阳光城，变！_风闻

编者按

往年，春暖花开日，便是地产行业年报发布时。今年“春天”迟了，年报季已经如约而至。疫情影响之下，不确定因素频出，中国的房地产行业何去何从？楼市向好向坏？春江水暖鸭先知，听听房企怎么说。

今天推出“年报季”系列第九篇，来自“黑豹”阳光城的声音。

豹变者，实乃革新者。

在所有的大型猫科动物中，豹子的栖息地范围最为广阔。

不论是在森林、山地，还是草原、沙漠，你都可能发现豹子的身影。

为了适应栖息地环境的变化多端，豹子衍化出了各种皮毛颜色：有黑色、黄褐色、浅黄色，甚至还有粉色！

可见，求变成为豹子纵横广阔天地的重要法宝。

同样，在地产界，随着环境而改变的创新力，其实也是生存力。

去年以来，有一家房企便在“创新”这条路上迈出了密集的步伐。

它便是阳光城。

4月24日，阳光城发布了2019年度业绩说明会，显露出其过去一年的创新举措。

这些创新之举，帮助它完成了“规模上台阶、品质树标杆”的战略目标。

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规模增长，无疑是阳光城去年按下“创新加速键”后，迸发出的最为直接的变化。

从销售上看，2019年阳光城实现销售金额2110亿元，首次跨过两千亿大关。

直观上看，两千亿的销售成果，与阳光城集中组织“三大营销战役”取得的战绩密不可分。

过去一年，阳光城几乎每隔一段时间就会组织一场营销大战，比如：

年初的“春节不打烊”实现了2019年开门红；

“五一行动”实现了5个月一千亿的销售业绩，从而实现了1月~9月就已完成与2018年全年相当的销售业绩；

“一七再来”，于“五一行动”的基础上，在四季度完成了与2017年全年相当的业绩。

看起来，“三大营销”似乎是分别针对季度的一场抢收大战，彼此之间并没有关联之处。

但事实上，三者背后有一个共同的创新连接点，即经营考核方式。

去年，阳光城把过去单一对营销的考核，上升为对营销、运营、项目管理的综合经营考核。

通过这项革新，阳光城均衡各项营销指标，迈出了“开战即决战，月月是年关”的营销节奏。

在新的的经营考核下，去年阳光城除了斩获两千亿的销售外，还实现了营收610.5亿元、归母净利润40.2亿元、销售面积1713万平方米的规模增长。

阳光城这种对创新的追求，还延续到了今年的疫情期间。

疫情之下，许多房企纷纷推出线上营销活动。

有人搞直播卖房，有人推无理由退房，总之八仙过海各显神通，最终目的都是试图最大限度降低疫情带来的冲击。

在求变大军中，阳光城的动作较为显眼——它是最早在疫情期间推出“无理由退房”的房企之一。

此后，通过强化线上“阳光房宝”等创新举措，阳光城在1~3月的签约销售量达到283亿元。

2 

除了用创新推动销售规模增长外，阳光城还为产品和土储注入“求变”的催化剂。

自2018年推出“绿色智慧家”产品后，去年阳光城又将它从1.0迭代至2.0版本，在规划方案、户型结构和装修方面等方面进行全新升级。

在创新理念的指引下，阳光城产品在逐步发生改变。比如疫情当下，它的以健康安全为核心打造的产品体系，愈发受到市场的好评。

在产品之外，阳光城还通过土储上的系列创新措施，为未来的规模增长埋下伏笔。

近些年来，地产行业招拍挂市场日益激烈，在二级市场的低价“收并购”成为房企的常规操作。

阳光城似乎并没有停留于此，它跳出了思维桎梏，在既有的收并购能力上，又培养起旧改能力。

“收并购+旧改”的新模式，为阳光城的土储扩张安上了加速引擎：2019年，阳光城新增总地价656亿元，权益地价492亿元，新增货值2798亿元，同比上升31%。

同时，阳光城的总土储也实现规模合理、区域布局合理：在规模上，截至报告期末，阳光城总可售面积达4523万平方米，可售货值达6324亿元。

在区域布局上，三大城市群（长三角、珠三角和华北、大湾区）合计占比46%，福建占比15%，其他区域以分布在省会城市为主。

可以说，求变始终穿插在阳光城的产品打磨与土储规模扩张中。

3

用创新推动规模扩张这个是件好事，但在这个过程中，部分房企往往忽视对财务的优化。

在阳光灿烂时期，财务风险或许常常被掩盖，而电闪雷鸣之际，危机往往先从财务开始蔓延。

此次疫情期间，部分房企高压的债务以及紧张的现金流已经体现了这一点。

可以发现，在着力规模发展的同时，去年阳光城在财务上做到了持续优化 。

负债方面，阳光城在持续地降杠杆。

2015年至2016年间，阳光城在规模扩张的同时，动用的杠杆较高，导致负债指标上升较多。

意识到负债过高带来的风险后，自2017年起阳光城开始调结构、去杠杆，这种调整带来的优化效果体现在去年的债务数据上。

数据显示，2019年阳光城降低资产负债率至83.5%，同比下降0.9个百分点；降低净负债率至138%，同比下降44个百分点；有息负债短长比和现金短债比，分别优化至3:7和1.25。

降杠杆的同时，在现金流管理方面，阳光城始终在执行“三收三支”的现金政策。

2019年，阳光城全口径回款1692亿元，回款额增长29.8%，回款率80.2%，连续两年保持在80%以上；另外，2019年末其现金留存419.8亿元，同比上升10.9%，账面现金较为充足。

值得一提的是，得益于财务上的优化效果，阳光城将分红比例提高至20%以上，较2018年提升近13%。 

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尽管去年完成了“规模上台阶、品质树标杆”的目标，但面对行业的未来走向，阳光城的预判颇为审慎。

在阳光城看来，土地红利一去不复返，房地产行业全面进入微利时代。地产企业应该向制造业学习，向管理要效益。

在此背景下，阳光城提出今年任务，即“两个方向和六个目标”。

“两个方向”是：在资本运作和生产经营两个方向上齐头并进。

“六大目标”则将围绕引入战略投资人、提升股债资本市场认可度、销售目标、新增土储、品质工程及10万+交付等方面展开。

实现上述任务并非一日之功，阳光城表示自己将“乘时变化，善积跬步，愿至千里”。

生存法则，某些时候在地产界与自然界之间是相通的。

不管前路是森林还是山地，“擅变”的豹子，终将自由穿梭。