信托那点事之一(未完待续)_风闻
执剑人-工业党2020-04-15 14:16
序言:写在前面的话
信托(trust)一个古老而又陌生的名词。据传起源于十字军东征,通过将财产的所有权委托给第三方管理,实现财产所有权、管理权、收益权分离,从而实现保全财产,财富传承的目的。当然这是经典定义,在中国信托公司是一个特别的存在(事实上国外有信托业务,但没有专门的信托公司)。国内信托公司有点像私募基金、有点像政府投资平台、有点像银行,甚至有时候还有点像政府部门。就是这样的四不像行业,游走在法律和政策边缘,是中国金融创新最活跃的部分。
关于作者:纯种IT理工男,写过代码、扛过机柜、做过DBA。目前就职于一家相对保守的信托公司,从事IT系统建设工作5年有余。期望从一个旁观者的角色,写点自己的工作心得,仅做一家之言,大家涂个乐。
第一章 地产业务为啥着么香
通道类业务被一刀切后,地产类项目成了大多数信托公司的利润支柱,抛开政策层面的对错不谈,信托产品和地产类业务有很多契合点,金风玉露一相逢,也是很自然的。
一、估值容易
对标的物或者押品的估值是事前尽调,确认贷款金额和项目风险的第一步。信托公司从业人员,基本都是金融专业背景。没有什么行业背景,估值基本上人云亦云,很容易被做个局装进去。地产类项目就不同了,房价地价基本是透明的,并不需要啥太高深的专业知识。看一下地段和周围的配套,后期的销售情况也比较容易估算,关注过房市应该不难理解。
二、项目管理简单
项目管理涵盖事前尽调、事中放款,贷后管理、返本收息、风险处理(如果有)。事前尽调如前文所述。事中方款主要指达成合同约定的放款条件,成功放款的过程,核心问题就是完成抵质押。
地产类项目这方面优势更加明显。地产商拿到土地使用证,办理抵质押也就是半天功夫,他项权证无非是几张纸,入库锁在保险柜就可以。其他工商企业就麻烦了,抵押生产设备好要考虑折旧和报废,抵押货品还要有库房和库管,敢信用联保胆子不是一般的大。信托从业者背景基本都是金融白领,读书人。碰上三教九流的强行拉走押品,也没啥办法。
贷后管理主要是跟进项目进度,目的是评估交易对手的经营状况,预测还款能力,及时提出预警。一般工商企业都是几套账。靠查账也不是不行,但成本太高,操作复杂。至于实际经营状况,集中力量搞清一两个企业还是有可能的。但信托公司一个业务部门最多五六个人,一年要搞上大几十个项目才能完成绩效,深耕那么多企业是不可能的。地产类项目就容易多了,瞄准头部企业,风险基本可控。工地上房子一天天在盖,眼见他起高楼,建材消耗量与工程进度之间的测算方法也很成熟。
对大部分企业来说,回款是最头疼的。房地产就简单很多,只要地段不太差,开盘即售罄,而且不会挂账拖欠,几乎可以看成是固定时间一把就回来,远比其他企业容易估算资金情况。
如果不幸出了风险,地皮目前还算是硬通货,至少有相对透明的价格标准,远比其他货品容易变现。
三、项目周期
一般工商企业生产周期长,资金回笼周期更长,三五年都是短的。信托产品一般也就两年期,再长就不好卖了(有购买过银行理财产品的比较容易理解)。地产项目简直不要再合适了,从开工到拿到预收许可证一年半载差不多,天然契合。
很长一段时间,虽然国家在银行层面对地产业的资金控制比较严格,但由于留了信托公司这个后门,头部的地产商依然能够曲线救国,获得融资。去年年中,银保监约谈了几家信托公司,并在源头上卡死了这部分业务,我们得到的命令是,以20190630为基准,总量不增。所以地产商最近日子不太好过。即使最乐观的估计,房地产的多头行情也要告一段落了。对于信托公司来讲,地产业务就像吸食冰毒,容易上手,来钱还快很容易依赖,并且荒废掉其他业务。随着政策面收紧,信托业不得不去其他地方打猎,几乎不约而同的瞄准了消金市场,这就是下一个故事了。