格力地产8连板的幕后故事：屡收监管函、地产业务下滑_风闻

**作者：**Azure

来源：GPLP犀牛财经（ID:gplpcn）

自从2020年5月25日复牌起，格力地产(600185.SH)连收8个涨停板，且连续7天都是开盘即涨停，令其他公司羡慕不已。

2020年6月4日，甚至有机构直接买入9.26亿元。

当然，在连续8个涨停板之下，格力地产的股价也从停牌前的5.30元/股涨至6月3日收盘价11.69元/股，连带着格力地产的市值也从109.23亿元涨至240.94亿元，直接翻番，格力地产一时风光无限。

格力地产命运的转折始于2020年5月12日的一则公告——公告显示，格力地产正在筹划以发行股份及支付现金方式购买珠海市免税企业集团有限公司(下称“珠海免税”)全体股东持有的免税集团100%的股权，同时，非公开发行股份募集配套资金。

一旦格力地产顺利收购珠海免税并且将其成功注入格力地产上市公司当中，这必将抬升格力地产的市值，为其创造稳定的营收及利润，当然，股价也就有了较大的想象空间。

事实上，这并非格力地产的第一次跨界——当其他同行费劲脑汁卖房子的适合，格力地产却自在2020年以来屡传跨界类消息，当然，与此同时，格力地产也屡收监管问询函，而且回望格力地产近年来的发展也是不尽如意。

收购珠海免税迎股价高潮

因为一则公告，2020年5月25日复牌后，格力地产连收8个涨停板。

这则公告为何如此被市场看好呢？

珠海免税成立于1987年9月20日，珠海市国资委拥有珠海免税股份77%的股份，珠海城市建设集团有限公司拥有珠海免税23%的股份，珠海免税市占率为国内免税行业第二，仅次于中国国旅(601888.SH)，目前，珠海免税的业务主要集中在烟酒品类。

GPLP犀牛财经查询2018年、2019年，珠海免税营业收入分别为22.56亿元和26.69亿元，净利润分别为6.4亿元和9.4亿元，同期，格力地产营业收入分别为30.78亿元和41.93亿元，净利润分别为5.13亿元和5.26亿元，免税行业高利润的特点，能给格力地产带来不错的净利润增幅。

当然，除了净利润之外，市场更加看好的是珠海免税其拥有的免税牌照，这也是一切业务得以顺利进展的根本，由于相关政策限制，免税牌照在国内非常稀缺，目前，国内仅有中免、日上、海免、珠免、深免、中出服、中侨7张免税店牌照，而且，在这7张牌照当中，中国国旅就拥有中免、日上、海免三张牌照，牌照光环下，以6月3日102.18元/股的收盘价计算，中国国旅市值为1994.55亿元，截至6月5日，中国国旅市值已破2000亿元。

由此可见，这张免税牌照可以说是身价不菲。

用在格力地产身上，免税牌照也同样让格力地产身价倍增——在这份公告出来前，格力地产在二级市场的表现并不理想。

为啥此前大家都不看好格力地产呢？

客观来讲，如今的格力地产其与董明珠的格力电器(000651.SZ)没有直接关系。

如果说有关联，则是曾经二者同属于珠海格力集团有限公司(下称“格力集团”)，到了2015年，格力集团与珠海市人民政府国有资产监督管理委员会(下称“珠海市国资委”)新设立的全资子公司珠海投资控股有限公司(下称“海投公司”)签署《国有产权无偿划转协议书》，根据该协议，格力集团将其持有的格力地产3亿股无限售流通A股无偿划转至海投公司，占格力地产总股本的51.94%，所以现在，格力地产与格力集团唯一共同点是最终控股人是珠海市国资委。

加上在地产圈当中，格力地产的业务并不突出，因此，格力地产并不被市场所看好。

以格力地产的可转债来讲。

2015年1月13日，格力地产9.8亿元可转换公司债券于上交所上市交易，证券简称“格力转债”，2015年6月30日，“格力转债”可转化为格力地产股份，初始转股价格为20.90元/股，只是此后，该价格创造了格力地产上市至今的巅峰——在2015年之后，格力地产的转股价格连年下调，截至2019年10月8日，“格力转债”调整后转股价格为5.00元/股，即使如此，由于市场情绪对于格力地产股价并不看好，仅有1.19%的可转债选择转股，其余98.81%都选择了赎回或回售，直到2020年5月12日该公告发出之后，格力地产的股价开始犹如火箭般的实现了8个涨停板。

2020年5月12日，格力地产发布公告显示，其正在筹划以发行股份及支付现金方式购买珠海市免税企业集团有限公司(下称“珠海免税”)全体股东持有的免税集团100%的股权，同时，拟向中国通用技术(集团)控股有限责任公司下属公司通用投资非公开发行股份募集配套资金预计不超过8亿元，预计发行股份数量不超过1.86亿股，发行价格为4.30元/股，由于相关事项存在不确定性，格力地产自5月11日开市起停牌。

2020年5月25日复牌后，格力地产连收8个涨停板。

当时拥有可转债的投资者，大概谁也没想到格力地产还有八连板这样的高光时刻，或许这些人多少有点后悔吧。

相比之下，格力地产自己则似乎早有准备，2019年，格力地产4次回购股份，采用集中竞价方式实施的股份回购金额为9.86亿元，占2019年合并报表中归属于上市公司股东的净利润的比率为187.38%。

到2019年底，“格力地产股份有限公司回购专用账户”持股2.01亿元，持股比例为9.77%，已稳坐第二大股东席位。

监管“屡泼冷水”，定增方减持股价波动存风险

除了收购珠海免税外，格力地产2020年以来频发“利好”消息，还包括生产口罩、收购科华股份等。

只是，监管似乎没给格力地产面子——公开资料显示，自从2020年以来，监管就一直对格力地产“屡泼冷水”，不仅连发问询函问询其一系列问题，而且单独就收购珠海免税一事，上交所就发了2封问询函。

