房地产的乱象：“五证”齐全也不能保证你买到的新房可以拿到房产证_风闻

     近些年来，关于业主买房拿不到房产证的问题比比皆是。这种现象包括政府主导开发的小区在内，比如2011年山东济宁市的西部南池4个片区约2000户业主购房后6年无法办理房产证（2014年交房），房屋产权交易中心说开发商没有办大证所以业主不能小证。开发商说“项目办”（济宁市中区政府片区开发机构）没有付清所抢你工程款。而政府这边说消防验收不合格。这让业主没法办了——房款款都交齐了，拿不到房产证。

      开发之初，市政府出面业主选楼盘和楼层，连哪个房地产商都不知道，一切都是政府出面操作。好了，相信政府不会说瞎话：好在公务员也有买这房子的——上级总不会坑下级吧？于是全款买了这期房。拖拖拉拉3年匆忙交房，因为回填没有做完，一场雨来，雨水随着电缆沟进了地下室，别说储藏室了，连配电室都淹了。业主问没干完就交房了？开发商说：交了钥匙就算交房。6年了，开发商从不提办房产证的事。看来，开发商是“你交了房款，我给你钥匙”就算交房了。同业主一起到房产交易中心办理产权转移过户的事房产证的事压根不提了。搞了半天，原来是办不了房产证的楼盘。看来，“相信上级”也是不靠谱的事。所以律师说：现在的情况是开发商就是“五证齐全”，购房也得小心。

      业主都是守法的人——查查法律规定，依法维权。不料想，原来法律真有漏洞：

      根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。就是说交钥匙就算交房。

      照这条规定，业主如果与开发商不在合同上单独约定开发商与业主一起到产权交易中心办房产证的事的期限，房产证何时能办下来就没准了。可这合同是政府认可的“格式合同”，业主只有签字或不签字的权力。看来这“钓鱼的合同”，业主等房用，只能“上钩”了。

      不过律师说：

       1、根据《商品房销售管理办法》的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起90日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门（就是大证）。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续（就是小证，即业主的房产证）.

      2、由于开发商的原因造成购房者未在合同约定的期限内取得房产证;或者期房预购人在房屋交付之日起90日内未取得房产证或者已竣工商品房的买受人自订立合同之日起90日内未能取得房产证的，开发商应当承担违约责任。（不过罚金只是1%）

       当时开盘时，是市政府出面，组织业主选房和合同签订，按照政府的安排，业主房款一部分教给政府，一部分交给开发商。现在市中区并入任城区，再加上开发商和政府扯皮，这2000业主如何是好？

     总说依法行政，总说天网恢恢，疏而不漏。可这总价超过1.5亿的新房产没有房产证算怎么个事？开发商和政府都躲在一边，这不合适吧？

最后，律师提醒：

不动产权证办不下来，意味着房子的产权存在问题，业主没法落户口。除此之外，不动产权证办不下来，危害有多大，您们有了解吗？

如果购房者在入住后不能取得不动产权证，其所购的房屋所有权尚处在一种不确定的状态，购房者将不能取得如下权利：

1、不能进行买卖、赠与、置换、继承、出租、抵押贷款等活动，即使签定相关合同也均为无效合同，不受法律保护。

2、在房屋被拆迁时无法按国家政策及相关拆迁法规获得拆迁补偿，不利于在房屋灭失或者损害时得到补偿以减少损失。

3、如因项目非法开发而无法办理房产证，则购房者所购房屋有被强制拆除或被拍卖的风险；开发商因债务纠纷被强制执行时，没有办理过户的房地产仍属于开发商的财产，可以被开发商的债权人依法强制执行。

4、在土地使用权期限届满时无法申请继续使用该土地。

房地产市场水太深了。早先我的老总让我在他那里听施工头介绍经验：“手里有15%的钱就敢开工——材料全靠赊账，这15%的款子主要用来办开工手续和‘打点人情’”。

所以买房再难也要做好“功课”，多咨询律师是个办法，也可请教买过房的人。