拿新疆的耕地，换深圳的耕地，如何？_风闻

这可能是中国自改革开放以来最大的一次土地变革，它会对整个中国产生激烈且持久的冲击，但是很奇怪的是，在整个互联网上讨论甚少，外媒讨论几乎没看见。

关于这次土地改革的情况，请看本公众号第二条。我们直接分析这次土地改革的情况。

首先先说这个稿子的来源，稿子是经济观察报发的，新浪财经，凤凰网等主流媒体全部做了一个转载，稿子是黄奇帆在第16期浦山讲坛的演讲，鉴于黄的身份，本身属于体制内的人，我有理由认为这次演讲是原因的。

黄奇帆的演讲涉及到以下几个项目：

用地审批权下放

建立健全城乡统一的用地市场

耕地指标跨区域交易机制

重庆地票改革试点

制度改革的突破，修订《土地管理法》

黄需要解决的问题是什么呢？来看看中国的用地矛盾：

第一，中国耕地红线不可破。

第二，大城市，尤其是沿海地区大城市的土地就是不够用，长三角珠三角缺地缺疯了。

第三，农民收入还是太低。

第四，农村出现抛荒情况。

第五，中西部发展不均衡，沿海城市很有钱，中部和西部没钱。

怎么解决这些问题？怎么解决在耕地红线保持不变的情况下，城市获得足够的土地，农民的收入得到攀升，农村不至于出现抛荒，进行大规模生产，以及缩小中西部经济差距？

先说一个制度：重庆地区的“地票”制度。实际上这一套制度早在2007就在重庆被发明出来了，已经搞了13年了。

首先，经过 2/3 以上的村民同意，向有关部门申请将规划范围内的农村集体建 设用地复垦为耕地，诸如农村宅基地、乡镇企业用地、农村公共设施和公益事业用地等农村集体建 设用地均属于可复垦范围，批准之后进行土地整理与复垦

然后，由土地行政主管部门根据相关规定，对复垦整理的耕地进行评估与验收，扣除农民安置用地与留用的集体事业用地指标后，将其余复垦土地面积确定为待流转的农村建设用地指标，并对原土地使用权人发给相应面积的“地票”。

第三，经过 2/3 以上的村民同意，他们把该指标拿到重庆农村土地交易所交易， 其让渡人获得交易价款，受让人获得在城市用地的指标。

第四，扣除复耕成本后，85%收益归农民，15%归集体。

这样的话，开发商获得更多的建设用地，农民获得最大受益，集体获得受益和新的耕地，同时还保证了耕地红线牢不可破，由于可以源源不断的获得土地，使得重庆市的土地供应量一直较为充足，相对于其他城市来说，作为直辖市的重庆，其房价一直较低。

然后农民拿着地票的钱，去购买城市的房子，而城市由于获得足够的土地，房价不会太贵。

地票的本质就是：在保证耕地红线的前提下，实现耕地的优化配置。

但是重庆地票制度只是在重庆试点，目前并没有在全国推广开来，且不能“跨区域”，也就是说重庆的地票就只能在重庆用，能不能在全国进行推广呢？

地票制度的创新

这段时间自媒体一直在说越南的制度创新之类的，在我看来，越南所谓的制度创新，不过是在对西方制度的跟随，并没有形成真正的，越南本土化的制度创新，而地票制度实际上是建立在中国耕地红线这个具有中国特色的制度下的创新，它的意义远大于越南。

地票制度并不简单的是土地的优化配置，也是对农村土地权利流转的模式探索，这种探索既要保持不损害农民的利益，又要实现土地的优化，还不超过现有的法律框架，为农民创造一条流转土地权利的合法途径，可以有效减少农村地区目前大量存在的、私下进行的土地非法交易。

其次是由于征地引发的矛盾在中国一直是个大问题，其实最关键的还是土地价格的机制问题，农村征地补偿价格主要依据被征收土地近年平均产值来计算，但土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。这一计算方式产生的价格往往不被农民认同。

实际上在城市扩建过程中，大量征收农民土地的补偿，是以“还建房”的形式进行的，是依托于房价的基础上，但是这个房子又不能公开交易。

同样的征地，有的征的笑嘻嘻，成了拆二代，有的征的眼泪流。征地的收益没有进行平均化，贫富差距较大。

同时，“地票”交易的结果使得社会资本进入农业，在城市现代工业与现代商贸用地得到满足的同时，农村则可以利用更多的土地发展规模化、农场化、现代化农业。

随着土地、资本等要素的集聚与集中，农村劳动力向城市转移的步伐也将加快，从而将进一步推进工业化和城镇化。

在给予农民的利益的前提下，我是赞同地票制度的。

但是地票制度也有很多问题，在现在的土地卫星遥感测绘技术充分运用的前提下，在国土监察部门的督察下，面积上扩张农村建设用地的范围其实比较难，从表面上，漏子不多，但是实际上复耕的土地是不是用于生产建设，这是另外一回事。

有些土地，表面上是耕地，，一是在农村建设用地复垦中没有严格按照耕地要求进行土地整理，资金不到位，偷工减料，缺乏农田水利基础设施的配套。

二是某些农村建设用地本身不适合作为农用地复垦，表面上可以进行绿化，从而可以骗过卫星遥感测绘，但没有真正实现农业用途。

三是即使按照规划与设计要求进行土地复垦和整理，但是，这些复垦的建设用地要达到较高质量耕地的肥力，尚需要地力的培育和养护。

因此，如果占用优质耕地，是不是要进行占一补二，甚至占一补三，这个还需要考量。

另外，复耕的土地如何进行使用，是进行村内分配，还是连接成较大的宗地，对外进行招标租赁，搞股份制经营，引入社会化资本运作。

黄奇帆在提到“耕地指标跨区域交易机制”，我个人觉得，这个提议是步子迈的最大的。

因为长三角，珠三角，缺地缺的发疯，他们肯定愿意去购买东三省，新疆，河南之类的土地指标，哪怕贵一点都无所谓。

所以一旦形成跨区域的地票交易，你就会看到沿海地区疯狂的买地票，可是沿海地区的农民怎么办？

沿海地区的农民，如果实行和新疆，东三省之类的地方统一的地票制度，肯定是不合理的，如何进行一定程度的补偿，或者如何对于地票进行分区定价，这都是问题。

不过进行跨区域的耕地指标交易，肯定是对较穷的地方有好处的，新疆，东三省之类的地方，肯定会因此获得更多的收益，中国一直是经济发展不平衡的国家，在多年进行财政支付转移下，这些地方迟迟也没有被拉动起来，如果开通耕地跨区域交易，无疑是让这些区域获得了不少的发展资金，有利于区域经济的平衡。

那么在这个大背景的推动下，如果成功进行了跨区域的耕地交易，势必推动一大批农民从农村流动到城市，这样完全解决了过去一直迟迟得不到推动的农村土地规模化运营的问题。

这个制度如果实行下去，对于中国的户籍制度是一个极大的冲击，基本上等于取消了户籍制度。

黄奇帆说这是“几十万亿的市场”，在我看来，还真不过分。

但是一切一切的前提都是以保护农民利益为先，在农民利益得到保障的前提下，我支持这个制度。

这个制度已经实行了13年了，不知道有没有重庆的小伙伴来谈一谈，马上就要开两会了，想必黄在这个时候提地票制度，是另有深意？

来源 | 李建秋的世界   

原文链接：https://mp.weixin.qq.com/s/KxBGciwyJ9Jy4EsqCeU84g