信托那点事之一（未完待续）_风闻

序言：写在前面的话

信托（trust）一个古老而又陌生的名词。据传起源于十字军东征，通过将财产的所有权委托给第三方管理，实现财产所有权、管理权、收益权分离，从而实现保全财产，财富传承的目的。当然这是经典定义，在中国信托公司是一个特别的存在（事实上国外有信托业务，但没有专门的信托公司）。国内信托公司有点像私募基金、有点像政府投资平台、有点像银行，甚至有时候还有点像政府部门。就是这样的四不像行业，游走在法律和政策边缘，是中国金融创新最活跃的部分。

关于作者：纯种IT理工男，写过代码、扛过机柜、做过DBA。目前就职于一家相对保守的信托公司，从事IT系统建设工作5年有余。期望从一个旁观者的角色，写点自己的工作心得，仅做一家之言，大家涂个乐。

第一章     地产业务为啥着么香

通道类业务被一刀切后，地产类项目成了大多数信托公司的利润支柱，抛开政策层面的对错不谈，信托产品和地产类业务有很多契合点，金风玉露一相逢，也是很自然的。

一、估值容易

对标的物或者押品的估值是事前尽调，确认贷款金额和项目风险的第一步。信托公司从业人员，基本都是金融专业背景。没有什么行业背景，估值基本上人云亦云，很容易被做个局装进去。地产类项目就不同了，房价地价基本是透明的，并不需要啥太高深的专业知识。看一下地段和周围的配套，后期的销售情况也比较容易估算，关注过房市应该不难理解。

二、项目管理简单

项目管理涵盖事前尽调、事中放款，贷后管理、返本收息、风险处理（如果有）。事前尽调如前文所述。事中方款主要指达成合同约定的放款条件，成功放款的过程，核心问题就是完成抵质押。

地产类项目这方面优势更加明显。地产商拿到土地使用证，办理抵质押也就是半天功夫，他项权证无非是几张纸，入库锁在保险柜就可以。其他工商企业就麻烦了，抵押生产设备好要考虑折旧和报废，抵押货品还要有库房和库管，敢信用联保胆子不是一般的大。信托从业者背景基本都是金融白领，读书人。碰上三教九流的强行拉走押品，也没啥办法。

贷后管理主要是跟进项目进度，目的是评估交易对手的经营状况，预测还款能力，及时提出预警。一般工商企业都是几套账。靠查账也不是不行，但成本太高，操作复杂。至于实际经营状况，集中力量搞清一两个企业还是有可能的。但信托公司一个业务部门最多五六个人，一年要搞上大几十个项目才能完成绩效，深耕那么多企业是不可能的。地产类项目就容易多了，瞄准头部企业，风险基本可控。工地上房子一天天在盖，眼见他起高楼，建材消耗量与工程进度之间的测算方法也很成熟。

对大部分企业来说，回款是最头疼的。房地产就简单很多，只要地段不太差，开盘即售罄，而且不会挂账拖欠，几乎可以看成是固定时间一把就回来，远比其他企业容易估算资金情况。

如果不幸出了风险，地皮目前还算是硬通货，至少有相对透明的价格标准，远比其他货品容易变现。

三、项目周期

一般工商企业生产周期长，资金回笼周期更长，三五年都是短的。信托产品一般也就两年期，再长就不好卖了（有购买过银行理财产品的比较容易理解）。地产项目简直不要再合适了，从开工到拿到预收许可证一年半载差不多，天然契合。

很长一段时间，虽然国家在银行层面对地产业的资金控制比较严格，但由于留了信托公司这个后门，头部的地产商依然能够曲线救国，获得融资。去年年中，银保监约谈了几家信托公司，并在源头上卡死了这部分业务，我们得到的命令是，以20190630为基准，总量不增。所以地产商最近日子不太好过。即使最乐观的估计，房地产的多头行情也要告一段落了。对于信托公司来讲，地产业务就像吸食冰毒，容易上手，来钱还快很容易依赖，并且荒废掉其他业务。随着政策面收紧，信托业不得不去其他地方打猎，几乎不约而同的瞄准了消金市场，这就是下一个故事了。