冯仑：大拆大建的城市更新模式会结束吗？_风闻

封面图 |《天空之城》

文｜冯仑（微信公众号：冯仑风马牛）

城市更新是一个永久的话题，只要有城市，就会有变动与发展，就会有更新。不同的城市，发展模式、管理模式各有不同，但城市更新的模式，从整体上来看，大体上就三种方法。

1**、**大拆大建

第一种我们很熟悉，也就是「大拆大建，拆旧建新」。过去二三十年，我们国家的很多城市，旧改、棚户区改造全部都是走「大拆大建」的路子。

大拆大建其实并不是太容易，但是在我们国家做得不错。过去二三十年，大到一线城市，小到乡镇，差不多每个城市都彻底新建了一遍。今天到任何一个城市去，都感觉它是新的。随便一个城市，三五年不去，你再去看，会发现它又新建了一大批楼。房子之多、之新，建设速度之快，让人叹为观止。

当然，要做到大拆大建是需要条件的，不是说哪个国家的城市旧改，都能走大拆大建这条路。简单来说，大拆大建得满足几个条件。

**第一，土地必须是公有的。**房屋在公有土地上，产权实际上是租赁权，不完全是所有权。

如果不具备土地公有和房屋相对的不是私有，也就是说是租赁权而不是产权的地方，大拆大建是难以进行的。

比如日本、美国、韩国、新加坡这些国家为什么不能大拆大建？其中一个原因就是土地是私人的，上面的建筑物是私人的，而且私人的土地和房屋都受到当地法律的严格保护。有很多私人住宅几代人住在那，非要拆掉，房主是不干的，给他多少钱他都不一定愿意。

所以说，大拆大建的旧改模式，是依托于土地公有以及房屋租赁权这样一种模式之上的。

第二，大拆大建必须要政府出钱，政府一定要有很大的补贴，特别是公共的部分。

因为大拆大建以后，城市的公共设施配套都是需要政府出钱的，尤其基础设施这一部分需要大量的投入。我们国家的城市更新，更多的是一种政府主导的模式。在这种模式下，大拆大建是可以的。而国外的一些城市，要么政府没有那么多钱，要么它的预算经常得不到议会的批准，大拆大建也就搞不了。

**第三，大拆大建模式还要建立在一个基础之上，那就是经济快速成长。**因为建的东西要有人买，都要消化。在大拆大建中，经济必须保持持续的增长。过去几十年，中国 GDP 的增长每年都在 6% 以上。在经济快速成长的过程中，地产跟进，快速建设，快速销售，然后大家在短时间内都改变了，城市面貌焕然一新，居民的生活条件也得到大幅度改善。

2**、**有机更新

大拆大建以外，很多国家采取的是有机更新的模式，也就是「小拆小建」，拆一部分，还有一部分不拆，甚至是只建不拆，这都是有机更新的模式。

**有机更新的模式也是与其现实条件相匹配的。首先是土地私有。土地私有，就没法强拆，你要拆，那就打起来了。**比如在日本，有一个机场扩建，因为拆迁完不成，跑道都得改。也就是，私人产权受保护，是大拆大建不可逾越的一个障碍。

我们也知道，在一些私权保护特别好的地方，因为公共工程，比如城市建设，为了城市更好看，更美，更方便，要拆一些建筑，但人家不让拆，最后也没什么办法。于是只能采取有机更新的模式。

那么，怎么样来进行有机更新？

**第一件事是要重新规划。**重新规划的前提是尊重每一个私权，这是它的难度所在，在这个前提下重新更新，做规划特别不容易。大拆大建的规划相对比较容易，画十字格，把路网先画出来，再建几个功能区。所以在大拆大建模式下，在视觉上很好，也很新，但千篇一律。有机更新的规划就相对比较困难。原有的路网结构不能动，很多房屋也不能动。在这种基础上，怎么样再规划？

所以，有机更新，就要认真地研究这个区域的历史，人们的生活习惯，以及现有建筑的特点。要做调查，看这个建筑哪些能用，哪些局部怎么样做必要的修补，哪一些历史文化建筑，比如说一些庙宇、传统的街景、老字号、牌坊，怎么保留？

也就是说，有机更新的规划不完全是一个简单的平面的城市规划，既包括对历史文化的重新梳理，也包括对一些商业功能的提升，还包括教育等其它设施的完善，对救灾体系的补充，比如说老的城市老的街巷救火、防灾体系不完备，城市更新的时候就要增加这些设施。我觉得，有机更新第一件难事就是要做很长时间的功课，把这些事情先研究明白。

杭州南宋御街的改造

就是城市有机更新的成功案例

有机更新的第二件事，是在做好规划的基础上，如何把账算过来？**这就牵扯到容积率了，容积率要调整。**如果不在局部提升容积率，那么来参与有机更新的企业，商业上就没有盈利空间，它就不能拿盈利来补充其它地方的支出。所以，容积率的管控一直是这类有机更新的一个重点。

