以土地经济讨论市场化的一面_风闻

土地所有权转移，包括出让和划拨。可转让开发权的建设用地必然在城市附近。

土地价值包含自然价值，社会价值。社会价值以人为核心，包括城市区位、交通等等。

土地之间具有外部性，即本土地对其他地块的好处或者坏处。

例如商业用地和居住用地相邻，商业附近的居住区会很方便，会更值钱。而商业区也会因为在居住区旁边，有客源，提升了地租。反过来，如果垃圾场或者其他，却会有负的效果。

本次推导，以正的外部性，不考虑自然条件，解释一下土地过度市场化，导致土地空置。另，土地空置期间，需要缴纳土地空置费。

首先，a买了一块地，而这块地在荒郊野岭，但在未来五年到六年，在非政府主导的情况下，城市会自发蔓延到这里。

一开始的时候，因为位置偏僻，所以地价极低。然后，随着城市发展，一些其他开发商买了附近的地方，建房子和商业。这样，政府开始往这边修路，做市政设施。但a选择空置地块，缴纳空置费，而不选择开发。

随着从购地空置第三年开始，缴纳空置费，已经开始有b开发商把附近的地买下来，市政工程已经通了，方便b开发商把建筑材料运输过去。

这样，市政工程的出现，已经让a买的地的价值提高了，勉强和空置费持平。

然后，b开发商建房子大概三年，也就是购地第五年。当每年空置费的总成本高于市政工程对土地的增值时，开发商把地开发好了，因此，附近土地对a买的土地有了正效应，对a土地再次增值。

也就是说，a在买了土地之后，从第三年开始缴纳土地空置费（和政府的市政工程的增值相抵消），在不付出其他成本的情况下，a的土地可以空手套白狼得到了b开发商带来的好处。

同样，a的土地，因为是个荒地，反而对附近土地有负面效果。

总的来说，就相当于a的土地，如果在第五年卖出去，相当于直接偷取了政府和b开发商所带来的利益，而且让政府和开发商承担了更多成本。

如果土地过度市场化，那就是人人和a一样，而不再有b开发商，所有成本都会担负在政府头上。

其实这个和美国股市的产业空心化是一个道理。

其中最大问题在于政府的协调手段，“土地空置费”还有“土地空置收回”设置并不完全合理。两年的土地空置，在实际上并不一定能够把土地开发的所有手续做完，开不了工。同时，土地空置费不能赶上土地价值的增加。