变卖资产换现金，遭监管罚5001万，融创急刹车背后，孙宏斌怕了？_风闻

一纸转让协议，融创从“夺金”之战中，败下阵来。

信息显示，融创旗下天津聚金物业管理有限公司近日发表声明，因自身业务需要，通过协议转让方式，以每股8元价格，向广东弘敏企业管理咨询有限公司转让金科股份11%的股票，交易对价46.99亿元。同时，其称权益变动完成后12月内，“不排除通过大宗交易、协议转让等方式，继续减持金科股份”。

减持后，融创对金科持股比例从29%降为18%，也就远低于金科第一大股东“黄红云及其一致行动人”的30%。

融创“夺金”未成，“捞金”却是名副其实。

此前，通过一手低成本买进金科，一手高比例质押金科股份，融创以较低资金占有量，轻松入账47亿元。

但透过金科股权之争，不难发现，那个四面出击，号角声起，大肆“买买买”的融创消失了。

而其掌舵人孙宏斌亦180度转身，做起了“变卖资产”，收拢资金的生意。

进击狂人，缘何转性？

01 “变卖”资产换现金

3月27日，在融创2019年业绩发布会上，孙宏斌言融创2020年将聚焦于降低成本、处置资产、谨慎拿地几个层面。

其中，“处置资产是坚决要做之事”，孙宏斌强调。

事实也确是如此。除却出售金科股份，孙宏斌早已瞄向酒店资产。

信息显示，2019年底，融创已经卖掉了一个酒店，另有4个酒店已然摆上货架，短期内亦会成交。

按照孙宏斌变卖酒店，加之“还会卖掉一些商业和乐园”的说法，不难推测，融创处置资产之刀或优先对准文旅板块。

实际上，融创文旅集团，直至2018年8月才正式成立。但文旅板块甫一成立，便被列为公司的战略板块。

此后短短一年多，孙宏斌开启了大家熟悉的疯狂收购模式。

2018年10月，融创以近63亿元收购万达旗下13个文旅项目。

此后，便是耗资近153亿元，收购云南城投集团持有的环球世纪及时代环球51%股权。

2019年12月份，融创再以逾10亿元，将华侨城成都文旅项目收入囊中。

彼时，融创也在多个场合，大谈文旅板块，并视为融创的第二增长极。

但不足两年，融创文旅板块便有“早夭”之像。

财报显示，2019年融创文旅营收28.5亿元，较2018年的20.3亿元，同比增长40％。但直至2019年底，文旅版块，只占当年全部营收的1.7%，不仅远低于物业（房产）销售版块的1595亿元营收，亦低于同期物业管理版块的70亿元。

行业人士明军指出，融创文旅板块投入产出比较低，前期只在明面上便投入了200多亿，每年20多亿产出，确实拿不出手。“出售酒店等质量较差资产，换取资金无可厚非。”

不仅变卖酒旅资产，如金科般通过股权换取资金的玩法，融创亦乐此不疲。

根据企查查数据显示，自2019年11月至今，融创房地产集团主体名下，便有多笔股权出质，合计出质金额超19亿元。

而在更早的1月10日，融创公告称，以每股42.8港元配售1.8692亿股配售股份。据悉，配售股份占融创现有发行股份数目的4.20%，配售事项所得款项总额约80亿港元，折合10.28亿美元。

明军直言，融创配股主要为了这80亿港元融资，但配股后续对股价的影响不能小视。

趣识财经观察到，自融创配股公告宣布当日，股价收跌于44.6元。截至4月23日，每股收于33元，融创股价已下跌了26%。

02 现金余额低于短期负债

事出反常必有妖。

疯狂进击的孙宏斌，为何一改昔日买买买战略，转而集中“出售”各类资产。

嗅到其中玄妙的人，不禁要问：融创到底怎么了？孙宏斌又在担心什么？

答案或是融创日益紧张的现金流。

财报显示，截至2019年12月31日，融创现金余额为1257亿元，其中非受限现金为779亿元。横向来看，同期碧桂园/恒大/万科的现金余额，分别为2684/2288/1662亿元。相较之下，融创现金余额约为top3一半多些。

与此同时，截至2019年12月31日，融创借贷总额却达到3223亿元，同比上涨41%。财报解释，借贷增加主要由于销售物业开工面积增加、文旅城建设及营运费用增加所致。

趣识财经统计发现，在借贷总额中，1年内到期借贷总额约1357亿元，占比为42%。

如果将融创非受限现金的779亿元，与短期（1年内到期）借贷额1357亿元相比，这一比值为57%。

这或许解释了，孙宏斌大肆变卖股权/资产的缘由。

再看负债率，按照债务净额/资本总额，融创2019年资本负债比率为63.3%，高于2018年度59.9%。

但按照房地产行业较客观的净负债率计算，融创2019年的净负债率或超170%。

注：净负债率=（有息负债-现金及等价物）/净资产。此处，有息负债取融创借贷总额3223亿元，现金取1257亿元，净资产取公示的1141亿元。

同时，这一数据，也是TOP10房企中最高的。

03 致命的经营风险

“节流”可降负债，但要想开源，除却变卖资产外，最重要的却是扩大经营收入。

但融创经营活动却并不乐观。

数据显示，2019年经营活动所得现金约405亿元，较2018年632亿元下降了36%；而投资活动所用现金却由2018年的341亿元，大涨至620亿元。

这部分资金缺口，全靠融资来补足（2019年融资活动所得现金为304亿元，2018年为-104亿元）。关于融资，在此前《线上卖房未及预期，融创中国股债齐发融资百亿，解流动性之困？》一文中，略有论述。

而新冠疫情到来，给中国房地产市场带来了更大的不确定性。

克而瑞数据显示，TOP100房企一季度全口径销售业绩同比下降20.8%。融创一季度累计成交618亿元，同比下降22.6%，位居第五位，且绝对量上仅为TOP3一半左右。

财报显示，截至2020年3月26日，融创储备货值达3.07亿元，权益土地储备约为1.53亿平方米。仅2019一年，融创新增货值超7000亿，仅次于碧桂园。

一方面销售不及预期，经营现金流大幅减少，另一方面土储迅猛增加，多重因素叠加，孙宏斌不得不急踩刹车。

但在急刹车之前，围绕并购，孙宏斌已经带领融创狂奔了5、6个年头：万达、乐视、绿城、融科置地以及雨润，每一个知名房企背后，都有孙宏斌的身影。

而在油门换刹车的快速切换中，融创能否快速适应这一节奏，还未可知。

屋漏偏逢连夜雨。

日前，融创海南月岛项目因未批先建环评造假，被罚5001.604万元。这一违规及处罚细节，在4月22日中央纪委主管的《中国纪检监察报》中予以披露。

显然，这不是孙宏斌想看到的结果。

但不可否认，当孙宏斌按下进击暂停键之时，便意味融创将面临着降速风险，以及消耗过剩产能的巨大压力。