新城凭何“更新”？_风闻

4月1日，苏州主城区8宗地块集中出让，总起始价124.05亿元。我们观察到，江苏房企新城控股（SH.601155）以总价32.58亿元竞得其中2宗地块。

而在不久前的3月28日，新城控股发布了2019年的年度报告，31日则召开了线上的业绩发布会。我们通过翻阅年报和业绩发布会等相关信息，发现新城在创下新PB后，正决定调整配速，为下一场“马拉松赛事”跑得更远，更稳健。

自2015年B转A上市以来，新城控股保持了长达5年的中高速增长期，对于2020年的发展方向，新城在业绩发布会上表示将更加关注质量，同时保持对市场的快速反应，“市场好的时候抓住机遇，保持增长量，市场不好的时候保持相应地位”。

显然，新财年的新城控股更加注重稳健经营，尤其在业绩、利润双双高增长之后。

01盈利能力稳步提升，营收、利润持续增长

的确，A股房企“答卷人”新城控股向投资者交了一份漂亮的财报答卷。

2019年年报数据显示，营收同比大增59%，达到858.47亿元；归母净利润同比增21%，为126.54亿元；扣非归母净利润同比增31%，达到99.82亿元。

八百多亿元营收，百亿元净利润，已体现出新城控股的“优等生”地位，更难得的是新城控股延续了一如既往的高效增长，常年保持着成绩稳定。

数据显示，2016-2019年新城控股的营收、净利润和扣非归母净利润年复合增长率分别为45%、61%和58%。

业绩靓丽的背后是新城控股在销售端的持续发力。根据年报，2019年新城控股实现销售金额约2708.01亿元，同比增长22.48％，累计销售面积约2432万平方米，同比增长34.21％。

此外，我们还发现，新城控股旗下诸多地方公司的销售规模也稳步攀升。2019年，新城控股住宅开发事业部出现了8个百亿量级的地方公司，分别是苏州、苏南、上海、南京、杭州、宁波公司、天津公司和北京公司，其中苏州公司和苏南公司均突破了200亿销售。

商业地产亦为新城财报增色不少。

截至2019年末，已开业的63座吾悦广场总面积达590.62万平方米，同比增长51.44%，平均出租率99.16%。同时，这63座吾悦广场当年实现租金收入40.69亿元，超额完成年初设定的40亿元收入目标，同比增长92.28%。

显然，接近满租率和超高的租金收入增长率反映出吾悦广场商业运营能效突出。

吾悦广场正逐步成为新城控股的“现金奶牛”，我们发现开业达5年以上的吾悦广场2019年平均租金收入为1.67亿元/座，同比增长15%，增速稳定。

而目前来看，这种趋势仍在延续。报告期内，新城控股旗下21座吾悦广场满铺开业。截至2020年3月底，新城控股已在全国布局124座吾悦广场。

正是依托于 “住宅+商业”双轮驱动战略，新城控股才实现了多年来一直蹄疾步稳的经营态势。

面向2020，考虑到疫情对一季度销售额、商业地产带来的冲击，以及公司追求稳健发展的风格，在业绩发布会上，新城控股将2020年的销售目标审慎地定为2500亿元，计划新开业吾悦广场30座、到2020年底开业总数达到93座，全年租金及管理费收入目标为55亿元。

02稳步降杠杆，净负债率下降明显

奔跑27年，以骆驼自喻的新城控股明白适量的负荷对于远距离奔跑的意义。

2019年报数据显示，公司资产负债率由2018年同期的84.57%上升至86.60%，主要由于销售房屋产生的预收账款大幅增加至1970.18亿元，剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为76.53%，和去年同期基本持平。

事实上，近4年来新城控股的资产负债率一直较为平缓，2016-2019年间均在85%上下，扣除预收账款及合同负债的资产负债率还有所下降，净负债率则下降明显，从2017年最高点67.4%一路走低，2018年降为49.2%，至2019年则下降32.85个百分点，至16.36%。

