荣盛发展闹“钱荒”，急拆物业上市融资，业主却诉延期交付不赔偿_风闻

房企分拆物业上市，早已不是新闻。

前后领跑者万科，近有追随者融创、世茂等一众房企。据不完全统计，去年底至今，宣布拆分物业上市的房企便不下10家。

5月10日，河北龙头房企荣盛发展宣布，拟分拆荣万家生活服务股份有限公司赴港上市，具体时间待定。

信息显示，荣万家成立于2000年11月，主营业务为家庭服务、物业服务，其第一大股东为荣盛发展，持股91.2%。

2019年，荣万家全年营收13亿元，净利润超1亿元。2020年一季度实现营收超4亿元，净利润超5000万元。

疫情下荣盛发展旗下物业经营表现，依旧可圈可点。

而荣盛发展急欲推动荣万家赴港上市，目的又是为何？

答案不言而喻，为了钱。

“分拆物业板块上市，往往能够享受较高估值，也就打开了另一融资之路，何乐不为？尤其在融资环境趋紧下当下，分拆上市融资成为房企的重要手段”。行业人士陈升分析道。

01 一切为了融资

既是为了融资，那荣盛发展究竟有多缺钱呢？

先来看，荣盛发展的整体负债。

财报显示，2019年荣盛资产负债率为82.45%，虽较2018年有所降低，但依然处于行业较高水平。

在债务构成中，2019年非流动负债约为323亿元，较2018年的371亿元，减少48亿元。

相应的流动负债，2019年荣盛发展却高达1776亿元，较2018年的1543亿元净增233亿元。这主要因荣盛发展一年内到期的非流动负债，由2018年175亿元升至2019年307亿元，涨幅高达75%。

流动负债大幅提升，意味着，荣盛发展中短期偿债压力陡增。

但更令人忧心的是，荣盛发展的主业造血功能没有改善，尤其经营现金流大幅下降。

2019年，荣盛发展实现销售回款860亿元,仅为年度计划的93.48%；但购买商品、接受劳务支付的现金却净增长了约159亿元。

这也间接导致荣盛发展的经营性现金流净额，由2018年的175亿元骤降至2019年的21亿元，跌幅约87.9%。

而一季度的数据更为严峻，财报显示，荣盛发展2020年一季度经营活动产生的现金流净值约为-49.2亿元，较去年同期-11.7亿元，净流出增长了321.29%。

同时，荣盛发展的货币资金由2019年末的304亿元，降为一季度末的266亿元。这无法覆盖短期借款与一年内到期的非流动负债两项之和346亿元。

陈升指出，“作为房企的晴雨表，货币资金减少，加之经营活动的现金流转负、净流出绝对额不断扩大，是个危险信号，这也意味企业要更多依赖融资过活。”

尽管经营现金流转负，对于拿地，荣盛却毫不手软。

数据显示，2020年一季度，仅拿地一项，荣盛便耗资60多亿。而4月一月，荣盛发展及其子公司合计拿地，斥资超30亿元；其中最大的成都地块耗资23.5亿，溢价率超50%。

经营现金流减少，拿地耗资节节攀升，荣盛不得不大肆举债。

一季度财报显示，荣盛借款所得现金超117亿元。

不仅对外借款，荣盛发展还将融资目标锁定在股东身上。

5月11日，荣盛发展公告显示，公司及下属公司拟向两大股东（荣盛控股、荣盛建设）融资，合计借款金额不超过30亿元。

及至此次荣万家拟赴港上市，似乎也说明荣盛已经不满足于现有融资渠道：赴港、打通境外融资渠道才是王道。

02 频陷业主维权风波

拿地、上市、融资，正当荣盛发展向未来急急而奔时，却陷入了一系列维权风波中。

4月21日，荣盛发展举行的2019年度线上业绩会，却变成了业主维权大会。

彼时，荣盛发展董事长耿建明、总裁刘山先，副总裁陈金海，以及独立董事黄育华等一众高管，悉数聚于线上，与投资者展开互动。

此时，却有不少重庆荣盛华府业主线上维权，直言荣盛发展重庆楼盘存在质量问题。

实际上，早在去年，便有不少媒体曝出：荣盛华府业主曾向重庆有关部门反映不少质量问题，集中在楼梯走道破损、漏水等问题。

而据媒体报道，重庆南岸区城乡建委经核实，小区楼梯走道发霉、车库以及房屋局部漏水、一楼大厅墙面发霉等常见质量问题存在，并责成开发公司牵头对业主反映的问题进行全面排查和整改。

无独有偶，此前重庆巴南区荣盛滨江华府，因质量问题遭业主拒绝接房的消息，亦在网上传的沸沸扬扬。

信息显示，在重庆大渡口区住建委调查组，协同第三方机构对“荣盛城I19地块S1商业及车库混凝土构件开裂”的调查报告中，导致混凝土开裂的直接原因：是因为施工方在该建筑物还未彻底建完的情况下，提前对建筑物单侧进行了回填，造成了S1商业及车库部分混凝土构件开裂，这是由于施工工序错误引发的混凝土开裂。

不仅深陷重庆，在荣盛发展引以为傲的环京地区，亦上演了业主维权事件。

5月1日，数十名廊坊荣盛花语城业主，聚焦在廊坊经济技术开发区门前高呼，“荣盛赔钱，我要维权”。

从口号及标语来看，本次维权聚焦于几点，“买房四年，不交房；延期交房，不赔偿”的问题上。

相关信息显示，廊坊市花语城二号地，约定交房时间为2019年的10月、12月。业主反馈，“房子延期半年了，还未收到任何违约赔付。”

目前，此次维权事件还在进一步发酵，这对荣盛品牌，有着不小的影响。

03 结语

虽然，近期荣盛频陷“维权”风波。

但不可否认，荣盛已成长为千亿规模的知名房企。

继2018年，荣盛发展签约金额突破千亿大关（1016亿）后；2019年，荣盛发展再进一步，完成签约超1153亿元。

作为河北首家A股上市房企，荣盛发展也从立足河北（环京），到“两横、两纵、三集群”的产业布局，土地储备建筑面积超3700万平方米。

近期荣盛动作频频，**疯狂拿地、急急上市，这些动作背后都与一个关键词密不可分，那便是“融资”：拿地需要钱，上市则打开另一扇融资之门。**尤其在主营业务现金流流出增加情况下，荣盛发展对融资的依赖度越来越大。

而维权风波的此消彼长，则是荣盛发展亟待解决的另一问题。