深圳千万豪宅秒光背后：竟能疫情“贴息贷款”炒房_风闻

中国基金报  2020-4-20

最近深圳的楼市火到不行，深圳千万豪宅被秒光的新闻不断刷屏！还有“百万喝茶费”、“500万以下的房子基本卖没了”……等等新闻层出不穷，这轮地产行情被称为“疫情景气”。

到底谁在购买深圳的房子？背后是一场金融加杠杆的游戏，而这跟新冠疫情密切相关，因为疫情，一系列小微企业纾困措施出台，让大部分银行放宽抵押贷、经营贷等贷款项目，部分购房者借此也找到了新的加杠杆机会。

这个游戏怎么玩？基金君从一位地产中介找到了答案。

深圳豪宅火了

“有一种核心资产，叫深圳的房子”。尽管全国仍在防控疫情，深圳房地产市场近期已十分热闹。

4月16日，国家统计局发布数据，3月份70个大中城市房地产市场价格出现微涨，但总体较为稳定。3月新房销售价格环比上涨的城市数量达38个，比2月的21个明显增加；二手房价格环比上涨的城市数量为32个，明显高于2月份的14个。

数据显示，房价上涨城市数量明显增加。70个大中城市中，西宁、杭州、银川、等10个城市新房价格环比涨幅居前。北上广深4个一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.2%。其中， 深圳领涨，上海微涨，北京持平，广州下降。

据报道，3月7日，深圳南山区招商蛇口太子湾·湾玺开盘，推出104套公寓，均价11万元/㎡，总价2000万元起，结果当晚104套全部售罄。

3月13日，太子湾·湾玺推出14套房源，建筑面积约360平米、370平米，4200万起步价，下午14时开始选房，仅8秒就宣告售罄，销售金额达6亿元。

4月5日，太子湾·湾玺第三次开盘，单价9万元~13万元/㎡，总套价格2900万元~5500万元，合计54套公寓，半天时间全部售罄，合计吸金约23亿元。

值得注意的是，“天价喝茶费”也开始重出江湖，三个宝安中心区的千万豪宅项目被传需加价百万方可购房。对此，深圳市宝安区住建局也于日前发布通知称，收取“喝茶费”等价外费楼盘暂停全部房源网签权限。

新冠肺炎疫情仍在全球持续蔓延，对经济造成巨大冲击。对于外贸出口规模连续27年居内地大中城市首位的深圳而言，压力自然不小。正因如此，深圳楼市本轮的“疫病景气”被认为是来得突然。

为什么都在疯抢深圳的房子？

有业内人士透露，近期深圳房价大涨的主要原因是，企业主全款买了房之后，可以用来做抵押低息贷款。而这一套利模式与地方政府颁布的疫情期间“中小微企业贷款贴息项目实施办法”有关。

据多位房地产销售、中介透露，这一波楼市主力军以改善需求和投资客为主，他们出手迅速，对房价承受能力较强，不单纯出于投资目的，更多是将楼市作为资金避险的港湾。

而据证券时报报道，主要是投资客的涌入。仅仅是依靠刚需置业者，很难出现这样的快速拉升现象，但一个点被引爆，就难免会传导到其他区域，所以很多刚需置业者也被搞得不安。

基金君也从一位熟悉的中介了解了情况，中介称，现在引起疫情蔓延，全球都在放水救经济，而投资者害怕资产贬值，选择在深圳购房保值。

有分析认为，市场对于通胀和货币贬值的预期非常强烈，深圳作为全国经济和房地产最发达的城市之一，必然成为各路避险资金寻求资产保值增值的首选城市，这些资金快速涌入楼市，专门抢购好地段的好房子，导致深圳楼市局部异动显著。

具体怎么操作呢？表面上跟房地产相关的贷款政策仍未松动，但疫情给一些投资客提供了一个新的机会——金融机构通过调整政策、落实优惠利率来扶持小微企业的生产经营，这种贷款似乎也被一些投资客看中。

上述中介简单地跟基金君介绍操作手法。

原来，如果名下有一套红本在手的房子以及注册公司，就可以尝试申请。至于究竟能贷到多少，银行会通过随机抽取的评估公司来衡量，一般按照评估价7成执行。不过，还是有一些具体细节的要求，例如申请者名下必须拥有一个持股20%以上、经营满两年的公司。刚注册的公司也存在可以申请的可能，但贷款额度相对降低。此外，申请者名下公司营业执照、相关资产证明、银行流水记录、购销合同等资料也需要备齐。

