融创四次减持套现106亿的金科股份，竟是A股10强房企_风闻

随着融创对金科股份（SZ000656）完成四轮减持，融创在金科持股比例已不足5%。

退出“二当家”的同时，6月15日，融创在金科的董事会代表张强也因个人原因辞去金科董事及提名委员会委员职务。

融创金科股权纠葛，成“宝万之争”后房地产行业第二大瓜

从2016年9月开始，融创不断增持金科股份，截止到去年4月，融创共持有金科股份15.67亿股，占总股本的29.35%，稳坐“二当家”的位置。

而融创与金科之间的股权纠葛，也成为继“宝万之争”后，地产圈的又一大瓜。

公开资料显示，融创从入主第一天，就对金科垂涎欲滴。

张强作为融创在金科董事会代表以来，几乎对大股东黄红云的每一项决策都持反对意见。

然而，融创虽有意控股金科，却是心有余而力不足：融创虽为金科二股东，但董事会席位始终只有2席，相比黄红云所拥有的7席董事会席位，融创劣势明显，难以撼动黄红云在金科的话语权。

如今，这场持续了近4年的股权纠葛消耗战，随着融创今年来的4轮大幅减持，套现106亿后，也算告一段落。

张强出走，融创在金科的董事会席位也只剩下姚宁一席。

4月14日，金科发布公告，称融创通过其控股子公司天津聚金物业向红星家具转让5.87亿股金科股份，占公司总股本的11%，作价46.99亿元。

转让后，融创在金科持股比例也从29.35%降至18.35%。

此后，融创业又分别与5月7日、14日和21日连续减持金科股份，目前融创持股比例也降至5%以下，仅持有2.66亿股，退出金科二股东行列。

作为融创在金科董事会的发言人，张强的离职也就顺理成章了。

高杠杆经营换取千亿房企俱乐部门票，金科股份真能债多不压身？

至于融创为何对金科180度大转变，从小甜甜变为牛夫人，用融创自己的话来说，“对金科是一场财务投资，在未来会因公司经营需要，或继续增持，或减持变现”。

但从根本上来讲，或许是在遭遇近两年房地产寒冬的背景下，一方面融创确实看控股无望，想了结这场股权纠葛；另一方面，或许是感受到现金流的紧张，希望借此扩充现金流，顺利“活下去”。

不过，连融创都开始意识到资金回流的重要性，身为主人公的金科股份似乎并没有这方面意识，仍在保持高杠杆拿地的经营节奏，在当前房地产行业背景下，不仅与主旋律相左，经营风险也徒增不少。

公开资料显示，凭借此前近乎疯狂的拿地节奏，金科在2018年首度迈入千亿销售规模的房企阵营，全年实现1188亿的销售规模。

而此前2016年和2017年，金科销售额才600亿左右，销售规模增幅高达98%。

到2019年，金科全口径销售规模再度达到1860亿元，较2018年同比增长57%。

仅2019年上半年，金科就实现814亿的销售规模。

2020年金科也定下2000亿销售规模的目标，为此，金科也在继续保持前两年的拿地节奏，中科财经此前也曾报道，2020年前5个月，金科就已经耗资164亿元拿地34宗。

与此同时，金科股份债务情况也在继续膨胀。

公开数据显示，2020年以来，金科已经累计发行了41亿公司债，最近一次发债是在5月28日，发债规模17亿元。

平均融资成本在5%-6.3%之间，基本与行业平均融资成本平齐。

图片来源：万得股票

此外，金科也在通过信托、发行ABS、股权质押等多重途径扩大融资规模。

用益信托网数据显示，5月28日金科就通过某信托机构发行了“HY428号金科天湖湾项目集合资金信托计划”，拟募集2.1亿元，融资成本7.2%至7.9%。

算上此前5笔信托计划，金科拟募资金额近10.7亿元，平均融资成本7.6%-8.1%，而信托也是成本最高的融资渠道之一。

此前据中科财经报道，5月27日，金科股份股东广东弘敏企业管理咨询有限公司向五矿国际信托有限公司质押5.87亿股，用于补充流动资金。

同一天金科股份还发布了15亿ABS计划，并与同一项目股东之间进行富余资金拆借。

如此多渠道大范围的扩大融资规模，很难不让人联想到是为后续更加激进的拿地节奏储备弹药。

虽说土储是决定房企营收增速的关键，但不断做多自身杠杆规模，在当前全国房地产行业下行，叠加经济增速下滑等负面情况影响下，是否也在成倍放大经营风险？

而且从金科本身债务结构来看，其财务结构堪忧！

根据2019年财报数据，金科全年有息负债高达986.9亿元，2017年有息负债为683亿元，2018年为814.1亿元，负债规模逐年攀升。

其账面可支配的货币现金为359.9亿，勉强能覆盖327.7亿元的短期负债。

如果算上高速拿地对现金的占用比例及房地产开发对现金的需求，金科股份现金流紧张程度可见一斑。

而今年来多渠道融资的目的，除了为拿地储备资金，也难说不是为了借新还旧，降低短期负债压力。

盈利效率低下，金科股份财务健康堪忧

举债度日对当前背景下的房企而言，可以在一定程度上用饮鸩止渴来形容：一旦外部融资渠道收紧，或销售路径受政策、经济大环境等多方面因素影响出现萎缩，金科股份可能会面临资金链断裂的风险，财务健康程度令人担忧。

从金科股份的经营效率来看，2019年虽然实现678亿营收，同比增长64%，扣非净利润56.8亿，但销售净利率只有9.4%，较2018年的9.75%小幅下滑。

根据金科股份2019年年报数据，报告期内全年销售费用为42.1亿元，同比增长64.51%，占总营收的6.22%，高于4.47%的行业平均水平。

财务费用也较2018年同比增长1166.11%，经营成本增幅明显。

图片来源：鹰眼预警

此外，金科存货周转速度也大幅低于行业平均水平。

年报数据显示：

金科2019年全年存货周转率为0.3次，大幅低于21.4次的行业平均水平；

应收账款周转率为35.1次，同样大幅低于191.2次的行业平均水平。

而金科股份2019年经营活动产生的现金流净额也只有22.39亿元。

图片来源：鹰眼预警

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说明金科股份在销售规模迈入千亿俱乐部后，表面数据光鲜，实际上资产变现周期长，营收效率低下，盈利质量一般。

这也进一步放大了金科高杠杆经营下现金流相当脆弱的财务风险。

可即便如此，金科股份仍在2020中国房地产上市公司百强排行榜中，跻身A股地产上市公司10强。

并获得偿债能力强、经营效率高、内外生增长潜力大等与实际情况大相径庭的企业评价。

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这也算一桩趣事！