截至2019年12月末，新城控股有息负债741亿元，整体平均融资成本6.73%。银行授信总额度939亿元，尚未使用授信额度735亿元。

数据表明，近年来新城控股财务结构优化升级，负债率得以有效控制。

负债率降低的同时，新城控股的“赚钱”能力并没有受到影响，一如既往地保持着较好的盈利能力。

年报显示，2019年新城控股归母净利率为14.74%，毛利率达32.64％，均处于行业高位；加权平均净资产收益率为36.86%，位居行业前列。

新城控股的“粮草弹药”也颇为充足。截至报告期末，公司经营性现金流净额为435.80亿元，在手现金余额639.41亿元，短期债务306.02亿元，其中145亿公开市场融资为含权到期。公司在手现金完全能够覆盖短期债务，现金短债比超过2倍。这些数据表明，公司流动性充裕，且具备较强的偿债能力。

迹象还显示，在行业融资渠道收缩、融资难度攀升的情况下，新城控股在强化现金管控的同时积极拓宽融资渠道，缓解资金压力。

2019年，公司在中国银行间市场先后发行中期票据、超短期融资债券和资产支持票据，共募集资金31.58亿元人民币；在上交所平台完成公司债券的发行，募集资金21亿元人民币；在境外通过发行高级美元债券，募集资金9.5亿美元，为公司的高速发展提供了稳定的资金支持。

去年四季度尤其是进入到2020年以来，新城控股在融资端表现积极。去年12月和今年1月均有多笔境外募资。

3月9日，新城控股完成发行2020年公开发行公司债券（第一期），发行规模6亿元，票面利率5.10%。31日又从深交所获悉，新城吾悦商业物业第一期资产支持专项计划已获受理，该债券类别为ABS，拟发行金额21.37亿元。

新城控股早前发布公告表示，为优化债务结构、降低融资成本，拟在境内外利用直接融资工具进行融资工作，新增融资规模合计不超过等额人民币300亿元。

03厚实经营，厚道回报投资者

格雷厄姆并不是发明“内在价值”这个词的人，但是他赋予了这个词之前没有的更丰富的涵义，那就是“选择销售和利润的增长、股东权益高回报，来判断管理层的责任感”。

新城控股恰恰是具备“内在价值”的标的公司。自2015年B转A股上市以来，新城控股在0股权融资的情形下，现金分红累计百亿元，近三年平均股利支付率30.91%。这在“铁公鸡”扎推的A股市场，不得不说新城是慷慨回报投资者的良心企业。

2019年度利润分配方案依然延续了这种与投资者共成长的态势，方案显示，公司拟向全体股东每10股派发现金红利17元（含税），预计派发的现金红利共计38.34亿元，股利支付率达到30.3%。

此外，公司 2019 年度以集中竞价方式实施股份回购所支付的现金总额为1.5亿元，经与本次利润分配方案中的现金红利合并计算后，公司 2019 年度现金分红合计占公司 2019 年合并报表中归属于母公司股东的净利润的比例为 31.49%。

事实上，新城控股于2018年11月至2019年5月期间进行了多次回购，累计回购股份约1166.36万股，回购均价为25.71元/股，累计耗资将近三亿元。

持续分红的底气来自于新城控股殷实的家底和厚积薄发的经营实力。

巴菲特选择企业时，关注的不是企业规模大小，而是盈利能力的强弱，其中最核心的指标就是净资产收益率。

最近三年新城控股的ROE分别为34.18%、41.91%和36.86%，自2017Q4以来，常年保持30%以上的高ROE水平。2018年新城控股以超过40%的ROE成为上市房企ROE排行榜第一。

ROE可反映企业的赚钱能力、资产营运能力与偿债能力。对于一家公司来说，高ROE代表着较高水平的资产周转率，同时资本结构也要相对合理。

从2018、2019两年的年报连续来看，大致可知新城控股ROE较高的逻辑。

2018年，新城控股全年合同销售额2210.98亿元，同比增长74.82%；销售面积达1812.06万平方米，同比增长95.21%，增速位列十强房企第一；归属于上市公司股东的净利润为104.91亿元，比上年同期增长74.02%。

2018年跨过“2000亿元”门槛之后，2019年虽然增速有所放缓，但发展态势不变。

2019年新城控股实现销售金额约2708.01亿元，同比增长22.48％，累计销售面积约2432万平方米，同比增长34.21％。

特别是新城控股已在对资产负债率进行主动控制，逐年下降，2018年净负债率为49.2%，较上年下降18个百分点。而2019年又在此基础上进一步下移负债率，为未来发展提供足够的弹性空间。