窘境难破，尽早抛售？唱衰重庆当心打脸_风闻

文丨西部菌

经济复苏，楼市也显著回温。

这两天有报道梳理，深圳、成都、福州、苏州、杭 州、淮安、扬州、嘉兴、汕头等9个城市成交表现，已然达到甚至超过2019年4季度的平均水平。

不过在“进程稍显滞后”的城市名单中，豁然出现了重庆的身影。和重庆一起的还有济南、佛山。

来源：网络

在一二线重点城市中，重庆的楼市温度的确不高。相对低迷的表现，让一些观察者在这两天将它列入“窘境难破，建议尽早抛售”的范畴。

那么，重庆楼市凉了吗？当然不是。

从楼市的角度看，热不热，不是评价城市价值的绝对标准。对重庆而言，市场积极向好的基本面，没有任何改变。

01

首先要承认，重庆近段时间的楼市的确有些冷。

中指数据显示，2月24日—3月1日一周，重庆仅成交了60套，在列入统计的城市中位居倒数。而重庆的兄弟城市成都，当周成交量达到1926套。

2月的70城市数据，重庆新房、二手房售价环比都是下跌。这当然是受疫情影响，不过要看到，去年年中以来，重庆的新房同比涨幅就在持续走低，2月达到低谷，为6.5%。

来源：国家统计局

其实不只是近两个月，整个2019年，即便是重庆主城，商品住宅成交同样出现了同比下跌的局面，跌幅在两成左右。跟前两年的火热程度，形成了明显对比。

成交量不足，房价涨不动的同时，重庆的土地市场，也可谓不温不火。“建议尽早抛售”所提到的土地流拍现象，是典型的参照。

单2019年上半年，重庆流拍了97宗地，总面积高达406万平方米；2018年-2019年两年时间，重庆的土地流拍数量在二线城市中，一直高居第一位；兰州次之，兰州的土地流拍也相当严重。

土地流拍，除了地块本身的因素外，最最直接的原因，当然是开发商缺少足够的信心。

在一些卖地收入排行榜单上，我们可以看到，有着三千万人口的重庆，几乎很少进前十，和北上广以及杭州、武汉等城市相比，热度有不小的差距。

卖地收入的多少，受到地价、房地产依赖度等多重因素影响，不过综合土地端、市场交易端的种种表现，重庆的楼市和同等级的热点二线城市，的确不是一种温度。

02

重庆的调控政策向来属于比较宽松的，自从2018年推出限制无户籍、工作、企业“三无人员”购房政策后，近两年并没有什么动静较大的调控政策。

这种宽松首先是因为，在前两年经过了大涨后，重庆的房价水平，仍然谈不上很高，在一二线城市中处于低位。

2019年，重庆的均价在1.2万每平左右。而戴德梁行的统计显示，新一线城市的平均售价已经逼近1.8万每平。

比如像GDP排位低很多的厦门，均价已经突破了4万。而疫情期间，重庆推出的一些打折楼盘，甚至可以以7字头的价格买到。注意，单位是千。

作为炙手可热的国中，重庆给人以“尽早抛售”的观感，倒也不奇怪。因为房价走势受供需影响，而重庆的商品房供应量一直都很大，以至于有“面积看重庆，金额论上海”的说法。

克而瑞数据显示，去年重庆主城区和武汉，成为新房成交面积破2000万平米的唯二地区，其中重庆排全国第一，2018年同样如此。

来源：克而瑞

庞大的新房供应量，填补了市场需求。2019年，重庆的供销比跌到了0.91，供过于求的局面，导致房价难涨起来。当然，这也导致重庆购房群体有着明显的“新房癌”特征。

这种特殊的供应结构，是否意味着从楼市的角度看，重庆不值得呢？答案无疑是否定的。

重庆的楼市缺少冲劲，不是人口流失导致需求不足，而是有效需求都得到了及时满足。所以像近两年来，重庆的一些刚改型中高端品质住房，越来越受欢迎。

至于土地端的流拍现象，当然会受供需基本面影响。而且，重庆的特殊之处在于，它有着相当于一个省的体量，将它当做一个整体评判，容易过于宏观。

比如在2019年上半年重庆全市流拍了97宗地，但去年全年，重庆主城区成交110宗，其中只有14宗流拍。

来源：网络

就是说，不少流拍的土地，不在主城区。至于主城和其他区县之间的楼市温度，当然也有质的区别。

多说一句，剔除周边区县之后，重庆主城的常住人口增长数据，要减少不少。不过2018年同样有10万左右的增长。

而当年增量达到10万+水平的城市，全国只有14个左右。

03

一座城市的房地产走向和楼市价值，影响因素相当多，其中最核心的当属经济、产业、人口等代表的城市发展基本面。

重庆近两年转型压力的确不小，经济出现前所未有的降速，不过城市能级摆在那里，国家中心城市和新一线城市的地位不是说说而已。

而且，今年年初，成渝地区双城经济圈首次提出，上升为国家战略近在咫尺，各项城市圈的融合建设都明显提速。比如日前重庆和成都的公积金正式互认互贷。

成渝双圈建设升级，对于发展预期的提升，最终必然会传导到楼市端。

看不到重庆经济基本面向好，每年20多万人口流入的事实，以及独特的供需结构，就断言重庆不值得，无疑是有失偏颇的。

可以说，同样是成交不火爆，但重庆的“低迷”，和其他三四五线城市的“低迷”有本质区别，后者往往有人口、产业流失的前提。

而从城市发展的角度看，重庆房价的低位水准，在影响到个人投资上限的同时，却可以降低企业的生产成本，以及市民的生活成本。

关于这点，西安可以提供参照。

在抢人行动中，随着人口大量流入，西安房价补涨明显，不过房价上升同样带来了挤出效应，2019年的常住人口增长，降到只有19.98万。

来源：公号“吴思竹”

就在4月1日，重庆召开了房地产业和建筑业高质量发展座谈会，重要主官出席。其中再次提到了稳地价、稳房价、稳预期，并要求“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。

房住不炒，核心指向是房屋的居住属性。居住需求如果能够被市场及时消化，自然不能说是坏事。调控的目标，本来就是市场稳定，不至于大起大落。

在人口源源不断流入的同时，能够做到房价平稳，放眼全国，这样的城市又有多少？