房地产的使命(终)_风闻
毅本向外卷-金融思维,理解未来趋势。2020-06-03 18:40

房地产的使命这系列已经很久没更了,原来看我文章的粉丝估计都快忘了,本着不想烂尾的心态还是把这一系列更新完成。
前面的内容从第一,第二章的时候就写的有点偏故事性,给人一种小说式的刺激快感。但那部分内容确实是改革之初的过程,没有太多市场因素,叙事性的写法又有点像小说式风格,以至于到了后面内容,开始针对当时的经济形势分析,经济数据的分析,早期的那批读者就开始觉得没趣,而且也看不懂。
后面的文章我也尽量减少数据的罗列和分析,其中部分重要的数据还是不可避免的,毕竟没有数据支撑的论据与扯淡无异。
原本想接着按时间轴顺序往下写的,但翻阅了大量资料后,2014年的棚改虽然带来一定的刺激,金融杠杆的释放,让二三四线城市的居民也享受了一次资产价格暴涨的盛宴,但还是市场因素占主要,本质就是中小城市的老百姓,迈向现代化住房的需求集中释放。
应该说2008年到2013年,都还算是四万亿的经济刺激计划的推动,此为一个阶段。而2014到2018年为另一个阶段,特别是最后这一阶段,整个架构没有发生改变,还是沿袭之前的政策和趋势,对未来影响参考价值没那么大了,所以就不打算写这个阶段的内容了。
最重要的是,完全用过去的方式来理解未来是挺肤浅的。
对于房地产,以后也不太可能有大规模的刺激计划出台,一二线城市大多都人口饱和,会自然地随着市场竞争决定,而三四线城市库存还很多,房地产本身对经济的拉动效应也大不如前,刺激也没那必要了,没有赶上这最后一波行情的,估计这辈子也很难再有机会了。
我也不想非要事无巨细地写完,搞得像长篇小说一样,这也不是我的本意。我原先写这系列文章的目的,也是想梳理一个完整的架构,然后分析这个架构的决定性因素会在什么时候消失或改变,再为下一篇的理解未来趋势做个铺垫。
自上一篇写完2008年那一轮房价暴涨以后,很多读者希望我分析一下未来趋势,所以这篇我直接把我的命题来个总结。
为什么我会把这系列文章命名为**“房地产的使命”**呢?
这就开始看看它到底给中国带来了什么。
一、土地财政和土地金融的形成
我在写房地产的使命最开始就是先从土地财政开始的,在计划经济向市场经济转型的过程中,一方面要降低企业赋税,增加外商投资意愿,另一方面又要大量投入建设一个良好的营商环境。
国家如果没有强大的财政支撑,医疗、教育、社会福利的支出、国防军事、产业振兴全无从谈起。具体的细节我在写分税制改革的时候已经说过了,这里就不展开了。
要想吸引外资进来投资,需要具备的条件极其复杂,并非键盘侠们想的只需要廉价劳动力就可以了。
还需要具备的条件包括:基础设施建设,土地成本,时效成本,物流成本,资金使用成本,产业链配套和税收优惠,但凡有一项明显的短板,外资都看不上。
中国早期能做的制造业是中低端产业为主,附加值很低,根本无法承受较高的土地成本,不以低价吸引是无法形成产业聚集的。
为了给企业提供良好的营商环境,在土地方面,作为公有制的中国自然是问题不大,时效成本,物流成本,产业链配套,这部分就只能靠大量基础设施建设来实现。
但外商是不可能愿意为中国做这种基建投入的,只能以政府财政或贷款的形式支撑去先行建设,然后再有外商的进驻。
基建部分主要是电力,公路,地铁,桥梁,港口,城市管网等等,这部分也是最烧钱的。
有了基础设施之后又还需要大量人才、高端工程师,留得住人才的城市又需要什么呢?
除了跟企业一样需要的基础设施之外,还需要建设城市广场、公园、体育馆、图书馆,生活方面还需要良好的治安,领先的教育、完善的医疗、娱乐、发展前景,是一整套优质的生活环境。
越优秀的人才对于环境的可选性越多,需要具备的条件也就越多。
大家之所以愿意承受高昂的房价也要往一线城市挤,本质上也是被这些优质的资源和发展机会,发展前景所吸引,而大城市的房子核心价值也是这些。
要完善这些,需要花的钱都是天文数字,如果没有卖地收入,仅靠政府那点税收,城市的基建再过三十年都发展不起来。
中国的土地出让模式就是利用公有制的优势,相当于政府通过卖地的方式按下了工业化的快进键,跳过了先要有产出才有再投入的环节,直接以出售原始资产的方式拿出第一笔启动资金,架构起了城市的工业化所需的基础设施。
而土地私有制的印度,在改革开放的时候与中国处于同等发展水平,也是自80年代后就快速拉开了差距,其中就有制度模式的差异影响。
可以说,土地出让金就是打造世界工厂的第一桶金,是早期一线城市资本的原始积累,工业发展的金融工具,对于经济的发展带动是无可比拟的。
目前房价最高的一线城市,也就是最早实现卖地收入,最早引进产业和人才,形成了完善产业链的城市。
而一线城市的房价之高,其根本原因是政府的投入能力有限,配套项目只能优先投入有产业聚集的片区,比如最早的经济特区就是这么来的。
从企业家的角度来说,越是产业链越集中越有利的,如果你是老板,恨不得所有供应链就在你家对面。
但是这样,会形成一个结果,优质的建设,优质的资源会越来越集中在部分片区,而优质的资源又是人人都想要的,房产业作为资金投入的主要来源,又是享受优质资源的载体,加上中国有着14亿人口,那么多人都想往大城市跑,资源相互竞争,那价格便宜就是痴人说梦了。
但是从房奴的角度来说,只关心房价,从不去想,你只是为城市的优质资源买单,不是房子本身,真要想便宜的房子,听说黑龙江的鹤岗就很便宜,低到连建筑成本价都不到。
说到这里,有人要说了,难道就不能有别的方法去拿出第一桶金吗?非要以卖地的方式来筹集吗?
