房地产的使命（终）_风闻

房地产的使命这系列已经很久没更了，原来看我文章的粉丝估计都快忘了，本着不想烂尾的心态还是把这一系列更新完成。

前面的内容从第一，第二章的时候就写的有点偏故事性，给人一种小说式的刺激快感。但那部分内容确实是改革之初的过程，没有太多市场因素，叙事性的写法又有点像小说式风格，以至于到了后面内容，开始针对当时的经济形势分析，经济数据的分析，早期的那批读者就开始觉得没趣，而且也看不懂。

后面的文章我也尽量减少数据的罗列和分析，其中部分重要的数据还是不可避免的，毕竟没有数据支撑的论据与扯淡无异。

原本想接着按时间轴顺序往下写的，但翻阅了大量资料后，2014年的棚改虽然带来一定的刺激，金融杠杆的释放，让二三四线城市的居民也享受了一次资产价格暴涨的盛宴，但还是市场因素占主要，本质就是中小城市的老百姓，迈向现代化住房的需求集中释放。

应该说2008年到2013年，都还算是四万亿的经济刺激计划的推动，此为一个阶段。而2014到2018年为另一个阶段，特别是最后这一阶段，整个架构没有发生改变，还是沿袭之前的政策和趋势，对未来影响参考价值没那么大了，所以就不打算写这个阶段的内容了。

最重要的是，完全用过去的方式来理解未来是挺肤浅的。

对于房地产，以后也不太可能有大规模的刺激计划出台，一二线城市大多都人口饱和，会自然地随着市场竞争决定，而三四线城市库存还很多，房地产本身对经济的拉动效应也大不如前，刺激也没那必要了，没有赶上这最后一波行情的，估计这辈子也很难再有机会了。

我也不想非要事无巨细地写完，搞得像长篇小说一样，这也不是我的本意。我原先写这系列文章的目的，也是想梳理一个完整的架构，然后分析这个架构的决定性因素会在什么时候消失或改变，再为下一篇的理解未来趋势做个铺垫。

自上一篇写完2008年那一轮房价暴涨以后，很多读者希望我分析一下未来趋势，所以这篇我直接把我的命题来个总结。

为什么我会把这系列文章命名为**“房地产的使命”**呢？

这就开始看看它到底给中国带来了什么。

一、土地财政和土地金融的形成

我在写房地产的使命最开始就是先从土地财政开始的，在计划经济向市场经济转型的过程中，一方面要降低企业赋税，增加外商投资意愿，另一方面又要大量投入建设一个良好的营商环境。

国家如果没有强大的财政支撑，医疗、教育、社会福利的支出、国防军事、产业振兴全无从谈起。具体的细节我在写分税制改革的时候已经说过了，这里就不展开了。

要想吸引外资进来投资，需要具备的条件极其复杂，并非键盘侠们想的只需要廉价劳动力就可以了。

还需要具备的条件包括：基础设施建设，土地成本，时效成本，物流成本，资金使用成本，产业链配套和税收优惠，但凡有一项明显的短板，外资都看不上。

中国早期能做的制造业是中低端产业为主，附加值很低，根本无法承受较高的土地成本，不以低价吸引是无法形成产业聚集的。

为了给企业提供良好的营商环境，在土地方面，作为公有制的中国自然是问题不大，时效成本，物流成本，产业链配套，这部分就只能靠大量基础设施建设来实现。

但外商是不可能愿意为中国做这种基建投入的，只能以政府财政或贷款的形式支撑去先行建设，然后再有外商的进驻。

基建部分主要是电力，公路，地铁，桥梁，港口，城市管网等等，这部分也是最烧钱的。

有了基础设施之后又还需要大量人才、高端工程师，留得住人才的城市又需要什么呢？

除了跟企业一样需要的基础设施之外，还需要建设城市广场、公园、体育馆、图书馆，生活方面还需要良好的治安，领先的教育、完善的医疗、娱乐、发展前景，是一整套优质的生活环境。

越优秀的人才对于环境的可选性越多，需要具备的条件也就越多。

大家之所以愿意承受高昂的房价也要往一线城市挤，本质上也是被这些优质的资源和发展机会，发展前景所吸引，而大城市的房子核心价值也是这些。

要完善这些，需要花的钱都是天文数字，如果没有卖地收入，仅靠政府那点税收，城市的基建再过三十年都发展不起来。

中国的土地出让模式就是利用公有制的优势，相当于政府通过卖地的方式按下了工业化的快进键，跳过了先要有产出才有再投入的环节，直接以出售原始资产的方式拿出第一笔启动资金，架构起了城市的工业化所需的基础设施。