举个例子，新加坡的不动产产权分 99 年、999 年和永久。99 年产权的房子，住了 40 年后发现不行了。只要这个楼里的所有业主一起商量好，签字同意给这栋楼做更新，然后跟政府提需求就可以。然后找来一家开发商，说我们要如何翻新这栋楼。只要这栋楼有 2/3 或者 90% 以上的业主签字同意，政府就批容积率给这栋楼。现在建筑技术发达了，增加容积率之后，原来的 20 层，现在可以盖到 40 层，这样就多了 20 层。同时把这栋楼的产权也延长，从这次更新开始算，延长到 99 年。

这样更新之后，原有业主可以再住回这个地方，建筑里边的设施设备也都更新了。对开发商来说，增加的这部分容积率是有利可图的。在日本，也经常可以看到旧建筑上面架了个新建筑，实际上这就是给加了容积。所以容积的管理非常重要。

**容积管理以外，有机更新时开发主体的选择很重要。**全世界的经验来看，基本上比较成功的有机更新或者比较有规模的旧改，大体上是两种主体。

**一种是大公司加住户的方法，以大公司作为旧改的主体。**咱们国家很多大公司都做过旧改，只不过我们这些公司做旧改过去习惯都是大拆大建。最近几年，万科在广州做了一两个项目，是采取有机更新的模式。也就是说局部的拆除，保留局部的东西，以及历史文化风貌。

大公司参与的模式，往往会进行整体的规划，效果比较好，这个地方的商业价值，他们也能发掘得更好。

**另外一种是住户集资一部分，再由政府出一部分，共同合作，进行改造。**改造完以后，还是由原来的业主进行管理，在旧改当中的新增的利益统统都归原有的业主所有。这种改法，我们称为合作模式，是用一种自治合作的方式来推动小规模小范围的有机更新项目。

**有机更新的目的，是要保留原有居民的生活方式，以及他们的习惯，他们的邻里关系，他们的宗教信仰，以及他们对这片土地和居住地的情感。**所以旧改模式当中的有机更新能保住乡愁，也就是最近常说的「留住烟火气」，把根留下。这和大拆大建在情感上完全不同。

当然，在视觉上，城市的有机更新是很缓慢的，一个城市，10 年 20 年感觉上都没什么变化。但远处看没变化，走到近处，会发现每个地方都变了。比如说，公厕有了马桶，多了停车的地方，另外也有了便利店，路上的灯光也变得更美丽，等等，这个变化是循序渐进的，所以我们把它叫有机更新。

而大拆大建的模式，我们猛一看全是新的，但是你近距离一看，发现缺憾还是不少。相当多的时候，实际上看不到文化的根，看不到原住民之间的邻里关系，也看不到这个地方曾经的历史遗迹，文化符号，就会有很多缺憾。

大拆大建的模式还有一个不好的地方，就是不环保，从节能减碳的角度来说不合理，碳排放太高。浪费也很大，有些地方旧改的对象，其实是 20 年前盖的房子。**一个房子盖了 20 年就拆，是社会财富的浪费。**在国外一些房地产市场稍微稳定的地方，大部分都在八九十年以上，房子才拆。

所以我认为，中国下一轮的城市更新，应该更多地推广有机更新的模式，而结束大拆大建的模式。

3**、**不拆而建

除了大拆大建有机更新这两种模式，还有第三种模式。**那就是新城和旧城分开，建新城。我们叫不拆而建。****在新的土地上不拆而建，在旧城采取有机更新的模式。**这样的话，两种模式合起来，城市也会带来新的活力。

比如在法国的巴黎，日本的京都，等等。老城一般都发展旅游，新城可能用来居住、建学校、发展商业。

国内也有很多城市采取这个模式，比如西安。西安现在很有意思，新城全都建在城墙以外，比如曲江新区，大量的年轻人、白领和中高收入的人，以及产业集群都在新城。而城墙里边人越来越少，商业活动也越来越不那么有吸引力，久而久之，城墙里边就只剩下游客了。

西安城墙以外，高楼大厦

城墙内则以文化、旅游等功能为主

**所以游客到西安，都直接到老城，骑自行车逛一圈，在城墙上走一走，听一听秦腔。**这也算一个模式。

在城市发展当中，在一些没有老城的地方直接建新城，而把老城的一部分人挪到新城，这样把老城彻底按照旅游的功能要求进行重新规划，发展它的商业和旅游酒店，这样子的话，这个城市也很有活力。

总之，一个城市的生命力要保持，在经济成长的同时，城市的风貌也要不断地更新。更新大体上就上述这三种方法。在城市化初期的几十年，大部分是大拆大建的。随后就进入到有机更新为主的城市发展时代。当城市太拥挤的时候，也有一种方法，就是可以把新旧城市分开，老城发展旅游文化，新城发展产业和居住。

在疫情之后，我相信整个经济复苏之后还是会有很大的发展，城市的更新也会持续地往前走，走着走着也会不断进步，城市也会越来越有生命力。

图片来自网络