许家印能否用“三年计划”打造一个更好的恒大？_风闻

4月1日是中国恒大（0333.HK）发布年报后首个交易日，股价在盘中大幅拉升，一度涨超11%，最终收盘价为13.06港元/股，涨幅为1.56%。

此前的3月31日，中国恒大发布了2019年年度财报。2019年，中国恒大实现营业收入4,775.6亿元，同比增长2.4%，毛利为1,329.4亿元，毛利率为27.8%；净利润为335.4亿元，净利润率为7.0%；核心业务利润为408.2亿元，核心业务利润率为8.5%。股东应占利润为172.8亿元，每股基本盈利为1.315元，拟于7月派发末期股息每股0.653元。

业绩之外，恒大的战略规划更是业界瞩目的焦点，因为此前其总能敏锐地察觉到市场的变化，并适时调整战略适应市场的变化。而今年，席卷全球的新冠疫情对世界经济造成巨大冲击，而房地产行业如何应对疫情带来的挑战，不仅是行业需要破解的命题，更是上至中央机构、下至购房者，共同关注的话题。在今年的业绩交流会上，许家印抛出“三年计划”，指明了恒大发展的方向：从2020年开始转变发展方式，全面实施“高增长、控规模、降负债”发展战略，也就是销售要高速增长、土地规模要严控、负债率要大幅下降。

（中国恒大业绩发布会）

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高增长：三年销售额目标突破万亿

恒大表示将充分利用庞大的土地储备及网上卖房的巨大优势，实现高速增长。根据年报，2019年度恒大取得合约销售额6010.6亿元，较2018年增长9.0%;合约销售面积5846.3万平方米，较2018年增长11.5%;合约销售均价每平方米10281元。对于2020年，公司虽然在之前的公告中定下了销售目标6500亿元，但业绩交流会上透露，内部销售目标是2020年8000亿元，到2022年实现10000亿元。

8000亿的销售目标这意味着2020年的销售金额要增长超过30%。不过，许家印表示完成8000亿的销售目标没有压力。他说，目前恒大总可售面积达1.32亿平方米，可售货值达1.27万亿，按照64%的去化率保守估算，可实现销售8110亿。

值得一提的是，恒大“线上卖房”活动带动了恒大目前销售业绩的一枝独秀。受到疫情的影响，大多数房企2月的销售额是负增长，甚至很多企业的销售额出现腰斩。相比之下，恒大今年2月中旬实施“网上购房”钜惠活动，实施当月就收到了良好的效果。根据公司公布的数据，恒大一季度实现销售额1465亿，同比增长22.49%，销售回款1133亿，同比增长55.21%，销售额和同比增速均位于行业第一，创公司一季度销售及回款最高历史纪录，这也给了恒大实现销售目标的底气。

（整理自Wind）

身处已非房地产黄金年代的当下，恒大为何要给自己定这么高的目标？一方面，与公司对未来的判断有关，公司预计，房地产行业未来3-5年集中度会不断提升，按照全国年销售总额约16万亿元计算，房企年销售额超过1万亿元，才有机会进入行业前三，恒大要保持竞争地位，平稳地增长是必选项；另一方面，根据业绩会上透露的信息，恒大A股上市后需要完成三年合计1650亿的业绩承诺，这也要求恒大实现更高的销售金额。

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控规模：三年计划降低土储9000万平方米

公司在业绩交流会上表示，将控制土地储备规模，实现土地储备负增长，在2020年到2022年，总土地储备平均每年减少3000万平方米左右。控规模不是首次提出，早在2017年，恒大董事局副主席、总裁夏海钧就表示过，恒大的土储规模将以年负增长5%-10%的幅度调整，相当于1000万-2000万平米土地储备，今年则是将这一战略的进一步升级。

如何控制土地储备规模？一是加快已有地块开发和销售；二是控制新增拿地的规模。恒大前期积累了大量的土地储备，土储规模高达2.93亿平方米，这就意味着恒大即便不再新增拿地，现有的土地储备规模也可以满足未来三年的开发需求。恒大在近些年也明显放慢了拿地的节奏，2020年前2个月，我国拿地金额最高的是香港置地318亿元，而恒大的拿地金额仅为27亿元，排在第38位。

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降负债：三年降低有息负债规模五成

许家印在业绩交流会上特别强调，“要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。”按照恒大“降负债”的规划，从今年起恒大有息负债每年平均下降1500亿，到2022年要把有息负债规模降到4000亿以下。

许家印表示，“18年、19年，恒大销售回款每年维持在4500亿左右，如果今年实现销售8000亿，回款按7000亿计算，就会增加2500亿的销售回款。同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿的支出。这样一增一减，就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标。”

高质量的发展，不仅要求优质的土地储备、销售额高速增长，也要求财务指标、债务结构均衡地发展。

对恒大来说，从2017年开始，恒大就已开始由以往高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”经营模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”经营模式转型，核心是大幅降低负债率，增加净资产。负债率的下降，不但将为公司提供更加稳健的安全边际，也有望提升公司的主体评级。

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看未来：前瞻布局构筑第二增长曲线

在稳定主业增长的同时，恒大多元化布局也在稳步向前推进，寻找着属于恒大的“第二增长曲线”。据悉，恒大很早就开始了多元化产业的大量调研，探索与恒大规模体量相匹配的新业务。目前，恒大已经形成以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，新能源汽车为龙头的发展格局。

根据公司年报，恒大文化旅游产业方面，恒大的两大拳头产品“恒大童世界”和“恒大水世界”已布局15个项目，将在未来三年陆续开始营业；恒大健康2019年营收56.3亿元，增长79%，大健康产业目前有24个健康产业项目，未来三年计划实现恒大养生谷在全国布局70个。

大健康产业中的新能源汽车业务是恒大近几年发力的重点。恒大将新能源汽车视为继地产主业之后，引领恒大再次腾飞的第二增长极，对新能源汽车的发展充满了期待。公司曾表示计划在3～5年时间里成为世界规模最大、实力最强的新能源汽车集团。许家印也在业绩交流会上自信地表示，目前恒大14款新能源汽车中至少有8-10款是车界爆款。

恒大过去20多年的高速发展，离不开其在不同阶段制定和实施前瞻的企业战略，通过准确把握政策、行业、市场的变化，恒大一次次抓住机遇实现了崛起。2020年是中国恒大第九个“三年计划”的首年，比起年报中的数字，新的发展战略更具重要意义，如果新的战略能按计划不断推进，三年之后，外界将看到一个更好的恒大。