而土地私有制的印度，在改革开放的时候与中国处于同等发展水平，也是自80年代后就快速拉开了差距，其中就有制度模式的差异影响。

可以说，土地出让金就是打造世界工厂的第一桶金，是早期一线城市资本的原始积累，工业发展的金融工具，对于经济的发展带动是无可比拟的。

目前房价最高的一线城市，也就是最早实现卖地收入，最早引进产业和人才，形成了完善产业链的城市。

而一线城市的房价之高，其根本原因是政府的投入能力有限，配套项目只能优先投入有产业聚集的片区，比如最早的经济特区就是这么来的。

从企业家的角度来说，越是产业链越集中越有利的，如果你是老板，恨不得所有供应链就在你家对面。

但是这样，会形成一个结果，优质的建设，优质的资源会越来越集中在部分片区，而优质的资源又是人人都想要的，房产业作为资金投入的主要来源，又是享受优质资源的载体，加上中国有着14亿人口，那么多人都想往大城市跑，资源相互竞争，那价格便宜就是痴人说梦了。

但是从房奴的角度来说，只关心房价，从不去想，你只是为城市的优质资源买单，不是房子本身，真要想便宜的房子，听说黑龙江的鹤岗就很便宜，低到连建筑成本价都不到。

说到这里，有人要说了，难道就不能有别的方法去拿出第一桶金吗？非要以卖地的方式来筹集吗？

那不用卖地的方式，加税咯，估计你更不愿意，而且加税还要考虑当时的时代背景。

改革开放初期，仍是大量以国企、重工业为主是当时的经济结构，而这些国企很多都是处于改革的关键时期，很多都出现产能过剩，不能创造多少利润价值，民生经济又尚未起步，需求端没有形成，重工业国企生产的东西也不知道卖给谁。

在旧经济结构向新市场经济结构转型过程中，旧的税基又要大量减少，新的税基还没有形成，要想引入外企不仅不能加税，政府还要提供廉价土地，同时大量减税。

即使这样外资都还要各地方政府竞争，挑最优厚的条件进来，没办法，谁让中国的轻工业太落后了！

建国前三十年，中国已经积累了一定的重工业基础，形成完善的重工业体系，特别是钢铁，煤炭，水泥这些，重工业的生产力已经起来了，只是民生经济没有发展起来，需求端没有形成，而当时的人均住房面积也是过低，需要弥补历史欠账，住房本来也是民生经济最重要的一部分。

推动改善住房建设、基础设施建设既带动了就业，同时还解决重工业产能问题，本来就是一举多得的。

自80年代开始，全国很多城市都以集中资源，打造经济特区的模式招商引资，到90年代这套模式基本成熟，刚好承接了欧美日和亚洲四小龙的劳动密集型产业向中国转移。

如果没有80年代打下的基础，外资凭什么把产业转移到中国，难道就只是因为中国的人力便宜吗？

越南、缅甸、老挝、印尼、印度、还有非洲，他们的人力成本甚至比中国还要便宜，更不要说中国与很多国家制度上还是价值观上是处于对立的，没有足够的诱因能吸引到无利不起早的商人？

那一波的产业进入，给中国带来了真正的国际视野，真正地走向国际化和现代化，到2019年中国的工业总产值已经达到美、日、德的总和，而且呈现加速上升的态势。

由于城市的工业化发展，对劳动力的需求大增，也让大量的农民能够从土地中解放出来，进城务工，改变了无数人的命运。

这就好比说，一个贫困的家庭，父母把自己家的祖宅租给别人70年，拿了这笔钱去供孩子读大学，谁也不能保证这孩子读了大学就能出人头地，甚至有可能这孩子到了学校之后只顾恋爱泡吧，根本没有学习，这种长期性，确定性不高的投入除了家长型的政府来主导，靠民间是不现实的。

虽然这其中也有不少负作用，但就算我们以现在的上帝视角的眼光去回看，也不见得就有很好的代替方案，资本的原始积累从来就没有轻松的，中国的模式已经相对比较好了。

二、财富再分配

自2000年过后，沿海城市大搞工业化，现代化之后，已经出现了一批富有的城市，也诞生中国第一批富起来的人，但是这些富起来的地方并没有对中西部起到带动作用，大城市的虹吸效应甚至还起到了反作用，中西部人才大量流失，年轻劳动力流失。

而中西部地区不靠海，国际贸易货物运输成本最低的就是海运，非沿海城市的招商引资难度高了不止一个数量级的，卖地收入更是无从谈起，中西部的发展长期跟不上沿海地区，差距越来越大。

虽然每年国家都有大量的财政转移支付，同时外出务工人员也带回大量汇款，但是由于本地缺乏先进产业，因此财富的分配缺乏载体，往往也是通过基建和房地产来实现拉动经济发展，这也导致财富分配不自觉地向体制内人士和房地产从业者倾斜。

沿海城市搞工厂，做贸易的，这些人富起来之后，开始买豪车，买奢侈品，包二奶，甚至搞帮派，搞黑社会。

为什么会出现这种情况呢？

这又要回到我们国家的税收结构问题上了。

中国的税收结构当中，企业交的增值税高达70%，个人所得税占比非常少，仅5%左右，换句话说，就是个人收入纳税少，到了自己手里又没有消费渠道，此时的房地产业也还没有兴起，没有任何一项大类消费能够锁住这些财富，国内的衣、食、住、行的消费类产业，还有旅游产业，文化娱乐业都处于萌芽状态，这些人的财富无处花，储蓄率越来越高。