资料显示，监管层的第一封问询函发出于5月23日。

上交所在该问询函中表示，格力地产在2016年非公开发行时，控股股东海投公司曾与定增方签署《附条件远期购买协议书》暨兜底协议。同时2019年11月14日、2020年4月4日，格力地产公告称，因与广州金融控股集团有限公司、杭州滨创股权投资有限公司、华润深国投信托有限公司、广州市玄元投资管理有限公司等定增方(下称“6家定增方”)的合同纠纷，控股股东海投公司所持41.11%公司股份全部被司法冻结。

上交所要求格力地产说明：股权冻结事项的进展情况、格力地产与向6家定增方核实其是否存在减持计划，格力地产是否通过要约方式为定增方实现保底利益等。

2天后，格力地产公告回复表示除法院要求外不存在其他解除控股股东被冻结股份的相关安排，不存在跟6家定增股东的利益安排或默契，不存在解除控股股东被冻结股份的相关安排，6家定增方中，仅有1家回复无减持计划，其他均不予回应。

2020年6月3日，上交所再发布《关于对格力地产股份有限公司发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易预案信息披露的问询函》，这份问询函中，上交所将焦点放在了交易本身，要求披露更多与珠海免税、交易方案及其他细节。截止发稿，格力地产尚未回复。

格力地产自发风险提示公告，公告中自提6家定增方存在减持风险，并表示，5月25日至6月3日，已有2家定增方分别减持约2061.09万股，据5月末股东名册，有1家定增方已减持500万股，这6家定增方共同的特点是，对于是否存在减持计划均不予回应或未答复。

连发问询函，难道上交所对格力地产有啥意见？

其实，监管层也是为了市场稳定，当然，另外一方面，该价格变动这与格力地产的相关业务展开已经展开了实质影响：

格力地产控股股东海投公司下属全资公司玖思投资正以要约方式收购格力地产股份，要约收购价为5元/股；格力地产其拟向中国通用系非公开发行股份，发行价格为4.30元/股，二者均低于目前格力地产实际股价。

此外，格力地产公告当中拟收购珠海免税2020年第一季度业绩也出现波动，公开资料显示，珠海免税在2020年一季度的主营业务收入为4.04亿元，同比下降50.61%，归属于母公司股东的净利润为7375万元，同比下降67.85%。

一旦这些收购伴随格力地产的股价发生本质变化的话，那么，格力地产的这些收购或者交易还能够正常进行吗？

这是一个问题。

格力地产专注跨界很多年

与其他地产公司围绕着地产业务而展开不同，在跨界探索上，格力地产一直十分激进。

曾经在2019年年报当中，格力地产如此介绍自己：“公司是一家集房地产业、口岸经济产业、海洋经济产业以及现代服务业、现代金融业于一体的集团战略化企业。”

那么，时至今日，除了股价上的变动，这些跨界业务给格力地产带来了哪些真正业绩上的增长了吗？

公开资料显示，在多样化业务发展之下，格力地产营业成本上升明显，占营业收入的比重越来越高，2017年至2019年，营业成本占营业收入的比重分别为57.08%、65.72%和69.93%。

然而，真正能为格力地产带来营业收入的并不多。

格力地产财报显示（如下图，格力地产的营收表），如今的格力地产营收主要来自房地产业、受托开发项目收入和渔获销售，当然渔获销售收入基本只能作为点缀，仅占总营业收入的7.97%，房地产业务为主，占其营收的50%以上，而且，在这些营收当中，房地产行业的营收最高、毛利率也最高，可以达到40%。

格力地产财报显示，自2017年至2019年，格力地产营业收入分别为31.30亿元、30.78亿元和41.93亿元，同比增速分别为-1.65%和36.19%，归属于上市公司股东的净利润分别为6.24亿元、5.13亿元和5.26亿元，同比增速分别为-17.89%和2.66%。

与此同时，格力地产经营活动产生的现金流量净额在2016年至2019年连续三年为负，负值均在12亿以上，2017年经营活动现金流出甚至超20亿，直到2019年，经营性现金流才出现好转，净流入17.25亿元。

不过，2019年，格力地产的房地产业务却表现不佳，营收较上年减少1.77%，公开资料显示，自2018年以来，在主营房地产业务当中，格力地产就鲜有拿地的消息，而且此后一直专注在跨界上面。

有营业收入且能够给格力地产贡献收入的我们暂且不提，格力地产没有营业收入的跨界故事也更加精彩，GPLP犀牛财经以“现代金融业”为例。

在现代金融业的扩张当中，格力地产最近的大动作发生在2015年，格力地产成立了珠海海控金融服务有限公司(下称“海控金融”)，只是谁也没有想到，第二年，海控金融就被爆出涉嫌自融和自担保，P2P后来的结局，大家也都有目共睹了。

然而，这丝毫不能阻挡格力地产跨界的决心，且在2020年跨界更猛了——2020年以来，除了收购珠海免税拓展免税板块，格力地产还进军医疗行业，2020年2月10日，格力地产公告设立医疗科技公司；

2020年5月10日，格力地产再公告协议方式购买科华生物(002022.HK)9586.30万股(占科华生物总股本的18.63%)，购买价格为17.26亿元。

总体上看，在跨界的背景下，格力地产表现出了“增收不增利”的特点，且归属于上市公司股东的净利润增幅远低于营收增幅，如今，格力地产的跨界规划能否实现呢？

或许，这需要时间的考验。