次贷危机重现？- 美国房利美和房地美可能寻求政府紧急援助_风闻

一个未受大家关注的消息：

Fannie Mae and Freddie Mac, the government-controlled companies that guarantee nearly half of US mortgages, could require their second bailout in just over a decade if the US economy remains in a lockdown for several months, their regulator has warned.

https://www.reuters.com/article/brief-fannie-and-freddie-could-require-b-idUSFWN2BR07N

08年次贷危机后被美国政府接管的**房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）**警告称，如果美国经济锁定状态继续持续数月，这两家公司可能需要在继上次危机十年后，第二次寻求政府紧急援助。

这是怎么回事？

1、两“美”的营业模式

十年前的次贷危机，笔者还历历在目，让我们来分析一下这两“美”的营业模式：

两美的营业模式：一方面，房利美和房地美购买银行等贷款机构的住房抵押贷款，承诺在借款人违约之时向银行支付本金和利息（重点：这是引发金融危机的关键点），通过这种方式为银行等贷款机构提供抵押贷款资金流，从而鼓励银行的抵押贷款业务。另一方面，它们把购进的抵押贷款打包成按揭抵押证券（MBS, Mortgage Backed Securities），向国内外投资者出售，以较低利率筹集资金，从而赚取利差。简单来说，两家公司通过这种传导机制，把资金从华尔街导流到老百姓手中。

这个模式有点难懂。举个例子：

老百姓买房，需要到银行申请房贷，房贷期限一般20-30年，按月支付房贷月供。银行把房贷借给老百姓，老百姓再把贷款付给房地产公司。对于银行来讲，是真金白银付出去了，这部分钱以房贷的方式沉淀下来，很难变现。

这时候，出现了一个贷款担保机构（中介），一手托两家：

一方面：它跟银行说，你把你的房贷，打包整体卖给我，我一次性给你现金，银行的房贷就实现了变现。

另一方面：然后这个中介把这些房贷进行评估，按照质量好坏分成不同的等级，以这些房贷为担保，发行债券给投资人，投资人的收益来自于这些房贷的月供现金流（老百姓付房贷月供给银行，银行划给中介，中介直接转给投资人）。并且这个中介拍胸脯说，如果购房者换不了房贷，它来出，当然这个中介是要收取一笔“中介费”（担保费）的。

这里面有一个关键问题：投资人凭什么相信这个中介？这就要跟这个中介的背景相关了。回溯两“美”的发展历史，可以看出，两“美”是政府的长臂，是有隐含的政府信用的，尤其是08年金融危机后被政府接管后，更是如此。既然这个中介是政府的人，它说话，投资人是信的。当然，这个中介是要收取一笔“中介费”（担保费）的。

现在问题来了：如果购房者大批量出现违约，欠钱不还，两“美”就需要兑现其担保还本金和利息的承诺，面临的呆坏账损失的压力是巨大的。

2、两“美”寻求政府援助，意味着疫情对经济的冲击，可能已经从资本市场传递到房贷市场，次贷危机的噩梦极有可能重现

来看一组数据：

-过去两周，近1000万美国人申请失业补助

-截至4月1日，两“美”担保的房贷中，约30万房贷借款人申请推迟房贷还款

-两“美”担保的房贷金额，占美国房贷总规模的40%

以上数据，意味着美国全国可能有70万房贷借款人面临着流动性危机（liquidity crunch），无法按期还款，申请还款延期。尽管美国国会已经通过法案，要求银行等贷款机构允许房贷借款人最多可以延期一年以上还款，从而将流动性压力直接传到到了银行等金融机构。对于两“美”来讲，压力就大了，从风险管理的角度来看，贷款逾期，已经构成了违约，两“美”作为担保方，是需要承担连带支付责任的。

从金融机构的角度看，这一波危机，直接冲击的是流动性储备不足的中小金融机构（手头现金不足）。如果疫情继续蔓延，在未来2-3个月内无法得到控制的话，中小银行大面积倒闭极有可能成为现实，新的一轮“次贷危机”又将重现。

全说风险通识：住房抵押贷款支持证券（MBS,Mortgage-Backed Security)

住房抵押贷款支持证券的发行源于美国，其基本结构是，把贷出的住房抵押贷款中符合一定条件的贷款集中起来，形成一个抵押贷款的资产池（pool），以贷款资产池定期收到的本金及利息现金流为底层资产，发行证券，并由政府机构或政府背景的金融机构（如房地美、房利美）对该证券进行担保。

听起来如此晦涩。大家可以参照国内近几年盛行的ABS，基本上是类似的结构。都是把各种能够产生稳定现金流的东西整合在一起，按照不同的分类，整成不同的包，然后把这些经过分类的打包资产，卖给不同类型的投资人。这些打包资产的分类，主要是依据信用违约的可能性和现金流的属性（现金流期限、浮动或固定利息等），分成不同的资产包，然后对于可能的违约风险，由发行机构提供担保（即中介，并收取中介费-担保费）。

从风险管理的角度，MBS和ABS的风险属性是很相似的，都面临欠钱不还的信用违约风险和借款人提前还款风险。信用违约风险是最关键的，而借款人提前还款风险（如果市场利率低，流动性充裕，借款人会选择重新以更低利率借钱，然后提前还掉旧的贷款）影响的只是投资人的收益。