那不用卖地的方式,加税咯,估计你更不愿意,而且加税还要考虑当时的时代背景。
改革开放初期,仍是大量以国企、重工业为主是当时的经济结构,而这些国企很多都是处于改革的关键时期,很多都出现产能过剩,不能创造多少利润价值,民生经济又尚未起步,需求端没有形成,重工业国企生产的东西也不知道卖给谁。
在旧经济结构向新市场经济结构转型过程中,旧的税基又要大量减少,新的税基还没有形成,要想引入外企不仅不能加税,政府还要提供廉价土地,同时大量减税。
即使这样外资都还要各地方政府竞争,挑最优厚的条件进来,没办法,谁让中国的轻工业太落后了!
建国前三十年,中国已经积累了一定的重工业基础,形成完善的重工业体系,特别是钢铁,煤炭,水泥这些,重工业的生产力已经起来了,只是民生经济没有发展起来,需求端没有形成,而当时的人均住房面积也是过低,需要弥补历史欠账,住房本来也是民生经济最重要的一部分。
推动改善住房建设、基础设施建设既带动了就业,同时还解决重工业产能问题,本来就是一举多得的。
自80年代开始,全国很多城市都以集中资源,打造经济特区的模式招商引资,到90年代这套模式基本成熟,刚好承接了欧美日和亚洲四小龙的劳动密集型产业向中国转移。
如果没有80年代打下的基础,外资凭什么把产业转移到中国,难道就只是因为中国的人力便宜吗?
越南、缅甸、老挝、印尼、印度、还有非洲,他们的人力成本甚至比中国还要便宜,更不要说中国与很多国家制度上还是价值观上是处于对立的,没有足够的诱因能吸引到无利不起早的商人?
那一波的产业进入,给中国带来了真正的国际视野,真正地走向国际化和现代化,到2019年中国的工业总产值已经达到美、日、德的总和,而且呈现加速上升的态势。
由于城市的工业化发展,对劳动力的需求大增,也让大量的农民能够从土地中解放出来,进城务工,改变了无数人的命运。
这就好比说,一个贫困的家庭,父母把自己家的祖宅租给别人70年,拿了这笔钱去供孩子读大学,谁也不能保证这孩子读了大学就能出人头地,甚至有可能这孩子到了学校之后只顾恋爱泡吧,根本没有学习,这种长期性,确定性不高的投入除了家长型的政府来主导,靠民间是不现实的。
虽然这其中也有不少负作用,但就算我们以现在的上帝视角的眼光去回看,也不见得就有很好的代替方案,资本的原始积累从来就没有轻松的,中国的模式已经相对比较好了。
二、财富再分配
自2000年过后,沿海城市大搞工业化,现代化之后,已经出现了一批富有的城市,也诞生中国第一批富起来的人,但是这些富起来的地方并没有对中西部起到带动作用,大城市的虹吸效应甚至还起到了反作用,中西部人才大量流失,年轻劳动力流失。
而中西部地区不靠海,国际贸易货物运输成本最低的就是海运,非沿海城市的招商引资难度高了不止一个数量级的,卖地收入更是无从谈起,中西部的发展长期跟不上沿海地区,差距越来越大。
虽然每年国家都有大量的财政转移支付,同时外出务工人员也带回大量汇款,但是由于本地缺乏先进产业,因此财富的分配缺乏载体,往往也是通过基建和房地产来实现拉动经济发展,这也导致财富分配不自觉地向体制内人士和房地产从业者倾斜。
沿海城市搞工厂,做贸易的,这些人富起来之后,开始买豪车,买奢侈品,包二奶,甚至搞帮派,搞黑社会。
为什么会出现这种情况呢?