这也是为什么中国长期的M2要高于GDP增长，因为有太多的钱进了存折，市场上能流通的不够。

沿海城市的工业化成功，让沿海城市有了一定的资本积累，中西部的建设就是工业城市的财政转移支付，还有低息贷款，可以说，中西部建设的原始资本就是来自于沿海的工业城市，而工业城市的原始资本就相当一部分来自房奴。

直到2003年形成的房地产业投资和消费潮开始，人们才第一次有了投资房子的意识，从这时候开始，大量的中产阶级财富向房地产业集中，那些闲钱没处花的小老板，小企业主们的钱终于有个好去处了，房奴们的贡献正式显现。

比如，一套100万售价的房子当中，土地出让金、几十项手续费、各种税收等等，相加会达到60%，2019年，土地出让金达6.08万亿元，前300大城市占了5.03万亿，其中一、二线城市占据了绝对的大头，再加上各种税费，总额超过8万亿。

那么大一笔收入都是买房子的人支撑的，而房奴们拼命工作创造的财富，一方面用于支撑城市的发展，和城市居民的福利，另一方面也用于支撑整个国家的财富再分配，也就是说他们得到的是账面上的，虚拟的财富上升。

穷人得到实质的工业品，得到了财政转移支付的福利，得到了房奴贡献的城市平台，只要你愿意背上行囊走进大城市，你就有了现成的发展竞争平台，要是有实力的还可以在大城市立足，占有自己的一份。

这也就是我说的，房地产是财富再分配工具，也是所谓“劫富济贫”工具，越是大城市，房价贵的城市，房奴贡献的就越多。

可能这么说会有人不服，我TM都做房奴了，也能称之为富吗？你怎么不向土豪们多收点税呢？

只能说，中国总体富人占比还是不高的，而真正的顶级富人，不仅不能税收得狠，还要好好善待，不然人家直接国籍一换，你爱怎么收怎么收去，最终还是得回到中等偏上这个阶层，这就是现实。

总之，无论任何时期，在中国买得起房的人，全都没资格叫穷人，至少在中国乃至大多数的中等发达国家都不是，直到2020年，中国都还是在进行扶贫的国家，连国家扶贫线都不到的人，就不要抱怨自己穷了。

对于买房的痛苦指数问题，我这里也要做个说明。

中国人的首次买房平均年龄是不到28岁，目前西方发达国家首次买房平均年龄35岁，比发达国家的人都提前了差不多8年买房，年轻人肯定感到买房的压力大。

在中国有个特别的文化因素，太过于喜欢把房子跟家的定义捆绑一起了，特别是在婚恋市场上把有房和无房切割成了两个完全不同的阶级，年轻人被逼着要过早买房。而且房子还必须是在中大型城市才符合标准，如果没有上一代的财力支持，就凭一个刚出社会几年的人，在竞争激烈到立足都难的大城市，还想买房，痛苦指数不高才不正常。

大多数有房贷的人都比其他人更正能量，更努力，更积极向上，房贷已经成了人们奋发图强的驱动力。

实际上写房地产的文章，只要是不批评的，已经很容易被骂了，更别说我的论点还是偏正面了。

人人都向往大城市，但不可能十四亿人都往大城市跑，又向往大城市的条件，又没那实力，乖乖的认命，留在三四线城市不好吗？

中国现在不是居者无其屋，中国的房子多的是，哪怕是最穷的人，都会有政府出资补贴建房子供他们住，全世界没几个发展中国家能做到这点。

现在的房价对比大城市的优势资源来说还是太便宜了，如果真贵就不会那么多人往大城市跑，真正抱怨房价贵的本质，其实是觊觎大城市的资源，又不愿意付出，没那实力竞争，又不甘心认命，用道德，理想主义去谩骂，不仅无用，而且很傻。

穷人真正的希望不在于房子降价，而是国家的发展能越来越好，在非核心城市也能投入得起优质的基建和福利。让更多的人不再需要挤在一二线城市去竞争那点资源。

那些一提起房价，就希望越便宜越好，然而，一提起税收，大家就希望政府收得越少越好，但另一方面，看到学生的校车安全事故，就纷纷骂政府在教育的投入不足，一部《我不是药神》引发的讨论一度成为社会问题。

这种既要马儿跑，又要马儿不吃草的人就是典型的精分。

对于一件事物，如果能了解到整个的运作体系，理解国家希望从这个产业实现什么目的，从而分析未来的大致方向，至少可以获得一个相对正确的道路。

在此也为下一篇做个铺垫，抛给大家几个议题：

**1.**决定房子属性的因素是什么？在什么情况下这些因素会消失？

**2.**不从国家，政策的角度去思考，从全人类的角度去思考，未来的房子应该是什么样子的？

**3.**把房产税和农业税联结起来做个思考！

迷茫是源于无知！