冯仑：成功的原因也可能是失败的伏笔，在「危机」中寻找增长与安全之间的平衡_风闻

封面题图｜《速度与激情》

前些天，冯叔在「风马牛地产学院」和「八点地产学院」联合发起的直播活动《房地产的未来不止是盖房子、卖房子》中，谈到了地产行业目前面对的困境，以及解决难题的各种办法。我们整理了其中的部分内容，分享给大家。点击🔗链接🔗**，**回看整场直播。

直播｜冯仑 

文字整理｜风马牛 （公众号：冯仑风马牛）

疫情期间，很多行业都「按了暂停键」，地产行业也如此。通过一些公司一季度的季报，我们可以看到，跟去年同期相比，销售类房地产基本上都减少了 15%-20%。部分公司整个 2 月份甚至颗粒无收，虽然 3 月份恢复到去年同期的 50% 左右，但合到一起，整个一季度出现了负增长。这对地产公司未来的发展提出了新的挑战。

4 月份，销售类的住宅企业，大家认为，能恢复到 60% 到 80%。如果 5 月、6 月以后疫情过去了，或者至少是稳定住了，地产公司还要往上追，才能把销量追回到去年同期的水平。

另一方面，即使灾难过去了，也未必永远不再来。未来，影响行业发展的各种情况还可能发生，所以，在疫情导致行业出现停顿时，除了要解决眼前的问题，我们也在做一些思考：未来我们应该怎么样更好地发展，从而有能力更好地应对类似的危机？

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成功的原因也是导致失败的因素

**在全球范围来说，住宅类的开发公司，竞争的核心就三件事：规模、成本、速度。**要想快速成长，就得利用规模优势，控制好成本，同时实现快速周转。过去很多住宅类房地产企业快速崛起，依靠的都在这三点。

然而，同时追求成本、规模、速度，就会面临一个问题：如果市场需求突然发生变化，速度一下子变慢，比如这次疫情导致没市场、没客户了，企业就可能发生危险。一般来说，要在规模和速度上争胜，杠杆就会相对比较高。一旦市场突然性地快速萎缩，而杠杆没有降下来，企业面临的压力就会很大。

**成功的因素也是导致失败的原因。**就像一个快速跑步的运动员，突然停下来，可能会猝死。他的身体机能被调动起来了，能支持他快跑，可是一下子就停下来，会出意外。快速成长的企业也是这样，导致它快速成长的优势，在环境、市场突然发生变化后，也会成为它猝死的直接原因。

所以，全世界的住宅公司在面对这个问题的时候都会两难。

举个例子来说，帕尔迪（Pulte Homes，Inc.）是美国住宅开发领域的巨头之一，创办于上世纪 50 年代初，50 年代末开始集中做住宅，之后一度成为美国最大的住宅开发公司，也曾是国内诸多地产公司学习的标杆。

帕尔迪在很长的一段时期里，是一个在规模、成本、速度三个方面，竞争力都非常强，持续快速奔跑的公司。它的长期战略分成横向链条的扩张和纵向链条的扩张。

所谓横向链条，就是把目标人群细分成首次置业人群、首次改善人群、养老健康长者，等等，按照生命不同的时段来细分，配合不同年龄的需求来丰富产品线。

纵向链条就是从原材料、制造业等方面不断升级，用工业化的方法来做住宅，同时还给客户提供金融服务，装修服务，物业服务，等等。此外，还用多种方式不断增加土地储备。在美国，土地储备分成两种，一种跟我们一样，买地；还有一种叫期权式储备，付一个定金，就拥有了期权，也就是选择权，未来几年内如果要开发，就把剩下的钱都付了，如果不开发，时间一到，定金就被土地拥有方吃掉了。

一直以来，帕尔迪发展得都不错。但是，在 2007 年到 2009 年之间，美国爆发了次贷危机，危机导致很多金融服务的链条崩溃，同时市场急剧萎缩。在这种情况下，帕尔迪股价下跌，现金流出现短缺。而在这之前，除了销售收入带来的现金流，帕尔迪因为股价比较高，所以可以通过股票质押去做融资，用融资性现金流和债务现金来补充经营收入。

次贷危机发生以后，帕尔迪的销售收入大幅度减少，但债务并没有减下来，而且要支付土地的钱、人工的钱，其它供应链上的钱，企业差一点就完蛋了。

这个时候，它是怎么做的呢？

跟我们现在看到的一些国内房企一样，**高增长的时候「买买买」，市场萎缩的时候，唯一能活下来的办法就是「卖卖卖」。**卖什么？卖地、卖项目、房子打折也要卖，总之，尽一切可能把现金拿回来，目的就是降低杠杆、减少债务。

帕尔迪用「卖卖卖」这一招活了下来。危机过去、经济恢复以后，再进入下一轮的发展。在这之后，帕尔迪就把「安全」视为和「增长」一样重要的事情了。（🔊点击收听《标杆房企商业模式 24 讲之帕尔迪》）

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住宅开发类公司的财务安全指标

帕尔迪的这段经历，让大家去思考，住宅开发类的公司怎样才能够兼顾增长需要和安全需要？通过研究发现，地产公司，尤其是从中、美两国的这类公司，财务安全是有一定经验数据、经验指标的。

第一个指标是销售额。

销售额是净资产的 2 到 3 倍，是安全的。也就是说，销售额并不是越多越好。

如果公司有 100 亿的净资产，300 亿的销售额应该是安全的。如果公司净资产 100 亿，销售额到了 500 亿，这意味着什么呢？意味着杠杆用得大，买的地多。卖的速度快，销售额就大。不加杠杆，是做不到 3 倍以上的。

但是，如果净资产 100 亿，销售额也是 100 亿，也不好，这是效率太低。也就是说，速度不能太快，也不能太慢，要不紧不慢；销售额不能太低，也不能太高。

第二个指标是净负债率。

净负债率应该在 30%-50% 之间。总资产负债率不要高于 70%。净负债率是一个偿债能力指标。如果净负债率在 30%，一块钱现金对应 3 毛钱的债务，这是安全的。

如果对比香港和内地的地产公司，一般来说，内地开发类房企净负债率大部分都在 70% 左右，而香港都在 50% 以下，有一段时间，香港前 10 家公司的净负债率都在 15% 到 30% 之间。所以对比而言，香港的公司安全性更好。

**第三个指标是净现金流。**要做到净现金流为正。

不论从国际上还是从国内来看，把这三个指标掌握好，就能够解决快速增长和企业安全之间的平衡。

就像快速奔跑的运动员，一边跑一边监测心率一样。住宅开发企业在未来的发展中，也要关注这三个指标。这三个指标和增长率是配合的，那么增长就是健康的，企业的发展也会是安全、可持续的。

当然，平衡好速度和安全之间的关系只是一个方面。在此基础之上，更多地产公司在讨论的是，未来应该怎样更好地发展，方向是什么？怎样转型，怎样改变？住宅开发以外，其他类型的地产怎么做？