没有注册公司怎么办？直接购买一个工商注册经营2年且目前还在经营的公司即可，市面价格也就几千元。对于购销合同，通常用来证明公司的资金用途，因为申请经营贷的公司也有一定的行业要求。“购销合同也可以花钱购买，其实这些资料都是为了满足监管层相关要求，保证资金出去表面不违规。”中介人员透露。

当地某国有银行深圳区域的一位人士则向媒体指出：以往实操过程中，除非上层政策收紧，银行会临时要求客户提供相关材料证明贷款用途，一旦贷款用途与申请时描述不一致，银行会限期收回贷款。如监管层未明令严控，银行也就睁只眼闭只眼，不会认真监控资金流向。

深圳住建局：开展为期三个月的市场乱象专项整治行动

19日，近段时间以来，深圳局部片区的二手房价大幅上涨，新房市场出现“喝茶费”等乱象，引起各界关注。对此，深圳市住房和建设局对此作出回应。

深圳市住房和建设局指出，近期部分热点片区、热点楼盘二手房价格有所上涨，主要是前期积累的需求集中释放造成的，同时个别楼盘也存在中介和自媒体炒作引发价格上涨预期。据调查，3月份深圳二手住宅均价为每平方米64000元左右，价格总体稳定，市场价格涨幅不大，并未出现个别媒体炒作的价格整体上涨情况。

对部分市民反映个别楼盘“收取喝茶费”“捂盘惜售”“恶意加价”等问题，当局高度重视，已会同各区和相关部门深入调查，将根据调查结果对恶意炒作房价的行为依法依规严肃处理。

在住房供应方面，今年深圳将新开工建设商品住房1000万平方米左右，通过加大土地供给、加快新房入市，确保房地产市场供需平衡、价格平稳。同时，针对二手房挂牌价格明显高于市场真实成交价、机构及个人恶意炒作房价、部分自媒体发布扰乱市场秩序不实言论、评估机构高评高贷、“黑中介”违规经营等现象，联合相关部门开展为期三个月的市场乱象专项整治行动，坚决打击违法违规行为，促进房地产市场平稳健康发展。

就在16日傍晚，深圳住建局发布《关于应对新冠肺炎疫情促进城市更新等相关工作的通知》。《通知》指出，受肺炎疫情影响，深圳房地产项目工地停工，工期延误严重影响项目施工进度，在建项目不能按时入市，一方面企业销售进度延后，面临资金和经营压力；另一方面深圳房地产市场也出现供应紧张等问题，不利于满足居民合理住房需求和维护房地产市场稳定。

通知规定，加快商品房供应，有利于避免因疫情导致供应大幅减少进而引起市场波动，有利于维护房地产市场稳定。申请商品房预售的，必须符合土地出让合同和规划许可条件等要求，并保证项目工程质量。今年内，高层建筑主体施工形象进度达到总层数的二分之一、装配式建筑完成基础工程并达到标高±0.00标准的商品房项目，可以申请预售。深圳住建局认为，深圳房地产市场较为成熟，市场化程度较高，各项监管制度较为完善。加快形成商品房有效供应，有利于避免因疫情导致供应大幅减少进而引起市场波动，维护本市房地产市场稳定。

李迅雷最新发布报告表示，这一波买房的主力，很多来自于一些企业主。有业内人士透露，近期深圳房价大涨的主要原因是，企业主全款买了房之后，可以用来做抵押低息贷款。而这一套利模式与地方政府颁布的疫情期间“中小微企业贷款贴息项目实施办法”有关。当然，这只是某些城市的个案，不能把房价上涨的原因全部归结为“贴息套利”。我以为还有其他两大原因，而这两大原因都属于结构性的。一是与我国人口的流向与分化有关，2019年，杭州人口比上年猛增55.4万人，而深圳同比增加41.22万人，成为全国人口流入最多的两大城市。人口的大规模流入，增加了楼市需求。二是与居民收入结构的变化有关，这些年来，高收入阶层的收入增速大幅高于其他收入阶层的收入增长，例如，根据国家统计局的统计公报，2016-2019年，高收入组的人均可支配收入累计增长29%，而中等收入组的累计增长只有19%，绝对收入和相对收入之间的差距均在扩大。