，融资活动产生的现金净额持续大幅度流出，由2018年净流出1.49亿飙升至2019年的7.39亿元，净流出增幅高达396%。

受两因素叠加，近两年荣万家现金及现金等价物净额不断减少，2018年现金净减少额为2577万，2019年现金净减少额高达2.18亿元。

现金净额减少，直接带来的结果便是年末现金等价物的减少，2019年末荣万家现金等价物降为2.21亿元，降幅约为50%。

实际上，不只是荣万家，在现金流方面，其母公司荣盛发展亦有相似的处境。

此前趣识财经曾有报道，2019年，荣盛发展实现销售回款860亿元，未完成年度计划，但购买商品、接受劳务支付的现金却净增长了约159亿元。

这也间接导致荣盛发展的经营性现金流净额，由2018年的175亿元骤降至2019年的21亿元，跌幅约为87.9%。

而一季报显示，荣盛发展2020年一季度经营活动产生的现金流净流出49.2亿元，较去年同期净流出11.7亿元，增长了321.29%。

同时，荣盛发展的货币资金由2019年末的304亿元，降为一季度末的266亿元。与此同时，荣盛发展短期借款与一年内到期的非流动负债两项之和346亿元，货币资金难以覆盖短期负债。

03结语：物业与零售碰撞

如上图所示，荣万家具体业务中，物业管理服务营收占比始终超50%，非业主增值服务稳定在30%左右，而社区增值服务约在10%左右。

招股书显示，荣万家社区增值服务主要包括生活服务及物业空间管理服务，其中生活服务营收占此部营收7成以上。

值得一提的是，生活服务以社区零售与商业采购服务为主，是物业与零售板块的结合。

据悉，荣万家旗下“米饭公社”，已推出线上零售服务模块“米饭商城”。业主可以直接在线购物，并享受配送服务。

行业人士直言，零售与物业的碰撞，将有助于完成消费的最后一公里，这一增值服务前景较大。

但就目前而言，荣万家的生活增值服务，还在最初的发展阶段，未来仍待检验。