华夏幸福遭遇滑铁卢：销售额降12%，净负债率达269%_风闻

原标题：华夏幸福遭遇滑铁卢：销售额降12%，净负债率达269%，经营现金流净流出318亿

来源：商业财经评论

作者：商评君

4月24日晚，华夏幸福公布了2019年年度报告。

报告显示，2019年华夏幸福实现营收1052.10亿元，同比增长25.55%；归属上市公司股东净利润146.12亿元，同比增长24.40%。

看到利润数据，如坐针毡的王文学终于松了一口气。

2018年，为弥补资金不足，华夏控股向平安资管转让19.70%股份，募资近138亿元。

伴随着平安资金入住的，是极其严苛的约束条件：包含“华夏控股与王文学本人减持，需经平安书面同意；减持最低价为每股23.655元；王文学若以协议转让或大宗交易出货，须保证平安也享有同等价/量出货。”

但更为苛刻的，是华夏与平安间的净利对赌协议。未来三年，以2017年度净利为基数，华夏幸福须实现2018年度、2019年度、2020年度（归股东）净利增长，不低于30%、65%、105%。换算为具体数据，2018年度、2019年度及2020年度，华夏幸福净利分别不低于114.15亿元、144.88亿元以及180亿元。

端看2019年146.12亿元净润，华夏幸福超基准1.24亿元，压线完成任务。

但王文学，也只是松了一口气而已。

近年来，为维持流动资金，华夏幸福不惜大肆举债，致使债务压力如泰山压顶。与此同时，销售业绩却不涨反跌，大幅下滑。

01 净资产负债率高达269%

先来看负债率。

财报显示，2019年华夏幸福的资产负债率为 83.90%。

虽然纵向方面，这一数据较2018年下降 2.75 ％；但横向对比，其与头部房企仍有不小差距。

更有甚者，若以房地产行业通用的净资产负债率来衡量，华夏幸福2019年高达269%。

比照下图，“净负债率＝（有息负债－货币资金）/净资产”，其有息负债主要由短期借款、 长期借款、 一年内到期的非流动负债、 应付债券构成。

根据财报逐项来看，2019年华夏幸福短期借款为266亿元，较2018年的42亿元，激增531%；209年一年内到期非流动负债为338亿，较2018年的201亿元，增长68%；2019年长期借款为488亿元，较2018的530亿元下滑8%；2019年应付债券685亿元，较2018年的581亿元，增长18%。

不难发现，除却长期借款小幅下滑外，2019年华夏幸福其他各项负债均大幅增长，短期借款更是激增531%。

从绝对量来看，华夏幸福2019年上述四类负债合计约为1777亿元，较2018年的1354亿元，上升31%。

再来看其他两项数据，净资产方面，2019年华夏幸福约为500亿元，2018年约为437亿元，同比上升14.3%；货币资金方面，2019年华夏幸福约为430亿元，2018年为473亿元，同比下降9%。

通过计算（1777-430）/500=269%，2019年华夏幸福净负债率约为269%，较2018的202%，上升了33%。

简言之，华夏幸福2019年对债务的依赖性更大，其营收/利润增长背后，与巨额借债资本“堆砌”不无关系。

从现实来看，因“资金紧张”带来的流动性危机，一直是华夏幸福想破而又破不了的局，不惜对赌亦要引入平安便是明证。

眼下，随着房主不炒政策的持续高压，华夏幸福带给王文学的非是“幸福”，而是压力。

02 销售额大降12%，经营现金流负318亿

但王文学或许别无他法，只得通过不断举债过活。

财报数据，2019年华夏幸福经营活动产生的现金流净额为-318亿元，较2018年的-74亿元，净流出了244亿元。

与此同时，通过举债，华夏幸福融资259亿元，较2018年-65亿元，净增加324亿元。

除却融资外，华夏幸福亦通过处置子公司（卖资产），获得了超13亿元。

通过对比，两点值得注意：

其一，经营现金流流出大幅增加，华夏幸福只得依靠举债以及变现资产弥补。

其二，也是最重要的，伴随着华夏幸福销售额大幅下降，其经营变现能力减弱，已不足以覆盖其资金需求量。

根据财报显示，2019年华夏幸福实现销售额1432亿元，签约销售面积1184万平方米，但对2018年相关数据却只字未提。

商评君翻看2018年财报，却有明确提示：“报告期内（2018年），公司实现销售额1628亿元，较上年同期增长6.93%；签约销售面积共计1503万平方米。”

对比数据不难发现，华夏幸福2019年销售额较2018年下降12%，较2017年销售额约1522亿元，亦有小幅下降。而在签约销售面积上，华夏幸福2019年更是较2018年下降21%。

克而瑞数据也得以佐证，2018年华夏幸福权益交易额为1610亿元，排名第10位；到了2019年，这一数据则变为1375亿元，下滑到榜单的第16位。

在具体板块层面，2019年华夏幸福产业新城业务园区结算收入 368亿元；园区配套住宅业务签约1029亿元；其他业务（物业、酒店） 销售额34亿元。

同一数据，2018年华夏幸福 新城业务园区结算收入额310亿元；房地产业务签约销售额1293亿元；其他业务（物业、酒店）销售额25亿元。

无论是产业新城，还是房地产业务，华夏幸福销售额均有小幅下跌；反而是物业酒店等商业地产业务，有所增长。

但酒店（属商业地产）的逆势增长，却并未带来利润的增加。

如下图所示，2019年华夏幸福商业地产业务营收仅3000万，但成本却超3个亿，是各板块中最不经济的。

03 举债，王文学的情非得已

主营业务式微，自身造血（变现）能力下降导致的资金短缺，或可解释王文学，即便冒着净负债率269%的风险，亦要大肆举债。

在商评君此前撰写的《对赌平安失败？华夏幸福发债150亿后，又要大规模裁员了》一文，曾列举自2020年1月至3月16日，华夏幸福已多次举债融资，合计融资超150亿元，在此不做重述。

举债背后的高额成本，对现金流而言更是恶性循环。

财报显示，2019年华夏幸福期末融资总额为1792亿元，整体平均成本为7.86%。简单估算，一年利息变为141亿元，已是不小体量。

2020年，面对疫情以及房主不炒政策的秩序，诸如恒大、碧桂园、万科、融创等头部房企，已将降低负债作为头等大事。

反观华夏幸福王文学，依旧在举债前行。

行业人士指出，“恒大、碧桂园动辄2000亿流动现金，非华夏幸福可比。现金本就少，再加上销售变现能力减弱，王文学手里的牌不多，举债或是情非得已。”