这又要回到我们国家的税收结构问题上了。
中国的税收结构当中,企业交的增值税高达70%,个人所得税占比非常少,仅5%左右,换句话说,就是个人收入纳税少,到了自己手里又没有消费渠道,此时的房地产业也还没有兴起,没有任何一项大类消费能够锁住这些财富,国内的衣、食、住、行的消费类产业,还有旅游产业,文化娱乐业都处于萌芽状态,这些人的财富无处花,储蓄率越来越高。
这也是为什么中国长期的M2要高于GDP增长,因为有太多的钱进了存折,市场上能流通的不够。
沿海城市的工业化成功,让沿海城市有了一定的资本积累,中西部的建设就是工业城市的财政转移支付,还有低息贷款,可以说,中西部建设的原始资本就是来自于沿海的工业城市,而工业城市的原始资本就相当一部分来自房奴。
直到2003年形成的房地产业投资和消费潮开始,人们才第一次有了投资房子的意识,从这时候开始,大量的中产阶级财富向房地产业集中,那些闲钱没处花的小老板,小企业主们的钱终于有个好去处了,房奴们的贡献正式显现。
比如,一套100万售价的房子当中,土地出让金、几十项手续费、各种税收等等,相加会达到60%,2019年,土地出让金达6.08万亿元,前300大城市占了5.03万亿,其中一、二线城市占据了绝对的大头,再加上各种税费,总额超过8万亿。
那么大一笔收入都是买房子的人支撑的,而房奴们拼命工作创造的财富,一方面用于支撑城市的发展,和城市居民的福利,另一方面也用于支撑整个国家的财富再分配,也就是说他们得到的是账面上的,虚拟的财富上升。
穷人得到实质的工业品,得到了财政转移支付的福利,得到了房奴贡献的城市平台,只要你愿意背上行囊走进大城市,你就有了现成的发展竞争平台,要是有实力的还可以在大城市立足,占有自己的一份。
这也就是我说的,房地产是财富再分配工具,也是所谓“劫富济贫”工具,越是大城市,房价贵的城市,房奴贡献的就越多。
可能这么说会有人不服,我TM都做房奴了,也能称之为富吗?你怎么不向土豪们多收点税呢?
只能说,中国总体富人占比还是不高的,而真正的顶级富人,不仅不能税收得狠,还要好好善待,不然人家直接国籍一换,你爱怎么收怎么收去,最终还是得回到中等偏上这个阶层,这就是现实。
总之,无论任何时期,在中国买得起房的人,全都没资格叫穷人,至少在中国乃至大多数的中等发达国家都不是,直到2020年,中国都还是在进行扶贫的国家,连国家扶贫线都不到的人,就不要抱怨自己穷了。
对于买房的痛苦指数问题,我这里也要做个说明。
中国人的首次买房平均年龄是不到28岁,目前西方发达国家首次买房平均年龄35岁,比发达国家的人都提前了差不多8年买房,年轻人肯定感到买房的压力大。
在中国有个特别的文化因素,太过于喜欢把房子跟家的定义捆绑一起了,特别是在婚恋市场上把有房和无房切割成了两个完全不同的阶级,年轻人被逼着要过早买房。而且房子还必须是在中大型城市才符合标准,如果没有上一代的财力支持,就凭一个刚出社会几年的人,在竞争激烈到立足都难的大城市,还想买房,痛苦指数不高才不正常。
大多数有房贷的人都比其他人更正能量,更努力,更积极向上,房贷已经成了人们奋发图强的驱动力。
实际上写房地产的文章,只要是不批评的,已经很容易被骂了,更别说我的论点还是偏正面了。
人人都向往大城市,但不可能十四亿人都往大城市跑,又向往大城市的条件,又没那实力,乖乖的认命,留在三四线城市不好吗?
中国现在不是居者无其屋,中国的房子多的是,哪怕是最穷的人,都会有政府出资补贴建房子供他们住,全世界没几个发展中国家能做到这点。
现在的房价对比大城市的优势资源来说还是太便宜了,如果真贵就不会那么多人往大城市跑,真正抱怨房价贵的本质,其实是觊觎大城市的资源,又不愿意付出,没那实力竞争,又不甘心认命,用道德,理想主义去谩骂,不仅无用,而且很傻。
穷人真正的希望不在于房子降价,而是国家的发展能越来越好,在非核心城市也能投入得起优质的基建和福利。让更多的人不再需要挤在一二线城市去竞争那点资源。
那些一提起房价,就希望越便宜越好,然而,一提起税收,大家就希望政府收得越少越好,但另一方面,看到学生的校车安全事故,就纷纷骂政府在教育的投入不足,一部《我不是药神》引发的讨论一度成为社会问题。
这种既要马儿跑,又要马儿不吃草的人就是典型的精分。
对于一件事物,如果能了解到整个的运作体系,理解国家希望从这个产业实现什么目的,从而分析未来的大致方向,至少可以获得一个相对正确的道路。
在此也为下一篇做个铺垫,抛给大家几个议题:
**1.**决定房子属性的因素是什么?在什么情况下这些因素会消失?
**2.**不从国家,政策的角度去思考,从全人类的角度去思考,未来的房子应该是什么样子的?
**3.**把房产税和农业税联结起来做个思考!
迷茫是源于无知!