阳光城,变!_风闻
地产风声-地产风声官方账号-听,这风声,好像在说秘密2020-04-27 09:30

编者按
往年,春暖花开日,便是地产行业年报发布时。今年“春天”迟了,年报季已经如约而至。疫情影响之下,不确定因素频出,中国的房地产行业何去何从?楼市向好向坏?春江水暖鸭先知,听听房企怎么说。
今天推出“年报季”系列第九篇,来自“黑豹”阳光城的声音。
豹变者,实乃革新者。
在所有的大型猫科动物中,豹子的栖息地范围最为广阔。
不论是在森林、山地,还是草原、沙漠,你都可能发现豹子的身影。
为了适应栖息地环境的变化多端,豹子衍化出了各种皮毛颜色:有黑色、黄褐色、浅黄色,甚至还有粉色!
可见,求变成为豹子纵横广阔天地的重要法宝。
同样,在地产界,随着环境而改变的创新力,其实也是生存力。
去年以来,有一家房企便在“创新”这条路上迈出了密集的步伐。
它便是阳光城。
4月24日,阳光城发布了2019年度业绩说明会,显露出其过去一年的创新举措。
这些创新之举,帮助它完成了“规模上台阶、品质树标杆”的战略目标。
1
规模增长,无疑是阳光城去年按下“创新加速键”后,迸发出的最为直接的变化。
从销售上看,2019年阳光城实现销售金额2110亿元,首次跨过两千亿大关。
直观上看,两千亿的销售成果,与阳光城集中组织“三大营销战役”取得的战绩密不可分。
过去一年,阳光城几乎每隔一段时间就会组织一场营销大战,比如:
年初的“春节不打烊”实现了2019年开门红;
“五一行动”实现了5个月一千亿的销售业绩,从而实现了1月~9月就已完成与2018年全年相当的销售业绩;
“一七再来”,于“五一行动”的基础上,在四季度完成了与2017年全年相当的业绩。
看起来,“三大营销”似乎是分别针对季度的一场抢收大战,彼此之间并没有关联之处。
但事实上,三者背后有一个共同的创新连接点,即经营考核方式。
去年,阳光城把过去单一对营销的考核,上升为对营销、运营、项目管理的综合经营考核。
通过这项革新,阳光城均衡各项营销指标,迈出了“开战即决战,月月是年关”的营销节奏。
在新的的经营考核下,去年阳光城除了斩获两千亿的销售外,还实现了营收610.5亿元、归母净利润40.2亿元、销售面积1713万平方米的规模增长。
阳光城这种对创新的追求,还延续到了今年的疫情期间。
疫情之下,许多房企纷纷推出线上营销活动。
有人搞直播卖房,有人推无理由退房,总之八仙过海各显神通,最终目的都是试图最大限度降低疫情带来的冲击。
在求变大军中,阳光城的动作较为显眼——它是最早在疫情期间推出“无理由退房”的房企之一。
此后,通过强化线上“阳光房宝”等创新举措,阳光城在1~3月的签约销售量达到283亿元。
2
除了用创新推动销售规模增长外,阳光城还为产品和土储注入“求变”的催化剂。
自2018年推出“绿色智慧家”产品后,去年阳光城又将它从1.0迭代至2.0版本,在规划方案、户型结构和装修方面等方面进行全新升级。
在创新理念的指引下,阳光城产品在逐步发生改变。比如疫情当下,它的以健康安全为核心打造的产品体系,愈发受到市场的好评。
在产品之外,阳光城还通过土储上的系列创新措施,为未来的规模增长埋下伏笔。
近些年来,地产行业招拍挂市场日益激烈,在二级市场的低价“收并购”成为房企的常规操作。
阳光城似乎并没有停留于此,它跳出了思维桎梏,在既有的收并购能力上,又培养起旧改能力。
“收并购+旧改”的新模式,为阳光城的土储扩张安上了加速引擎:2019年,阳光城新增总地价656亿元,权益地价492亿元,新增货值2798亿元,同比上升31%。
同时,阳光城的总土储也实现规模合理、区域布局合理:在规模上,截至报告期末,阳光城总可售面积达4523万平方米,可售货值达6324亿元。
在区域布局上,三大城市群(长三角、珠三角和华北、大湾区)合计占比46%,福建占比15%,其他区域以分布在省会城市为主。
可以说,求变始终穿插在阳光城的产品打磨与土储规模扩张中。
3
用创新推动规模扩张这个是件好事,但在这个过程中,部分房企往往忽视对财务的优化。
在阳光灿烂时期,财务风险或许常常被掩盖,而电闪雷鸣之际,危机往往先从财务开始蔓延。
此次疫情期间,部分房企高压的债务以及紧张的现金流已经体现了这一点。
可以发现,在着力规模发展的同时,去年阳光城在财务上做到了持续优化 。
负债方面,阳光城在持续地降杠杆。
2015年至2016年间,阳光城在规模扩张的同时,动用的杠杆较高,导致负债指标上升较多。
意识到负债过高带来的风险后,自2017年起阳光城开始调结构、去杠杆,这种调整带来的优化效果体现在去年的债务数据上。
数据显示,2019年阳光城降低资产负债率至83.5%,同比下降0.9个百分点;降低净负债率至138%,同比下降44个百分点;有息负债短长比和现金短债比,分别优化至3:7和1.25。
降杠杆的同时,在现金流管理方面,阳光城始终在执行“三收三支”的现金政策。
2019年,阳光城全口径回款1692亿元,回款额增长29.8%,回款率80.2%,连续两年保持在80%以上;另外,2019年末其现金留存419.8亿元,同比上升10.9%,账面现金较为充足。
值得一提的是,得益于财务上的优化效果,阳光城将分红比例提高至20%以上,较2018年提升近13%。
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尽管去年完成了“规模上台阶、品质树标杆”的目标,但面对行业的未来走向,阳光城的预判颇为审慎。
在阳光城看来,土地红利一去不复返,房地产行业全面进入微利时代。地产企业应该向制造业学习,向管理要效益。
在此背景下,阳光城提出今年任务,即“两个方向和六个目标”。
“两个方向”是:在资本运作和生产经营两个方向上齐头并进。
“六大目标”则将围绕引入战略投资人、提升股债资本市场认可度、销售目标、新增土储、品质工程及10万+交付等方面展开。
实现上述任务并非一日之功,阳光城表示自己将“乘时变化,善积跬步,愿至千里”。
生存法则,某些时候在地产界与自然界之间是相通的。
不管前路是森林还是山地,“擅变”的豹子,终将自由穿梭。